温涌波与深圳市彩生活物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

02温涌波与深圳市彩生活物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

2018-04-16中国裁判文书网

关联公司深圳市彩生活物业管理有限公司广东鹏讯律师事务所深圳市兹美兴内衣有限公司深圳市赛华房地产有限公司

文书内容

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤03民终348-351号

上诉人（原审被告）：温涌波，男，汉族，****年**月**日出生，住所地：广东省深圳市福田区。

被上诉人（原审原告）：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地：深圳市龙华新区民治街道留仙大道边综合楼11楼1109室，统一社会信用代码：91440300726160011C。

法定代表人：昌荣。

委托诉讼代理人：徐奕安，广东鹏讯律师事务所律师。

上诉人温涌波因与被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）物业服务合同纠纷四案，不服深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初5289-5292号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

温涌波的上诉请求：撤销一审判决，并依法改判；上诉费由彩生活公司承担。温涌波并提出反诉：1、对于（2017）粤0304民初5290-5292三案，请求判令彩生活公司赔偿温涌波经济损失1781970元；2、对于（2017）粤0304民初5289一案，请求判令彩生活公司赔偿温涌波经济损失56503元；3、反诉的诉讼费用由彩生活公司承担。事实与理由：一、彩生活公司非法进驻幸福家园小区进行物业管理涉嫌严重犯罪并导致温涌波重大经济损失。2012年11月30日晚，彩生活公司未经法定招投标程序就非法进驻幸福家园小区负责小区物管工作。未经小区地上车库业主赛华公司书面许可，就强行霸占赛华公司的地上车库部分物业作为彩生活公司的办公室使用；为了达到非法进驻的目的，彩生活公司在小区业主王某宁、杨某波等人秘密组织的“幸福家园业主代表会”涉嫌涉黑犯罪团伙强抢强占强行经营赛华公司地上车库和地下室不动产过程中还充当“共犯”，明知（知道或应该知道）幸福家园全体业主（业主大会）未持有小区地上车库和地下室物权证书，未经地上车库和地下室物权人的赛华公司书面同意，也未经法定强制程序，在福田公安分局景田派出所警察面前，非法拘禁、侮辱殴打小区原物管单位卓众物管公司法定代表人崔某平，并且公然毁坏并强抢强占强行经营赛华公司的小区地上车库和地下室（含地下车库）不动产。彩生活公司作为“共犯”与小区业主涉黑团伙共同涉嫌触犯非法拘禁罪、侮辱罪、寻衅滋事罪和强迫交易罪，严重危害小区业主权益，导致温涌波作为小区业主，其本人和其拟招商的客户无法依法有偿使用小区地上车库与地下车库，导致温涌波的小区综合市场自2012年11月30日至今一直难于依法经营并陆续停产（2014年9月1日起综合市场全部商户完全停产，即温涌波不再有该综合市场任何租金收入），彩生活公司行为已涉嫌触犯破坏（温涌波）生产经营罪，依法必须承担刑事责任和经济赔偿责任，赔偿温涌波小区综合市场停产期间的租金损失。按照温涌波和“深圳市兹美兴内衣有限公司、深圳市赛华房地产有限公司”于2014年7月15日签订的联合投资约定，以拟共同开办的“兹美兴内衣批发综合市场”对外招商的市场租金价格1000元/平方米的6折作为综合市场毛坯房租金计算，暂时从2014年9月1日起计算至2017年8月31日，每月租金损失148.197万元，合计36个月应赔偿租金损失总金额为5335.092万元。考虑到幸福家园地上车库业主赛华公司在2015年1月20日登报向彩生活公司要求返还地上车库物业，故温涌波本次诉讼暂时要求彩生活公司先行支付2015年6月份的租金损失148.197万元，其他租金损失待温涌波核对清楚后再行依法追讨。本项赔偿金支付的请求，对上述小区综合市场XX1、XX2、XX3号所对应的（2017）粤0304民初5290、5291、5292的三个诉讼案件来说，依法具备同时履行抗辩权，即彩生活公司有权要求温涌波履行相关付款义务，彩生活公司也依法必须同时履行支付上述赔偿金给温涌波的义务。二、彩生活公司负责幸福家园小区物业管理工作期间涉嫌寻衅滋事共同犯罪并导致温涌波租金损失。2013年8月，彩生活公司对幸福家园小区综合市场大部分商户违法停电，导致商户自此拒绝向温涌波支付租金，彩生活公司依法应承担涉嫌寻衅滋事共同犯罪的刑事责任和经济赔偿责任。现温涌波要求彩生活公司先行赔偿部分租金损失合计人民币30万元，其他租金损失待温涌波核实后再行依法追讨。本项赔偿金支付的请求，对上述小区综合市场XX1、XX2、XX3号所对应的（2017）粤0304民初5290、5291、5292的三案，依法具备同时履行抗辩权。三、彩生活公司负责幸福家园小区物业管理期间涉嫌刑事毁坏共同犯罪并导致温涌波财物损失。2013年12月19日，对温涌波停放于幸福家园小区地下车库的两部车辆被刑事毁坏，彩生活公司负有管理不善的法律责任；事后该案发处监控全部被彩生活公司违法删除，彩生活公司也应负毁灭证据的法律责任（两部车修车费用合计为人民币56503元）。本项赔偿金支付的请求，对温涌波所居住的小区X栋XXX所对应的（2017）粤0304民初5289案件来说，依法具备同时履行抗辩权。现温涌波为了维护自己的合法权益，特向二审法院提出反诉，请求判令彩生活公司对温涌波赔偿经济损失合计人民币1838473元。

被上诉人彩生活公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

彩生活公司在5289号案件中向一审法院起诉请求：1、温涌波支付拖欠的物业管理费6093元、水费1945.8元、本体维修基金585.9元、垃圾处理费94.5元（暂计至2016年7月，最终以实际清偿完毕之日为准），总计8719.2元；2、温涌波承担本案全部诉讼费用。彩生活公司并当庭增加诉讼请求为：温涌波支付拖欠物业管理费6499.2元、水费（包含排水费）1570.24元、本体维修基金624.96元、垃圾处理费216元，总计8910.4元。

彩生活公司在5290号案件中向一审法院起诉请求：1、温涌波支付拖欠的物业管理费184990.92元、本体维修基金12568.52元（暂计至2016年7月，最终以实际清偿完毕之日为准），总计197559.44元；2、温涌波承担本案全部诉讼费用。彩生活公司并当庭增加诉讼请求为：温涌波支付拖欠物业管理费201090.56元、本体维修基金12568.16元，总计213658.72元。

彩生活公司在5291号案件中向一审法院起诉请求：1、温涌波支付拖欠的物业管理费3259.52元、本体维修基金203.72元（暂计至2016年7月，最终以实际清偿完毕之日为准），总计3463.24元；2、温涌波承担本案全部诉讼费用。

彩生活公司在5292号案件中向一审法院起诉请求：1、温涌波支付拖欠的物业管理费230361.12元、本体维修基金14397.68元（暂计至2016年7月，最终以实际清偿完毕之日为准），总计244758.8元；2、温涌波承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：温涌波系深圳市福田区景田北幸福家园X座XXX住宅以及幸福家园B、C座裙楼XX1、XX2、XX3号综合市场商品房的业主，建筑面积分别为：X座XXX房156.23平方米、XX1房1142.56平方米、XX2房18.52平方米、XX3房1308.87平方米。彩生活公司系幸福家园小区的物业管理单位。

彩生活公司主张其于2009年开始入驻涉案小区进行物业管理服务，2015年，彩生活公司与幸福家园业主委员会签订物业服务合同，合同约定物业服务期限自2015年1月1日至2018年12月31日；物业服务费收费标准住宅用户按每月每平方米建筑面积2.6元标准执行、商业用户按每月每平方米建筑面积4元的标准执行。

彩生活公司主张X座XXX自2015年4月开始未支付物业管理费、水费、本体维修基金及垃圾处理费。B、C座裙楼XX1、XX2、XX3自2012年12月起未支付物业管理费、本体维修基金。截止2016年7月份X栋XXX拖欠物业管理费6499.2元、水费（包含排水费）1570.24元、本体维修基金624.96元、垃圾处理费216元，总计8910.4元。B、C座裙楼XX1、拖欠物业管理费201090.56元、本体维修基金12568.16元，总计213658.72元。B、C座裙楼XX2拖欠物业管理费3259.52元、本体维修基金203.72元，总计3463.24元。B、C座裙楼XX3拖欠物业管理费230361.12元、本体维修基金14397.68元，总计244758.8元。之后的各项费用，温涌波均未向彩生活公司支付。

彩生活公司又主张每月彩生活公司均会向温涌波的信箱投递催款通知，温涌波则称从未收到过催款通知。

一审法院认为，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。彩生活公司与温涌波之间成立物业管理服务合同关系。温涌波住宅物业自2015年4月开始、商业物业自2012年12月起拒不交纳物业管理费、房屋专项维修资金、水费、垃圾处理费。彩生活公司据此有权要求温涌波支付截止至庭审之日的物业管理费、房屋专项维修资金、垃圾处理费，至于之后的费用，因属于尚未发生的事实，彩生活公司也未对此预交诉讼费。彩生活公司可待确实发生后，另行主张。彩生活公司虽主张要求温涌波支付截至实际支付之日止的X座XXX的水费，但并未提交证据证明2016年7月之后的水费金额，对于彩生活公司的该部分诉讼请求，一审法院不予支持。

彩生活公司有权要求温涌波支付的X栋XXX号房屋的各项费用如下：2015年5月至2017年5月9日的物业管理费9866.68元【156.23平方米×2.6元×24个月+（156.23平方米×2.6元）÷31天×9天】及房屋专项维修资金948.72元【156.23平方米×0.25元×24个月+（156.23平方米×0.25元）÷31天×9天】、垃圾处理费327.92元【13.5元×24个月+（13.5元÷31天×9天）】、水费1507.24元。

至于裙楼综合市场的物业管理费，彩生活公司主张温涌波自2012年12月开始就没有支付，但并未提交证据证明在向一审法院提出诉前联调，即2016年11月17日之前有向温涌波主张，温涌波对此也予以否认。故综合市场XX1-XX3号房，2014年11月18日之前的拖欠的物业管理费已超过诉讼时效，对于彩生活公司的该部分诉讼请求，一审法院不予支持。

关于专项维修资金的诉讼时效问题。专项维修资金属于全体业主共有，该资金对于保持和提高小区房屋的完好和正常使用具有重大意义，关系到全体业主的共同利益，一旦适用诉讼时效必然损害全体业主的利益。温涌波对于该部分欠缴资金的诉讼时效的抗辩，一审法院不予支持。

彩生活公司有权要求温涌波支付XX1号房自2014年11月18日至2017年5月9日的房物业管理费140458.71元【1142.56平方米×4元×30个月+（1142.56平方米×4元÷30天×22天）】、2012年12月至2017年5月9日的专项维修资金15221.85元【1142.56平方米×0.25元×53个月+（1142.56平方米×0.25元÷31天×9天）】。

XX2号房自2014年11月18日至2017年5月9日的房物业管理费2273.73元【18.52平方米×4元×30个月+（18.52平方米×4元÷30天×22天）】、2012年12月至2017年5月9日的专项维修资金246.73元【18.52平方米×0.25元×53个月+（18.52平方米×0.25元÷31天×9天）】。

XX3号房自2014年11月18日至2017年5月9日的房物业管理费160903.75元【1308.87平方米×4元×30个月+（1308.87平方米×4元÷30天×22天）】、2012年12月至2017年5月9日的专项维修资金17437.53元【1308.87平方米×0.25元×53个月+（1308.87平方米×0.25元÷31天×9天）】。

温涌波抗辩称彩生活公司与业委会签订的合同没有履行相应的程序为无效合同，但未提交证据证明该程序存在违法之处，也未提出反诉要求确认合同无效。即便合同无效，彩生活公司提供了物业服务，温涌波也应参照合同标准向彩生活公司支付应付的物业管理费。温涌波又抗辩称彩生活公司侵占开发商和温涌波的产权、殴打他人、破坏温涌波租客的生产经营、对温涌波本人进行非法拘禁、侮辱、故意伤害、管理不善导致温涌波车辆损坏、违法停水停电导致温涌波损失。但温涌波并未在本案中提出反诉请求，如上述情况确实属实，温涌波可另寻法律途径解决。对于温涌波的上述抗辩，一审法院不予确认。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，对5289号案件判决：温涌波应于判决生效之日起十日内向彩生活公司支付2015年5月至2017年5月9日的物业管理费9866.68元、房屋专项维修资金948.72元、垃圾处理费327.92元、水费1507.24元。

对5290号案件判决：一、温涌波应于判决生效之日起十日内向彩生活公司支付2014年11月18日至2017年5月9日的房物业管理费140458.71元、2012年12月至2017年5月9日的专项维修资金15221.85元；二、驳回彩生活公司的其他诉讼请求。

对5291号案件判决：一、温涌波应于判决生效之日起十日内向彩生活公司支付2014年11月18日至2017年5月9日的物业管理费2273.73元、2012年12月至2017年5月9日的专项维修资金246.73元；二、驳回彩生活公司的其他诉讼请求。

对5292号案件判决：一、温涌波应于判决生效之日起十日内向彩生活公司支付2014年11月18日至2017年5月9日的房物业管理费160903.75元、2012年12月至2017年5月9日的专项维修资金17437.53元；二、驳回彩生活公司的其他诉讼请求。

5289号案件受理费50元，因适用简易程序而由法院收取的25元，由温涌波负担。5290号案件受理费4505元，因适用简易程序而由法院收取的2252.5元，由彩生活公司负担1096.5元，温涌波负担1156元。5291号案件受理费50元，因适用简易程序而由法院收取的25元，由彩生活公司负担12元，温涌波负担13元。5292号案件受理费4971元，因适用简易程序而由法院收取的2458.5，由彩生活公司负担1210.5元，温涌波负担1275元。

本院对一审查明的事实予以确认。

另查明，2012年11月28日，彩生活公司与深圳市福田区景怡居委会签订《幸福家园物业服务合同》，委托彩生活公司对幸福家园小区进行物业管理，合同期限自2012年12月1日至2014年12月31日。

本院认为，本案为物业服务合同纠纷。温涌波在二审提出反诉请求，彩生活公司不同意二审一并审理，双方亦不能就此达成调解，本院依法对此不予审查，温涌波可另循法律途径主张权利。本案中，温涌波对彩生活公司为涉案物业提供了物业管理服务予以确认，亦承认欠付相关费用，但主张彩生活公司未经招投标程序选聘而拒绝向其支付相关物业管理费用，故二审争议的焦点在于：彩生活公司是否有权收取物业管理的相关费用。

根据《物业管理条例》第十一条第四项、第十二条第三款、第四款、第三十四条第一款、《深圳经济特区物业管理条例》第一百二十三条、《实施若干规定》第十三条、第十四条的规定，业主大会有权选聘物业服务企业，业主委员会应与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，该物业服务合同对业主具有约束力。未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由区主管部门会同街道办事处，在征求该住宅区业主或者使用人意见并取得过半数书面同意后，指定物业所在地社区居民委员会代行业主大会和业主委员会职责。街道办事处应当根据物业管理工作实际，组织辖区城管、规划土地监察、公安、安监、维稳、信访、环境保护、社区工作站等部门、机构召开物业管理联席会议，协调处理辖区内严重影响物业管理区域稳定和安全情形的问题。经物业管理联席会议议定并由与会政府部门、机构作出的具体行政行为，物业服务企业、业主委员会应当履行。据此，深圳市福田区景怡居委会于2012年11月28日与彩生活公司签订《幸福家园物业服务合同》，系物业所在地社区居民委员会依据前述《深圳经济特区物业管理条例》第一百二十三条、《实施若干规定》第十三条、第十四条的规定，执行相关行政主管部门联席会议决定，代行业主大会和业主委员会职责的行为，符合法律规定。而根据《深圳经济特区物业管理条例》七十四条第一款第二项，物业服务合同到期后，业主大会决定续聘原物业服务企业的，可以采用协议方式选聘，幸福家园业委会经业主大会决定，于2015年续聘彩生活公司而签订的物业服务合同亦同样符合法律规定。综上，前述彩生活公司与深圳市福田区景怡居委会、幸福家园业委会签订的涉案物业管理服务合同均合法有效，对温涌波具有约束力，温涌波应依约按时向彩生活公司缴纳物业服务费用。

温涌波辩称彩生活公司提供物业服务期间存在停电的侵权行为而拒绝缴纳管理费，但温涌波所主张的停电期间发生于2013年8月，本案一审判令其支付的物业管理费发生在2014年之后，温涌波以此主张不支付本案物管费，缺乏关联性，本院不予采纳。

综上所述，温涌波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

348号案件二审受理费116元、349号案件二审受理费3322元、350号案件二审受理费50元、351号案件二审受理费3762元均由温涌波负担。

本判决为终审判决。

审判长　唐　　　　毅

审判员　曹　　　　静

审判员　蔡　 妍　 婷

二〇一八年三月十五日

书记员　姚玉瓶（兼）

附相关法条：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

《物业管理条例》

第十一条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

《深圳经济特区物业管理条例》

第七十四条符合下列条件之一时，可以采用协议方式选聘物业服务企业：

（一）物业属于单个业主，或者业主人数少于十人且经全体业主一致同意的；

（二）物业服务合同到期后，业主大会决定续聘原物业服务企业的；

（三）在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米，或者高层物业总建筑面积低于二万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米，经业主大会决定同意的；

（四）公开招标的投标人少于三人的。

符合前款第（三）、（四）项条件的住宅物业，建设单位采用协议方式选聘前期物业服务企业的，应当经区主管部门批准；未经批准的，选聘行为无效。

第一百二十三条未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由区主管部门会同街道办事处，在征求该住宅区业主或者使用人意见并取得过半数书面同意后，指定物业所在地社区居民委员会代行本条例规定的业主大会和业主委员会职责。

《实施若干规定》

第十三条街道办事处应当根据物业管理工作实际，组织辖区城管、规划土地监察、公安、安监、维稳、信访、环境保护、社区工作站等部门、机构召开物业管理联席会议，协调处理辖区内下列物业管理问题：

（一）业主委员会任期已届满但仍未完成换届选举工作的；

（二）新老物业服务企业交接中发生矛盾纠纷的；

（三）发生其他严重影响物业管理区域稳定和安全情形的。

街道办事处组织召开物业管理联席会议可以邀请市、区主管部门进行工作指导，也可以邀请物业服务企业、业主委员会委员、业主列席会议。

第十四条经物业管理联席会议议定的政府内部工作事项，与会政府部门、机构应当予以执行；无正当理由拒不执行的，依法追究行政责任。

经物业管理联席会议议定并由与会政府部门、机构作出的具体行政行为，物业服务企业、业主委员会应当履行，但行政复议机关、人民法院依法决定暂停执行相关具体行政行为的除外；拒不履行的，作出具体行政行为的政府部门、机构应当依法强制执行或者申请人民法院强制执行。

物业管理联席会议召集单位应当整理并保管物业管理联席会议记录。