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一、对设计质量的有效控制 1、从源头抓起，优秀的设计是工程质量的保证过程控制，通过扩初方案审查控制设计质量优化施工图设计审查程序，进行设计审查分工明确设计审查要点，控制关键易错环节。 2、事前控制，通过施工图设计指导书指导设计院设计工作。 为什么要明确设计统一技术要求？设计院的设计人员往往不掌握客户质量标准和房地产企业成本控制要点。 3、事中控制，通过扩初方案设计审查保证施工图设计质量。 加强设计过程的管理，通过扩初设计方案审查确定设计质量控制点和成本控制点，避免后续施工图设计返工。要求扩初设计审查通过后方可进行后续施工图设计。 扩初图平面图审查 扩初图立面图、剖面图审查 卫生间设施审查 4、事后控制，优化《施工图设计审查程序》根据各部门长处及特点拆分设计审查任务。 设计部：了解设计规范、了解企业客户标准、了解设计规范、了解企业设计标准，了解设计审查要点。 重点审查：设计完整性和设计深度、与国家、企业设计标准的一致性、多专业交圈一致性。 工程部： 了解施工验收规范、了解施工中容易出现质量隐患的部位、材料及工艺要求，了解施工组织的重点和难点。 重点审查：与防渗漏、防开裂相关的材料、构造做法、节点要求、施工要点。审查甲供、甲分包与总包交界、交叉作业面的管控重点 施工单位和监理单位： 了解工艺规程、了解施工可行性和施工易建性了解乙供材料特点。 重点审查：施工图中与施工可行性和施工易建性相关的“错、漏、碰、缺”，了解乙供材料的保障性。 卫生间设计深度审查 阳台设计深度审查 施工图审图要点 施工图审图要点（厨房） 施工图审图要点（卫生间） 二、对工程管理标准和施工技术标准的有效控制 1、制定万科的企业《工程质量管理标准》 ①《企业工程质量管理标准》的用途：用于一线工程部、项目工程师在招投标、合约中提出技术标准要求和质量管理要求。审核技术方案、检查工程实体质量、验收时使用的标准。用于监理工程师在进行质量控制活动中使用的检验标准。用于施工单位在进行质量活动时的使用标准。 ②《企业工程质量管理标准》的编制侧重点 a、分项工程的质量标准 分四个方面：原材料招投标的技术标准、设计规定、施工过程（包括进场验收）、成品标准（验收标准）。 源于国家标准又高于国家标准 来自一线，又回到一线； 企业关注的质量控制点； 规范没有明确规定、设计、施工方面的成熟的经验、强调成品方面的验收标准、供项目部工程师和监理工程师、随时检验使用。 b、分项工程的技术措施（施工工艺） ◆ 强调施工的操作过程 ◆ 强调工序样板和工序交底 ◆ 提供推荐和可选的施工方法 c、分项工程的质量通病防治 ◆ 提出质量通病的种类 ◆ 提供防治质量通病发生的各环节的控制点 ◆ 工程经验的总结 d、分项工程的物料检查和工序检查一览表 ◆ 提供一线工程检验工具，避免人员能力偏差 ◆ 强调过程控制，结果记录，便于绩效考核 ◆ 强调逐级互检的工程质保体系管理 2、统一企业的工程质量标准，便于执行传承总结 3、整合并明确内、外部资源的管理要求 4、程序性、系统性地解决工程质量问题 三、对关键工序，关键部位（细节）质量的管理手段 1、过程质量控制点设定的原则： 1）对于业主投诉较多的质量问题，影响业主使用功能的质量问题，容易出现质量缺陷的质量问题、总分包分工作业界面较为复杂的质量问题等，应设置必要的工序质量控制点和解决措施，加强预防和过程控制。 2）对于国家规定的工序检验批验收不足或不完善部分进行补充和强化。 2、过程质量控制点管理的原则： 1）对设置的质量控制点、停止点，应由监理组织专项检查验收，甲方工程部应以每检验批不低于30%的比例参与验收 2）不同施工单位之间有工序交接时，前一工序完工后经监理工程师及紧后工序的承建商检查确认满足施工要求后移交，并填写《场地/工序移交记录》 3）承建商完成施工的工序，承建商内部必须进行内部交接检查，合格后报监理工程师验收检查，监理工程师验收合格后，填写《工序验收检查表》后，方可同意承建商进行后续工序的施工 4）规范监理检验行为，实行动态控制和定期考核 四、前置技术管理要求 1、技术方案先行管理的原则： 1）总包方编制的专项技术方案除应按企业《分项工程质量标准》中的框架要求编制。应依据甲方约定的检验批要求，对应施工图纸进行施工班组作业区域划分。确定作业班组自检、互检、专职质检管理要求和负责人 2）监理单位应重点审查总包方的专项技术方案与企业《分项工程质量标准》的一致性，审查其质保体系有效性，参与并审查依据技术方案内容进行的施工班组质量标准交底、施工工艺交底、成品保护交底并根据专项技术方案制定对应的监理专项细则，明确监理检验的对应责任人 2、施工样板引路管理的原则： 1）对关键工序施工样板、关键节点施工样板、交搂标准房、材料样板等应采取类似传统制造业的样品制造质量控制措施，在施工过程中必须坚持样板引路。 2）施工样板是设计图纸全面、细致的检查过程。通过施工样板可以多专业穿插的进一步检查设计问题。施工样板可在实体内进行，由于时间组织等问题也可通过大比例模型实现。 3）施工样板管理要求必须在招标文件中提前约定，对需要实施样板的材料、关键部位、关键工序应明确其相应样板管理要求。避免施工单位增加费用造成后期质量管理成本增加。 4）经确认的施工样板是甲方向施工单位进行的实物交底标准及质量验收标准。 5）为避免为样板而样板，在全面开展施工前期，应注意样板渐进推广的质量控制，避免因作业班组水平差异问题造成不必要的损失成本。 6）所有分部、分项工程在大面积施工前，均应做小范围样板，对于重点部位、重点工序，同样可以实行样板管理。 五、全过程的质量保证管理体系 1、房地产业务开发流程与工程管理
1）施工准备阶段和施工阶段（含保修）是建筑产品的实现阶段，是工程管理的主要内容，是房地产开发的不可或缺的环节。 2）房地产企业的工程管理还涉及投资决策、规划设计、销售、物业管理和后评估等阶段。 2、房地产开发各阶段工程管理的任务概述 投资决策阶段： 1）现场踏勘，收集有关水文、地质、市政配套以及周边建筑、社会环境等资料。 2）根据开发市场意向定位等，协助进行市政配套评估，协助估算工程造价。 3）协助提出分阶段开发方案，提出工程建设计划，编制总控制进度计划。 规划设计阶段： 1）参与勘察、设计、监理等选择，协助签定合同并督促实施（进度、结果）。 2）. 协助提出设计要求（设计任务书、施工图设计指导书），参与评选设计方案、扩初设计。 3）协助编制设计出图计划。 4）督促设计单位限额设计、优化设计（含钢量、混凝土含量）。 5）审核设计是否符合规范及国家相关规定的具体要求。 6）审核设计是否符合规划设计要点，设计使用功能要求。 7）审核防渗漏、防开裂体系设计专篇及相关设计节点的合理性。 8）审核设备系统、参数选型的合理性。 9）审核设计方案的技术经济指标的合理性；例如：桩基选型、基坑支护方案的选择、土方平衡地形改造方案的选择。 10）协助编制设计封样、报板报样计划。 11）协助办理报批报建手续。 12）协助编制目标成本管理规划。 施工准备阶段： 1）组建项目部班子。 2） 建立招标制度，考察并筛选排查合格供应商及合格承建商名册、黑名单。 3）审核图纸，制定招标方案，编制工程招标计划（例如：招标方案：分区分标段、招标形式、合同形式、甲供、甲分包范围、招标策略）。 4）审核施工图预算 5）组织资格预审，确定投标入围名单。 6）参与组织招标：编制与发评审投标书（含技术标、经济标），组织技术标答疑，参与定标。 7） 编制审核甲供物资采购计划。 8）签订有关工程建设合同：格式化标准合同。 9）办理各项手续（招标、报建、临时能源）。 10）编写项目工程管理规划书。 11）组织召集项目综合实施计划评审会。 施工阶段： 1）开工报告，办理开工手续。 2）现场踏勘报告，开工前“七通一平”及准备工作。 3）确认承建商选择的分包商。 4）组织施工图会审（内部会审、预审、专项审查）。 5）审核施工组织设计和专项工程施工组织设计。 6.）督促检查设计、监理、施工单位等各方执行合同、规范、技术方案和企业工程管理标准。 7）参与材料设备的检查验收，建立甲供设备、物资台帐，协调总分包管理 8）组织分项工程验收和隐蔽工程验收，组织关键质量通病防控工艺检查及检验批验收。 9）. 签发付款凭证、建立付款台帐、签发现场签证。 10）组织精装修样板间、样板展示区开放，配合销售开盘、工地客户开放日。 11）配合成本管理建立台帐，实行动态成本跟踪。 12）督促整理竣工资料。 13）组织工程竣工验收及分户验收。 14）参与并组织项目例会。 15）参与处理项目有关质量、进度、成本等问题。 16）审批并报审项目工程管理周报、月报. 保修阶段： 1） 与物业、客服合作，处理入伙事宜。 2）参与鉴定质量责任。 3）督促承建商保修。 4）参与项目后评估，积累经验教训。 |
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