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邹东洋、邹季君商品房销售合同纠纷再审民事判决书

 天涯军博 2019-12-03
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
(2017)最高法民再313号
再审申请人(一审原告、二审被上诉人):邹东洋。
再审申请人(一审原告、二审被上诉人):邹季君。
上述两再审申请人共同委托诉讼代理人:荆卫华,吉林荆卫华律师事务所律师。
被申请人(一审被告、二审上诉人):三亚中铁置业有限公司。
法定代表人:刘旭升,该公司董事长。
委托诉讼代理人:王垚,海南邦威律师事务所律师。
委托诉讼代理人:徐福荃,北京易准律师事务所律师。
一审第三人:淮创实业发展(上海)有限公司。
法定代表人:钱荔倩,该公司总经理。
委托诉讼代理人:游恒涛,海南大兴天泰律师事务所律师。
再审申请人邹东洋、邹季君因与被申请人三亚中铁置业有限公司(以下简称中铁公司)及一审第三人淮创实业发展(上海)有限公司(以下简称淮创公司)商品房销售合同纠纷一案,不服海南省高级人民法院(2016)琼民终206号民事判决,向本院申请再审。本院于2017年6月24日作出(2017)最高法民申1862号民事裁定,提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
邹东洋、邹季君申请再审称,(一)二审判决认定邹东洋、邹季君于2013年2月7日向贷款银行提供完整有效的申请商业按揭贷款文件资料,该认定缺乏证据证明。邹东洋、邹季君在签订《商品房买卖合同》后,在银行工作人员准备的贷款资料上签完字,提交了相关贷款手续后,才领取了《商品房买卖合同》,以上行为是在三亚期间连续完成的。贷款手续上的时间是银行工作人员填写的,取决于中铁公司何时联系该合作银行,导致贷款手续迟交的责任不在邹东洋、邹季君。邹东洋、邹季君向二审法院提交了证明上述事实的中铁公司销售经理张兵、销售员郑显振谈话录音,二审法院对该证据没有质证,也没有采纳,就认定“未能提供有效证据予以证实”,隐瞒了邹东洋、邹季君已提供证据的事实。(二)二审判决调整违约金计算方式及标准无依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同解释》)第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”之规定,适当减少应当以双方当事人约定为适当减少基点。根据邹东洋、邹季君与贷款银行签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》第二十八条28.1约定:“借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之拾(大写)后确定”,邹东洋、邹季君实际支付利息高于同期贷款利率。二审判决认定“酌情将违约金调整为中铁公司逾期交房期间占用邹东洋、邹季君已付房款贷款利息的130%”不当,应以邹东洋、邹季君实际利息支付额为依据计算,不应按中国人民银行发布的同期一年期流动资金贷款基准利率130%计算。(三)二审判决对同一期间重复认定交房顺延期。一审判决是以邹东洋、邹季君付清房款的时间即2013年3月26日作为计算违约金的起始日,在邹东洋、邹季君付清全部房款前的期间已进行了房屋交付期顺延。二审判决从2013年3月26日再次顺延11个月及22天,属重复顺延,重复抵减了逾期交房违约金。综上,请求本院依法撤销海南省高级人民法院(2016)琼民终206号民事判决,维持海南省三亚市中级人民法院(2014)三亚民一初字第33号民事判决。
中铁公司辩称,(一)邹东洋、邹季君对其提供完整有效的申请商业按揭贷款文件资料的确切时日并未充分举证加以证明,也不能提供合法有效证据证明其已经如约提供贷款所需资料,依法应当承担举证不能的不利后果,故二审法院以《书面个人信贷业务申请表》上载明的日期即2013年2月7日作为其提供完整有效申请文件资料的日期,并无不当。(二)《商品房买卖合同》中约定的违约金标准过高,违反了以补偿为主以惩罚为辅的违约金性质,一审法院调整为日万分之二点一的标准计算违约金,二审法院之后也进行了相应的调整,一审判决折算后的年利率是7.56%,二审判决折算的是7.54%,仅差了0.02%,邹东洋、邹季君认为二审判决认定完全错误,不符合事实。(三)根据《商品房买卖合同》约定,邹东洋、邹季君在商品房交付时应向中铁公司付清全部购房款。邹东洋、邹季君直到2013年3月26日才付清全部购房款,在其逾期向贷款银行提交商业按揭贷款资料的违约期限内,其缺乏向中铁公司主张逾期交房违约责任的请求权基础,二审判决自2013年3月26日起相应顺延邹东洋、邹季君的违约天数11个月及22天计算中铁公司的逾期交房违约金,并无不当。根据《商品房买卖合同》第八条约定,中铁公司应于2012年12月31日前交付案涉房屋;同时,《商品房买卖合同》附件四“合同补充协议”第3.2款约定,邹东洋、邹季君在商品房交付时付清全部购房款。即在邹东洋、邹季君付清全部购房款之日(2013年3月26日)起,中铁公司履行交房义务的抗辩权消灭,中铁公司应继续履行交房义务,故二审判决认定中铁公司应于2013年3月26日履行交房义务并非是对房屋交付期限的顺延。二审判决认定邹东洋、邹季君向贷款银行提交完整有效的申请商业按揭贷款文件资料日期为2013年2月7日,距离《商品房买卖合同》附件四约定的邹东洋、邹季君应履行提供资料义务的时间即2012年2月16日已延迟天数为11个月及22天,中铁公司有权依据《商品房买卖合同》第八条主张延期交付商品房且无需承担逾期交房的违约责任。综上,邹东洋、邹季君的再审请求无事实和法律依据,请求本院依法驳回其再审请求,维持二审判决。
淮创公司述称,其与中铁公司是包销关系,淮创公司已完全履行了义务,与本案纠纷无关。
邹东洋、邹季君向一审法院起诉请求:1.中铁公司立即向邹东洋、邹季君交付已购房屋;2.中铁公司向邹东洋、邹季君支付已付房款974.75万元每日万分之五的违约金;3.诉讼费由中铁公司承担。
一审法院认定事实:邹东洋、邹季君与中铁公司签订《商品房买卖合同》及《合同附件》,合同及附件均无签订时间。《商品房买卖合同》约定,邹东洋、邹季君购买中铁公司开发的三亚中铁月川项目(子悦薹)酒店3号﹝幢﹞1﹝层﹞115商铺号房,建筑面积:278.5平方米,套内面积:257.98平方米,公共部分与公用房屋分摊建筑面积20.52平方米。按套内建筑面积计价为每平方米37783.94元,总金额974.75万元。付款方式及期限:签约当日买受人须支付房款487.75万元,剩余房款487万元向银行申请商业按揭贷款。交付期限:出卖人应当在2012年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备经验收合格并取得工程竣工验收备案证明,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起45日内告知买受人的。2.1)因法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方政府规章和政策等发生变化,导致出卖人交付商品房逾期的;2)因与本项目关联的市政配套工程发生突发事件,导致商品房交付逾期的;3)施工中遇突发事件,导致工程停工或延期,且该变更或突发事故非出卖人所能避免或克服的;4)买受人有违约行为的。出现上述1、2中任何一种情况的,出卖人可以延期交付商品房,且无需承担逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房的违约责任:(1)如逾期超过10日的,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金,并于实际交付当日向买受人支付违约金,合同继续履行;(2)逾期超过10日后,买受人有权选择A、B二种方式处置:A、买受人有权随时行使合同解除权。买受人实际选择解除合同的,按照附件四-2第十一条关于因出卖人原因导致合同解除的约定处理;B、买受人不行使合同解除权的,出卖人应每日向买受人支付已付房款万分之五的违约金,并于实付当日向买受人支付违约金,合同继续履行。交接:商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:视为出卖人已于房屋交接书面通知载明的买受人应收房的起始日,向买受人交付了房屋,房屋所有权转归买受人所有,房屋的毁损、灭失风险自房屋交接通知书载明的买受人应收房的起始日转由买受人承担,房屋产生的物业费用以及因该房发生的其他费用由买受人承担。《合同补充协议》第三条关于房屋交付的补充约定,3.1条,双方确认:如商品房的一项或数项基础设施在房屋交付时未达到合同约定交付条件,但出卖人采取补救措施(如保障使用临时用水、临时用电等)不影响买受人进行房屋精装修的,则视为该等基础设施达到合同约定的使用条件,买受人同意接收房屋,出卖人无需因此承担违约责任;3.2条,买受人应在商品房交付时:(D)向出卖人付清全部购房款(如以贷款方式付款的,银行贷款需付至出卖人指定的账户);3.3条,双方确认:买受人未按照第3.2条的约定履行相关合同义务的,不会对房屋交付这一法律事实产生影响,仍视为出卖人已于房屋交接书面通知载明的买受人应收房的起始日,向买受人交付了房屋,房屋所有权转归买受人所有,房屋的毁损、灭失风险自房屋交接书面通知载明的买受人应收房的起始日转由买受人承担。第四条关于房屋质量、装修、设备的补充约定,4.2条,如商品房地基基础和主体结构工程以外的质量问题,出卖人应当按照主合同和质量保修书的约定整改、修复,但买受人不能以此为理由拒绝办理房屋交付手续,出卖人亦无须承担其他赔偿责任。合同附件四-3第一条第1项约定,“买受人应于签署主合同当日向贷款银行提供完整有效的申请商业按揭贷款文件资料,缴纳办理贷款所需全部费用,并按照贷款银行要求签署相关文件。若买受人违反上述约定,则每迟延一日,买受人应向出卖人支付相当于房屋总价款的万分之三的违约金。”
合同签订后,邹东洋、邹季君按合同约定以转账及贷款方式分二次支付了房款,2012年2月16日,中铁公司向邹东洋、邹季君出具收到487.75万元的收据,贷款部分487万元于2013年3月26日进入中铁公司的账户,中铁公司于2013年3月27日出具收到487万元收据。2013年3月26日,邹东洋、邹季君付清全部购房款。2011年期间,中铁公司与三亚市人民政府及部队就案涉项目进行多次协调处理。2012年12月5日工程竣工。中铁公司将案涉项目房屋的销售交由淮创公司包销。邹东洋、邹季君通过淮创公司购买案涉房屋。截止2013年3月26日,邹东洋、邹季君付清全部购房款。中铁公司于2011年12月22日取得“三亚中铁月川项目”(子悦薹)三房预许字﹝2011﹞038号商品房预售许可证,有效期自2011年12月22日至2012年12月22日止。之后,中铁公司又申请办理预售展期,于2015年4月27日取得三房预许字(展期)﹝2011﹞038号商品房预售许可证,有效期自2015年4月27日至2017年4月26日止。2014年5月7日,三亚市工程质量安全监督站对三亚中铁月川项目4#地块作出建筑工程质量监督报告,质量等级评为合格。三亚市住房和城乡建设局于2015年1月4日对三亚中铁月川项目4#地块(土建工程,不含装修)出具了海南省建筑工程竣工验收备案证。2014年6月18日邹东洋、邹季君向中铁公司提交了《逾期交付房屋违约通知函》,2014年7月31日中铁公司致业主的《回复函》中要求邹东洋、邹季君及时对项目进行验收。中铁公司并于2015年1月5日以邮寄方式通知邹东洋、邹季君自2015年1月5日至2015年1月30日办理收房手续。但邹东洋、邹季君以未达到交付条件为由,拒绝办理交房手续。诉讼中,邹东洋、邹季君和中铁公司对于邹东洋、邹季君于2015年1月15日已收取案涉房屋并无异议,且邹东洋、邹季君于当日也撤销要求中铁公司交付房屋的诉讼请求。邹东洋、邹季君对中铁公司提交的《建筑工程质量监督报告》的真实性予以认可。
一审法院判决:中铁公司于判决生效之日起十日内向邹东洋、邹季君支付逾期交房违约金1348956.5元。
中铁公司不服一审判决,上诉请求:1.撤销一审判决,改判不予支持逾期交房违约金或将本案发回重审;2.一、二审诉讼费用由邹东洋、邹季君承担。
二审法院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明,邹东洋、邹季军向银行提交《书面个人信贷业务申请表》的日期为2013年2月7日。
二审法院认为,本案的争议焦点为:1.一审法院认定违约金按已付购房款日万分之二点一计算是否正确;2.因政府行为导致案涉房产延期交付中铁公司可否免责;3.中铁公司是否享有抵扣违约金的权利。
一、关于合同约定的违约金问题
双方签订的《商品房买卖合同》约定,出卖人逾期交房超过10日的,买受人不选择解除合同的,出卖人应每日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。一审中,邹东洋、邹季君诉请要求中铁公司承担逾期交房违约金,中铁公司认为购房合同约定的逾期交房违约金过高请求法院以不超过实际损失的30%进行调整。二审中,中铁公司上诉主张一审法院按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金错误,应按同地段同类房屋租金标准计算违约金。根据《商品房买卖合同解释》第十六条的规定,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。因邹东洋、邹季君未提交任何证据证明因中铁公司逾期交房行为造成其实际损失的数额,故邹东洋、邹季君的实际损失应认定为:邹东洋、邹季君已付房款被中铁公司逾期交房期间占用的贷款利息(按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计息)。因违约金为以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质,综合考虑本案事实,二审法院酌情将违约金调整为中铁公司逾期交房期间占用邹东洋、邹季君已付房款贷款利息的130%。依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第5项及合同附件四-3第一条第1项约定:买受人有违约行为的,出卖人可以延期交付商品房,且无需承担逾期交房的违约责任;买受人应于签署“主合同”当日向贷款银行提供完整有效的申请商业按揭贷款文件资料……本案中,邹东洋、邹季君与中铁公司签订购房合同无具体日期,但一审中邹东洋、邹季君的起诉状及中铁公司的答辩状均认可签约时间为2012年2月16日,故应认定双方签约日期为2012年2月16日。邹东洋、邹季君向贷款银行提供完整有效的申请商业按揭贷款文件资料日期为2013年2月7日,邹东洋、邹季君共计迟延申请办理贷款11个月及22天。因此,对邹东洋、邹季君违约延迟申请贷款的期间,中铁公司享有顺延交房且无需承担该期间逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》约定,中铁公司应于2012年12月31日前交付房屋,但合同附件亦约定,交房时买受人向出卖人付清全部购房款。邹东洋、邹季君于2013年3月26日付清全部购房款9747500元,故中铁公司应于2013年3月26日履行交房义务。自该交房日期2013年3月26日顺延11个月及22天的日期应为2014年3月20日,故中铁公司应承担逾期交房的违约金为:以9747500元为本金,按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率130%计息,自2014年3月20日计至2015年1月14日(一审双方交房日期的前一天)止。因此,中铁公司主张以同地段同类房屋租金标准计算违约金,该观点不能成立。邹东洋、邹季君辩称,签约当日已将申请商业按揭贷款文件资料交由中铁公司指定的银行工作人员,但其未能提供有效证据予以证实,故对其主张的事实不予采信。《商品房买卖合同解释》第十七条系针对双方签订的《商品房买卖合同》中未约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法不明的情形,但本案双方签订的购房合同对逾期交房的违约金数额是有明确约定的,故一审法院依据该条规定并作出判决不当,予以纠正。
二、关于政府行为可否免责问题
中铁公司诉称,一审法院遗漏查明:自2012年12月5日竣工后,三亚市质监站直至2014年5月7日才出具同意工程备案的质检报告。因政府原因导致延迟取得备案证明,中铁公司不应当承担该延迟期间逾期交房的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”,中铁公司逾期交房所应承担的违约责任系无过错责任。现中铁公司逾期交房已构成违约,故应承担相应的违约责任。且从合同相对性分析,若因政府行为导致中铁公司在履行与购房者签订的《商品房买卖合同》中造成的损失,中铁公司可通过行政诉讼诉请行政部门承担行政责任,不能将此责任转嫁给行政审批关系之外的购房者。因此,对中铁公司该项主张,不予支持。
三、中铁公司是否享有抵扣违约金的权利
根据《商品房买卖合同》第八条第5项及合同附件四-3第一条第1项约定:买受人有违约行为的,出卖人可以延期交付商品房,且无需承担逾期交房的违约责任;买受人应于签署“主合同”当日向贷款银行提供完整有效的申请商业按揭贷款文件资料……;买受人违反上述约定,则每迟延一日,邹东洋、邹季君应支付相当于房屋总价款的万分之三的违约金。中铁公司上诉主张邹东洋、邹季君迟延了向银行提交申请表构成违约产生的违约金应与邹东洋、邹季君主张中铁公司逾期交房的违约金为互付到期债务,应当相互抵扣。上述约定系针对买受人一种违约行为(逾期向银行提交申请商业按揭贷款资料)而产生两种违约责任的情形,如果买受人构成违约,出卖人有权选择要求买受人承担其中一种违约责任。经释明,中铁公司当庭明确表示选择适用可顺延交房的免责条款,放弃要求邹东洋、邹季君承担因迟延向银行提交申请商业按揭贷款资料而支付违约金的责任。因此,对中铁公司抵扣违约金的主张,不再审理。
二审法院判决:一、撤销海南省三亚市中级人民法院(2014)三亚民一初字第33号民事判决;二、中铁公司于判决生效之日起十日内向邹东洋、邹季君支付逾期交房的违约金619492.35元(以9747500元为本金计息,按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率130%计算,自2014年3月20日计至2015年1月14日止);三、驳回中铁公司的其他上诉请求。
围绕当事人的再审请求,本院对有争议的证据和事实认定如下:
再审期间,邹东洋、邹季君为证明其主张,向本院提交下列证据:证据1、中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同(复印件),以证明邹东洋、邹季君贷款利率高于中国人民银行同期贷款利率的10%;证据2、谈话录音及录音整理资料,以证明由中铁公司通知贷款银行为邹东洋、邹季君办理贷款申请,且该贷款银行是中铁公司的合作单位,贷款申请手续的办理是贷款银行工作人员到中铁公司销售处办理的,银行接收邹东洋、邹季君的贷款申请资料后未给邹东洋、邹季君出具收条。
中铁公司质证认为,证据1和证据2均不属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的新证据。就证据1的证明目的而言,邹东洋、邹季君主张的借款利率并非其经济损失,而是其选择贷款方式必然支出的购房成本,该购房成本与中铁公司是否逾期交房无关。借款利率是以借款本金为基数,二审判决是以邹东洋、邹季君交付的全部购房款为基数,两者没有可比性。就证据2而言,张兵、郑显振和林传未出庭作证,无法核实被录音人的身份,亦无法核实录音资料是否是在三人允许、知情的情况下制作,录音资料即使为真,该三人亦非本案当事人。
淮创公司未发表质证意见。
关于证据1,本院认为,一该证据为复印件,二该证据旨在证明邹东洋、邹季君贷款利率高于中国人民银行同期贷款利率的10%,与本案涉及违约金的起算时间与计算标准并无关联性,且邹东洋、邹季君在再审中已经放弃调整二审判决违约金计算标准的请求,故对证据1本院不予采信。关于证据2,该证据为录音证据及整理资料,因邹东洋、邹季君主张的该录音证据中的张兵、郑显振和林传未出庭作证,无法核实被录音人的身份,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条“人民法院对视听资料,应当辨别真伪,并结合本案的其他证据,审查确定能否作为认定事实的根据”的规定,在无其他证据予以佐证的情况下,本院不予采信。
本院再审查明的事实与一、二审法院查明的事实一致。
本院再审认为,结合邹东洋、邹季君的再审请求、中铁公司的答辩意见及淮创公司的陈述意见,本案的争议焦点为:1.案涉违约金应从何时起算;2.案涉违约金的计算标准。
一、案涉违约金应从何时起算
首先,《商品房买卖合同》第八条规定了交付期限,该条内容分为两部分,前部分主要内容是:出卖人应当在2012年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备该商品房经政府主管部门验收合格条件,并符合合同约定的商品房交付买受人使用。后部分主要内容是规定了何种特殊原因情况下,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可延期交付商品房,且无需承担逾期交房的违约责任,其中第2点约定了四种情形,第四种情形是买受人有违约行为的。二审判决依据《商品房买卖合同》第八条认定“买受人有违约行为的,出卖人可以延期交付商品房,且无需承担逾期交房的违约责任”,符合双方约定。二审判决所载明的“第5项”实为笔误,不影响对案件事实的认定。
其次,《商品房买卖合同》附件四-3第一条第1项约定:“买受人应予签署‘主合同’当日向贷款银行提供完整有效的申请商业按揭贷款文件资料,交纳办理贷款所需全部费用,并按照贷款银行要求签署相关文件……买受人已提供的申请贷款文件资料,以买受人与贷款银行之间的文件交接记录为准。”邹东洋、邹季君虽主张其已于签订《商品房买卖合同》当日,将申请商业按揭贷款文件资料交由中铁公司指定的银行工作人员,但其未能提供日期为签订《商品房买卖合同》当日的文件交接记录。中铁公司提交的《书面个人信贷业务申请表》上的日期是2013年2月7日,该份证据是证明邹东洋和邹季君提交完整有效的申请商业按揭贷款文件资料时间的直接证据。邹东洋、邹季君提供的与中铁公司销售经理张兵等人的谈话录音内容,只说明中铁公司联系贷款银行来办理相关手续,贷款手续在现场办理,在没有其他证据佐证的情况下,仅凭谈话录音不足以推翻二审判决以《书面个人信贷业务申请表》上载明日期为贷款文件交接日期的认定。邹东洋、邹季君关于二审判决认定其于2013年2月7日向贷款银行提供完整有效的申请商业按揭贷款文件资料缺乏证据证明的再审理由不能成立。邹东洋和邹季君还主张其于2016年10月14日将对“中铁公司销售经理张兵及售楼员郑显振”的录音资料邮寄二审法院,但二审法院未组织质证。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十二条第二款“当事人在二审程序中提供新的证据的,应当在二审开庭前或者开庭审理时提出;二审不需要开庭审理的,应当在人民法院指定的期限内提出”的规定,邹东洋和邹季君于二审法院开庭审理之后才提交该录音资料,二审法院对该证据不予采信,并无不当。
第三,案涉《商品房买卖合同》第八条规定,买受人有违约行为的,出卖人可以延期交付商品房,且无需承担逾期交房的违约责任。二审判决将邹东洋、邹季君迟延申请办理贷款11个月及22天的期间,认定为中铁公司顺延交付期间,并无不当。根据《商品房买卖合同》的约定,中铁公司应于2012年12月31日交付房屋。《合同补充协议》第三条3.2约定买受人应在商品房交付时向出卖人付清全部购房款,而邹东洋、邹季君于2013年3月26日才付清全部购房款。因此,中铁公司可延期至2013年3月26日交付房屋。但是,邹东洋、邹季君于2013年3月26日才付清全部购房款是因其迟延申请办理贷款所致。就商品房买卖合同而言,邹东洋、邹季君的主要义务是交付房款,中铁公司的主要义务是交付房屋。一审判决以邹东洋、邹季君付清房款的时间即2013年3月26日作为计算中铁公司支付逾期交房违约金的起始日,实际上,在邹东洋、邹季君付清全部房款之前已进行了房屋交付期顺延。二审判决再以邹东洋、邹季君在《商品房买卖合同》签订之日未向贷款银行提供完整有效的申请商业贷款文件资料,构成违约为由,扣减中铁公司逾期交房顺延期,属于重复抵扣。二审判决对邹东洋、邹季君的交付房款义务,重复追究违约责任,显然有失公平。因此,中铁公司不应因邹东洋、邹季君的迟延申请办理贷款行为享受两次交房时间的顺延,但一审判决仅顺延交房时间约为3个月,也有失公平,中铁公司的交房时间应从2012年12月31日顺延11个月22天至2013年11月22日止。《商品房买卖合同》第九条第2项约定,“(2)逾期超过10日后……买受人不行使合同解除权的,出卖人应每日向买受人支付已付房款万分之五的违约金,并于实付当日向买受人支付违约金,合同继续履行”。邹东洋、邹季君于2015年1月15日已收取案涉房屋,因此,中铁公司应支付邹东洋、邹季君相应违约金自2013年11月23日起计至2015年1月14日止。邹东洋、邹季君关于二审判决重复抵减了逾期交房违约金的再审理由成立,本院予以支持。
二、案涉违约金的计算标准双方当事人就逾期交房违约金约定为日万分之五,中铁公司认为该违约金过高,明确主张法院予以调整。二审法院认定邹东洋和邹季君的实际损失为已付房款被中铁公司逾期交房期间占用的贷款利息,判令将违约金酌减为已付房款贷款利息的130%,符合《商品房买卖合同解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”之规定。再审期间,邹东洋和邹季君向本院提交书面申请,明确表示对二审判决酌定的违约金标准予以认可,因此本院对该标准不予调整。故中铁公司应支付邹东洋、邹季君的违约金为899905.45元(以9747500元为基数,按中国人民银行发布的同期同档次人民币贷款基准利率的130%自2013年11月23日起计算至2015年1月14日止)。
综上,邹东洋、邹季君的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项和《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定,判决如下:
一、撤销海南省高级人民法院(2016)琼民终206号民事判决;
二、撤销海南省三亚市中级人民法院(2014)三亚民一初字第33号民事判决;
三、三亚中铁置业有限公司于本判决生效之日起十日内向邹东洋、邹季君支付逾期交房的违约金899905.45元;
四、驳回邹东洋、邹季君的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费102338.5元,由邹东洋、邹季君负担95477.5元,三亚中铁置业有限公司负担6861元;二审案件受理费102338.5元,由邹东洋、邹季君负担95477.5元,三亚中铁置业有限公司负担6861元。
审 判 长 钱小红
审 判 员 奚向阳
审 判 员 张颖新

二〇一七年十二月二十二日
法官助理 王智锋
书 记 员 陈文波

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