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关于收房时开发商未提供三书一证一表时的物业费承担问题 案例 开发商通知业主收房，却提供不了交房必备的“三书一证一表”（即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》）；业主要求开发商支付逾期交房违约金，开发商却要求尚未收房的业主先交一年物业费……与开发商多次协商无果后，江西省南昌市的李先生等业主向中国消费者报投诉。李先生对记者说：“由于看不到‘三书一证一表’，担心房屋存在质量问题，我和其他业主决定，等到开发商能够提供相关文件后再收房。让我们没想到的是，3年过去了，‘三书一证一表’始终杳无音讯。”李先生说，由于一直没有见到“三书一证一表”，小区几百名业主都不敢收房，自己也一直在外租房住。前不久，他和其他业主一起去找开发商协商逾期3年未交房的违约金时，开发商却拿出了一张物业缴费单，称业主“要领赔付违约金可以，但必须先缴纳一年的物业费2380元”。李先生等业主感到疑惑不解，自己明明还没收房，为何要缴纳物业费? 敲黑板！！！下面是必考考点！！！ 一、什么是三书一证一表？ 先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序。业主在验楼收楼时，要认真查看“三书一证一表”。所谓“三书”，指的是《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》；“一证”，指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》；“一表”，则是《竣工验收备案表》。 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺； 《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标； 《建筑工程质量认定书》是房屋通过有关部门质量验收的凭证； 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是房产项目通过有关部门综合验收凭证； 《竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料。 根据建设部门相关规定，房地产开发项目竣工后，经验收合格，方可交付使用。也就是说，“三书一证一表”齐全，是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是开发商交房的必要条件，没有按期提供三书一证一表，就算交了钥匙，也算逾期交房。 提醒各位业主，可以要求开发商出示上述书面文件，如果不全，则可以以此为依据主张开发商交付房屋不合格的责任，要求维修或者退房。如果齐全，业主则需要自行委托权威部门对房屋做出检测和评估，确属质量问题的，向开发商主张违约责任并要求赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
二、逾期交付房屋，开发商将承担相应违约责任，履行交纳物业费的义务 在商品房买卖合同关系中，开发商的义务是按时向买方交付符合合同约定质量的房屋。只有出现“因不可抗力或者当事人在合同中约的其他原因”且开发商及时履行告知义务时，才构成开发商延期交付的法定免责条件。 既然房屋未实际交付，业主未收到房子，根据国务院《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”物业公司向业主主张物业费的，业主可拒绝交纳。交纳物业费的义务仍在开发商。
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