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王某提起本案行政赔偿诉讼的基础是其前夫翁某将双方婚姻存续期间的夫妻共同财产即涉案房产未经其允许办理抵押登记而上诉人市房管局为之办理涉案房产抵押登记的行为被人民法院生效行政判决确认违法。 王某本案主张赔偿的涉案房产的最终损失是多少远未确定，翁某及王某就涉案房产损失尚未穷尽其他司法救济途径，其提起本案行政赔偿诉讼的时机尚未成熟，不符合法定起诉条件，其起诉依法应予驳回。 原告提起行政赔偿诉讼，要求赔偿房屋损失。 2012年8月8日，中国银行股份有限公司郑州新区支行与郑州东金化工科技有限公司签订《流动资金借款合同》，约定郑州东金化工科技有限公司向中国银行股份有限公司郑州新区支行借款3589400元，借款期限为12个月。同日，翁某与中国银行股份有限公司郑州新区支行签订《最高额抵押合同》，约定翁某以其名下的涉案房产为郑州东金化工科技有限公司设定最高额抵押，所担保债权最高本金为3589400元，期限为该合同所确定的主债权发生期间届满之日，内容包括主债权的本金及利息等费用，具体金额在主债权被清偿时确定。2012年8月10日，郑州市房管局将上述涉案房产为中国银行股份有限公司郑州新区支行办理了抵押权登记并出具了房屋他项权证。2016年7月14日，原告诉至本院，本院于2016年12月20日作出（2016）豫0191行初335号行政判决书，被告郑州市房管局及第三人中国银行股份有限公司郑州新区支行上诉后，2017年4月20日，郑州市中级人民法院作出（2017）豫01行终216号行政判决书一份，判决确认郑州市房管局于2012年8月10日将翁某名下的涉案房产为中国银行股份有限公司郑州新区支行办理房屋他项权登记的行政行为违法。2017年12月5日，原告向二被告分别邮寄行政赔偿请求书各一份，2017年12月6日，郑州市房管局作出回复，建议原告向郑州市国土局提出赔偿申请。郑州市国土局未向原告作出回复。
另查明，2015年9月29日，中国银行股份有限公司郑州新区支行与中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司签订2015年豫1批02号《债权转让协议》一份，该协议显示中国银行股份有限公司郑州新区支行将其对包括涉案的郑州东金化工科技有限公司在内的8笔债权转让给中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司。2016年5月17日，中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司发布资产处置公告，拟对上述债权进行打包处理。又查明，2017年8月15日，郑州市机构编制委员会下发郑编[2017]36号文件，将郑州市房管局承担的房地产抵押管理工作职责调整到郑州市国土局。为确定涉案房产的市场价值，本院依法委托河南佳源房地产土地评估有限公司对涉案房产的市场价值进行鉴定。2018年10月29日，河南佳源房地产土地评估有限公司出具《房地产司法鉴定估价报告》一份，显示涉案房产在价值时点（2018年10月19日）的市场价值为323.52万元。本次鉴定费用为28000元。 本案争议焦点是被上诉人王某提起本案行政赔偿诉讼的诉讼时机是否成熟。 原审认定：本案涉案房产经抵押登记至中国银行股份有限公司郑州新区支行名下，后中国银行股份有限公司郑州新区支行又将债权转让至中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司，后该公司又将涉案房产进行资产打包处置，在经过上述的流转程序后，该房产的所有权已不可能再逆转至原告名下，原告对涉案房产的财产权益已经受到损害，故原告继向二被告申请行政赔偿未予获赔后，有权就其所受损害的范围内向本院提起行政赔偿诉讼。 本案被告郑州市房管局系为涉案房产办理抵押登记的行政机关，该抵押行为作出后，被郑州市中级人民法院（2017）豫01行终216号行政判决书所确认违法，但郑州市房管局并未被撤销，仅是其“房地产抵押管理工作职责”自2017年8月起调整至郑州市国土局，根据上述法律规定，郑州市房管局为本案的赔偿义务机关；对郑州市房管局认为应由郑州市国土局作为赔偿义务机关的辩论意见，不符合法律规定，本院不予采纳。 为了明涉案房产的现行市场价值，本院依原告申请对涉案房产进行了委托评估，根据河南佳源房地产土地评估有限公司出具的《房地产司法鉴定估价报告》显示，涉案房产在价值时点（2018年10月19日）的市场价值为323.52万元。 行政赔偿的前提条件是行政行为是否违法，其次是违法行为是否侵害到原告的合法权益。本案中，郑州市房管局作出的行政行为已被郑州市中级人民法院行政判决书确认违法，原告的财产权益也受到损害；在上述行为中，原告自身并无过错，且损害结果已无法逆转，行政行为违法与原告的财产损失二者之间具有一定的因果关系，根据前述法律规定，结合现行司法解释的立法精神，本院认为原告有权获得上述赔偿，故对原告的赔偿请求，本院予以支持。根据原告提交的发票显示，本案司法评估费用为28000元，应由被告郑州市房管局负担。综上，原审判决被告郑州市住房保障和房地产管理局于本判决生效之日起十五日内向原告王某支付赔偿金3235200元及鉴定费28000元，以上共计3263200元。本院认为：本案争议焦点是被上诉人王某提起本案行政赔偿诉讼的诉讼时机是否成熟。王某提起本案行政赔偿诉讼的基础是其前夫翁某将双方婚姻存续期间的夫妻共同财产即涉案房产未经其允许办理抵押登记而上诉人市房管局为之办理涉案房产抵押登记的行为被人民法院生效行政判决确认违法。但因涉案房产至今仍登记在其前夫翁某名下，且处于被查封状态，涉案债权人尚未实际行使其对被抵押涉案房产的优先受偿权；最终主债务人能否清偿涉案债务，如主债务人不能清偿是否需要对涉案房产行使优先受偿权，债权人行使优先受偿权后翁某（或王某）应当对主债务人行使追偿权，行使追偿权后翁某名下的涉案房产利益损失有多少等，目前均处于尚不确定的状态。即王某本案主张赔偿的涉案房产的最终损失是多少远未确定，翁某及王某就涉案房产损失尚未穷尽其他司法救济途径，其提起本案行政赔偿诉讼的时机尚未成熟，不符合法定起诉条件，其起诉依法应予驳回。一审法院未注意到上述情况，直接实体判决按照涉案房产的评估价给予王某赔偿，结果不当，本院依法予以纠正。王某可待上述相关程序终结、权利行使后，如涉案房产仍有损失不能弥补，再另行提起行政赔偿诉讼。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第十项、第一百二十三条第一项之规定，迳行裁定如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191行赔初1号行政赔偿判决；二、驳回王某对郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市自然资源和规划局（原郑州市国土资源局）的起诉。河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01行终216号 案由：房屋登记管理(房屋登记) 裁判日期：2017年04月20日（节选） 【一审认为】涉案房屋属原告王某与第三人翁某在婚姻关系存续期间的共同财产，上述事实已被河南省南阳市卧龙区人民法院作出（2015）宛龙梅民初字第00246号民事判决书所确认。本案被告郑州市房管局在为涉案房屋办理抵押登记过程中，具有对涉案房屋的所有权性质进行审慎审查的义务。经庭审查明，被告在为涉案房屋办理抵押登记时，原告王某与第三人翁某的婚姻关系尚未解除，但被告向本院提供的证据显示，《抵押登记申请书》及《最高额抵押合同》中均没有原告王某的签字，故被告对抵押房产的真实状态未依法进行审查，显属事实认定不清。综上判决：撤销被告郑州市房管局于2012年8月10日将翁某名下位于郑州市金水区金水路299号浦发国际金融中心9号楼11层1110号的房屋为中国银行郑州新区支行办理的房屋他项权证。【二审认为】关于上诉人郑州市房管局对被诉抵押登记行为是否尽到审慎审查义务的问题。该问题的核心是郑州市房管局在房屋登记产权人明确的情况下，还是否有义务审查房屋登记产权以外的其他房屋共有情况，这涉及到对房屋共有权的认定是否以物权登记为唯一的标准。按照《物权法》第九条的规定，除法律另有规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生法律效力，未经登记不发生法律效力。《物权法》第十六条规定：“不动产登记薄是物权归属和内容的根据。”因此，应当说除了法律另有规定外，不动产登记应是不动产物权变动的生效要件，是判断物权归属的根据。而法律规定不适用物权登记生效原则的情形，《物权法》第二十八条、第二十九条、第三十条给予了明确的列举，其中没有明确对婚姻关系存续期间购买房屋的情况。但根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，一般情况下，婚姻关系存续期间购买的房屋应当属于夫妻共同财产，除非夫妻双方另有约定。因此，基于婚姻法的上述规定，可以认为在夫妻关系存续期间购买的房屋，如果登记为一方的名下，一般情况下属于夫妻共同财产，特殊约定属于一方的除外，并不以物权登记为生效要件。也正是因为存在以物权登记为生效要件的例外，《房屋登记办法》第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋等情况进一步询问申请人。郑州市房管局作为房屋登记的专门机关，对于登记的被抵押人是否属于婚姻关系存续期间购买的房屋、有无房屋共有的情况负有特别的审查义务，其对上述情况未经询问和核实，未尽到审慎审核的义务。上诉人称其已经尽到审慎审查义务的理由本院不予支持。
关于本案所诉的抵押登记行为是否适合撤销问题，其实质在于中国银行郑东新区支行取得涉案担保物权是否属于善意取得，如构成善意取得，则不适合撤销涉案抵押登记行为。根据《物权法》第一百零六条的规定，构成善意取得需要符合三个条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中国银行郑州新区支行取得的抵押权属于担保物权，适用上述善意取得的规定。其在设立抵押之时并不知道处分人翁某无处分权，且根据抵押物的评估价值等额向借款人支付了借款，已经办理了抵押权登记，完全符合善意取得的条件。因此，即使翁某构成无权处分，也不应撤销中国银行郑州新区支行已经取得的担保物权。被上诉人要求中国银行郑州新区支行在涉案物权登记清楚且无共有权人登记的情况下，还要根据被抵押人已经人到中年的情形，再进一步查明其家庭基本情况及涉案房屋的产权所有人，是对抵押权人注意义务的过高要求，其主张中国银行郑东新区支行存在过错的理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人郑州市房管局办理涉案抵押登记未尽审慎审查义务，其登记行为违法，但上诉人中国银行郑州新区支行构成善意取得，其担保物权应当予以保护。一审未考虑抵押权人的善意取得问题，撤销被诉抵押登记，属于适用法律错误，应予改判，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191行初335号行政判决；二、确认郑州市房管局于2012年8月10日将翁某名下位于郑州市金水区金水路299号浦发国际金融中心9号楼11层1110号的房屋为中国银行郑州新区支行办理房屋他项权登记的行政行为违法。
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