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案例分析:购房优惠承诺是双合同还是附条件合同?

 苏律师书架 2019-03-24



案例分析

购房优惠承诺是双合同

还是附条件合同

编者:糖樱见




关键词:优惠承诺、双合同、附条件合同、中间判决、判决吸收裁定




一、案件事实

原告:伍光明(男),刘凤(女),两人系夫妻关系。

被告:贵州名家汇房地产开发有限公司(简称名家汇公司)。

案件事实:2016 年1 月1 日名家汇公司对其开发的名家汇国际广场楼盘举行销售活动,伍光明夫妻预购了位于名家汇国际广场5-20-6 号房屋,向名家汇公司交纳定金50,000 元。2016 年1 月5 日双方订立《商品房买卖合同》及《优惠承诺书》。其中,《商品房买卖合同》约定:伍光明、刘凤购买名家汇公司5 幢1 单元20 层6号房;建筑面积为125.31 平方米;付款方式及期限为贷款支付,买受应人于合同签订之日向出卖人交付首期房款计250,617 元,余款93,000 元以银行按揭或公积金贷款支付;出卖人应在2017 年6 月30 日前向买受人交付房屋,逾期90 日内,自约定的交付期限届满之日起至交房之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,并在该商品房实际交付之日起15 日内向买受人支付违约金,合同继续履行。《优惠承诺书》载明:“名家汇公司就伍光明所购买的物业承诺如下:按揭2 年到期后一次性奖励93,000 元,该物业按揭手续办理完毕放款后,以放款之日满2 年,7 个工作日内一次性兑现奖励,如未按时兑现,则承诺按千分之一每天支付违约金。若因个人原因不能在2 个月内成功办理银行抵押按揭贷款,导致商品房买卖合同无法继续履行,此承诺书视为无效。”合同订立后,伍光明、刘凤于当日交纳了购房款250,617 元,办证费271 元,预告备案登记费100元,抵押登记费100 元。2017 年2 月13 日刘凤向名家汇公司交纳住宅维修专项资金5,012 元。2016年9月8日,刘凤提向名家汇公司供证明其“与伍光明已离婚”的假离婚证,重新与名家汇公司签订《商品房买卖合同》,该合同除买受人为刘凤以外,其他内容跟伍光明、刘凤与名家汇公司签订的《商品房买卖合同》一致。同日,名家汇公司为刘凤办理了预告备案登记,载明刘凤购买名家汇公司位于名家汇桃源居5 栋1-20-6 号房屋,预售房款343,617 元,预付房款250,617 元。在此过程中,名家汇公司工作人员通知刘凤办理按揭贷款手续,并与其共同前往贷款机构办理贷款。2018年4 月伍光明、刘凤回家得知名家汇公司的房屋已达交房条件,要求其交付房屋,名家汇公司以伍光明、刘凤未付清房款为由,拒绝交房,双方发生纠纷。2018 年8 月29 日,名家汇公司将刘凤的预告备案登记申请注销。在合同备案注销原因中贷款银行意见栏中国建设银行股份有限公司铜仁分公司签有“首付款不合格”并加盖公章,在买受人意见栏无买受人的签字或盖章。

二、一审裁判

一审法院认为:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”的规定,名家汇公司在销售其开发的名家汇桃源居楼盘时,向社会大众发放广告及宣传资料,就其房屋单价及优惠条件向大众作出承诺,系对大众发出的要约。伍光明、刘凤基于名家汇公司的要约,相信其对价格的优惠承诺,在活动当日即与名家汇公司达成合意,预定其开发的房屋,并在约定的期间与名家汇公司订立合同及《优惠承诺书》,双方之间订立的商品房买卖合同及《优惠承诺书》均合法有效,对双方当事人即具有法律约束力。伍光明、刘凤按合同的约定交付了购房款,名家汇公司应按合同约定向伍光明、刘凤交付房屋。名家汇公司以伍光明、刘凤未足额支付房款,而否定合同效力,无事实及法律依据。理由是:双方订立的商品房买卖合同系名家汇公司提供的格式合同,合同内容的填写系由名家汇公司单独完成。在合同中未对房屋单价进行载明,只对总房款进行了明确,该书写格式不符合商品房买卖的交易习惯,根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。”的规定,结合双方订立的优惠合同中所优惠的金额,与伍光明、刘凤未支付的房款金额相符,故对该合同中载明的总房款的理解,应当认定伍光明、刘凤购买的房屋价款为250,617 元,而非343,617 元。伍光明、刘凤已足额向名家汇公司支付了房款,名家汇公司应当按合同约定向伍光明、刘凤交付房屋。其逾期交房行为系违约,应当承担相应的违约责任。对名家汇公司辩称因伍光明、刘凤的征信出问题,导致伍光明、刘凤未能按时将按揭贷款交付给名家汇公司,伍光明、刘凤不应当享有优惠的意见,根据名家汇公司出示注销登记申请表中载明,刘凤不能贷款的原因并非存在征信问题,而是在双方的买卖合同中,对首付款的载明不符合规定所致,其按揭贷款不能的责任不在刘凤。名家汇公司也未举证证明伍光明、刘凤征信存在问题的事实,其认为《优惠承诺书》失效的理由不能成立。名家汇公司逾期交房的行为,系违约行为,应按双方合同的约定支付违约金。伍光明、刘凤的诉请中,要求名家汇公司在一定期限内为其办理按揭贷款的请求,因伍光明、刘凤已全部支付房屋价款,无需再按揭贷款,按揭贷款的约定,系基于名家汇公司履行承诺基础上,伍光明、刘凤应履行的合同义务。而名家汇公司对出售给伍光明、刘凤房屋的合同履行中,在房屋达到交付条件后,未通知伍光明、刘凤交房,对不能办理按揭贷款的情况下,未征得伍光明、刘凤同意,即向房产管理部门申请撤销房屋备案登记行为,侵害了伍光明、刘凤的合法权益,故该诉请不予支持。伍光明、刘凤的其他诉请,符合法律规定,予以支持。

一审法院判决:一、伍光明、刘凤与贵州名家汇房地产开发有限公司2016 年1 月5 日订立的优惠合同有效;二、贵州名家汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向伍光明、刘凤交付其开发的位于铜仁市万山区金鳞大道280 号名家汇桃源居5 栋1 单元20 楼6 号房屋;三、贵州名家汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向伍光明、刘凤支付逾期交房违约金从2017 年7 月1日起按250,617 元的万分之一计算至交房之日止的违约金;四、驳回伍光明、刘凤的其他诉讼请求。案件受理费2,312 元,减半收取1,156 元,由贵州名家汇房地产开发有限公司负担。



三、二审裁判

二审法院认为:伍光明、刘凤与名家汇公司签订的《商品房买卖合同》和《优惠承诺书》,系双方真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,合法有效,对双方当事人具有约束力。然而,根据现有证据,虽然《商品房买卖合同》与《优惠承诺书》之间具有很强的关系性,但尚不能认定当事人双方通过《商品房买卖合同》与《优惠承诺书》共同确定的房价款为《商品房买卖合同》约定房价款减去《优惠承诺书》约定的优惠款。购房户能否获得《优惠承诺书》约定的优惠利益,需要根据《优惠承诺书》的具体约定及当事人的履行情况确定。在双方签订《商品房买卖合同》和《优惠承诺书》后,刘凤又以个人名义与名家汇公司重新签订《商品房买卖合同》。对刘凤签订后一合同的目的,在诉讼中双方有不同解释。其中,名家汇公司解释称,系因伍光明征信存在问题不能办理按揭贷款,后刘凤向公司提供离婚证,明确所购房屋归刘凤所有,要求撤销原合同,从而以刘凤个人名义重新签订合同;伍光明、刘凤解释称,系因伍光明外出不能前来办理按揭贷款手续,所以刘凤办理了假离婚证,并以刘凤个人名义与名家汇公司签订第二份《商品房买卖合同》。根据双方解释中的相同部分,应当判断刘凤与名家汇公司签订后一合同的真实意思,并不是解除原伍光明、刘凤与名家汇之间的合同关系,而是为办理按揭贷款而采用的一种变通措施,双方商品房买卖合同关系并未真实改变。故名家汇公司关于“刘凤无权继受《优惠承诺书》的权利和义务”的辩解不能成立。但是,根据双方签订的《优惠承诺书》的约定,购房户需办理按揭贷款并放款后,才能享有相应的优惠;如果因个人原因不能成功办理银行按揭贷款,则该优惠无效。以此判断,该承诺系附生效条件的合同;并且,对合同所附的生效条件如果不成就则优惠无效的风险后果,伍光明、刘凤应当是明知的。然而,至起诉时,伍光明、刘凤的按揭贷款申请并未获得批准。根据刘凤的陈述,其认可名家汇公司已通知其办理按揭贷款。因而,在伍光明和刘凤未举证证明自己符合银行发放贷款条件的情况下,结合“刘凤向名家汇公司提交假离婚证、与名家汇公司重新订以刘凤个人为买受人的商品房买卖合同”以及“名家汇公司已通知刘风共同前往贷款机构办理贷款”等事实,综合判断,应当认定本案争议的按揭贷款未办理成功的原因在伍光明和刘凤。同时,本案也无证据显示名家汇公司有阻止生效条件成就的行为。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就;不正当地促成条件成就的,视为条件不成就。”的规定,该承诺书因所附生效条件未成就而未生效,即伍光明、刘凤不能实际获得《优惠承诺书》约定的优惠利益。伍光明、刘凤关于“《优惠承诺书》有效,由名家汇公司兑现优惠承诺,退还按揭款93,000 元”的诉讼请求,与事实不相符合,没有合同依据,应当判决驳回该诉讼请求。至于伍光明、刘凤的其他几项诉讼请求,由于伍光明、刘凤未实际获得《优惠承诺书》约定的优惠利益,故而在双方的合同关系中,与这几项诉讼请求直接相关的权利义务,还需要根据双方买卖合同的约定、履行情况和意思表示,尤其是此后的合同履行情况及意思表示等事实,才能最终确定 。故其不能在本案中直接诉请名家汇公司交付房屋并承担逾期交房违约责任。因而,伍光明、刘凤在本案所提“名家汇交付房屋和承担逾期交房”的诉讼请求,根据《中华人民和国民事诉讼》第一百一十九条第三项“起诉必须符合下列条件……(三)有具体的诉讼请求和事实、理由”的规定,不符合民事诉讼法规定的起诉条件,应当在程序上驳回其起诉。对该项程序处理,根据判决吸收裁定的原则,宜在本判决中一并作出。

二审法院判决:一、撤销一审判决;二、驳回伍光明、刘凤请求“确认《优惠承诺书》有效”和“判令名家汇公司为伍光明、刘凤办理按揭贷款并在贷款完毕后两年退还揭款93,000 元”的诉讼请求;三、驳回伍光明、刘凤请求“判令名家汇公司交付名家汇国际广场5 幢1 单元20 层6 号房”和“承担逾期交房的违约金7,618.76 元”的起诉。一审案件受理费50元,二审案件受理费50元,合计100元,由伍光明、刘凤共同负担;一审多收的案件受理费1106元,退还伍光明、刘凤。

四、案例评析

(一) 本案一审二审的差异。

1. 《商品房买卖合同》与《优惠承诺书》关系。一审认为两者是”双合同“关系,而用两个合同的约定共同确定购房款。而二审则认为两者只为“关联合同”关系,而分别考察两个的合同的具体约定及履行情况。

2. 《优惠承诺书》的法律性质。一审未根据《优惠承诺书》的具体内容进行判断,而以“双合同”关系判断《优惠承诺书》的法律性质;二审则根据《优惠承诺书》的具体内容,判断其为附生效条件的民事法律行为。

(二)本案二审的特点。

1. 中间判决方式。对该案一审以“双合同”为判断基础,对原告的各项诉讼请一并处理,这在程序上并无不当,只是因在实体判断上有误,而导致全案处理错误。二审以“附生效条件合同”为判断基础,否定了原告的第一、第二项诉请,即请求“确认《优惠承诺书》有效”和“判令名家汇公司为伍光明、刘凤办理按揭贷款并在两年后退还揭款93,000 元”的诉讼请求。在此情形下,与原告他几项诉讼请求直接相关的合同权利与义务,还需要根据双方买卖合同的约定、履行情况及意思表示,尤其是此后合同履行情况及意思表示等事实,才能最终确定 。因而,该案的二审判决带有中间判决的性质与特点。

2. 判决吸收裁定。二审对该案以“中间判决”的方式进行处理,对原告的第一、第二项诉讼请求,从实体上驳回诉请;对原告的第三、第四项诉讼请求,从程序上驳回起诉。这里涉及对判决与裁定关系的理解问题,《民事诉讼法》第一百五十四条规定“裁定适用于下列范围……(三)驳回起诉”,然而根据通常理解,判决应当可以处理程序问题,即判决也可以吸收裁定。因而,二审在该案判决中,一并驳回原告关于第三、第四项诉讼请求的起诉,并无不当。



五、裁判索引

一审:贵州省铜仁市万山区人民法院(2018)黔0603 民初467 号民事判决。

二审:贵州省铜仁市中级人民法院(2019)黔06民终270号民事判决。

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