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今年的中央经济工作会议提出，“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。虽然政策基调未变，但在调控效果逐步显现、国际环境稳中有变的形势下，房地产的政策存在微调预期，而核心要素在于“因城施策”，在“房住不炒”的大前提下，予以地方政府更大的权责空间。 一、货币政策进一步宽松 本届中央经济工作会议延续了7月国务院常务会议提出的“稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕”的定调。结合近期TMLF的定向降息以支持小微企业与民营企业贷款，货币政策转向宽松的趋势愈显。展望明年，尽管全面降息的可能性不大，但在内外经济压力的环境下，类似TMLF的定向降息依然可期，将会助力房地产行业尤其是需求层面的边际改善。此外，宽松的货币政策对于基本面的积极效应开始显现，房贷利率的松动将会继续扩围。而房贷利率的见顶回落也意味着信贷端对行业的钳制即将得到缓解。 二、地方政策修正启动 从“因城施策”到“一城多策”。12月以来，观察到更多的城市出现一定的政策修正，因城施策进一步深化，以至于一城多策。比如菏泽的取消限售、衡阳的取消限价、广州对公积金的调整等，后续预计会有更多地方政府对房地产政策作出微调，其前提在于区域市场调控目标已达成，景气度下滑明显，为地方的调控政策进行纠偏创造空间。 此外，土地收入作为各地重要的财政收入来源，近期开始面临拐点，因此住建部会议中也首提“以稳地价稳房价稳预期为目标”，这也意味着地方政府也将对收入稳定性有一定要求。政策已经从防止大起逐渐回归到防止大落，政策托底可能性在加大。 三、行业估值有望修复 政策周期“似曾相识燕归来”，2019年地产板块将迎来BETA行情。历史周期回顾表明，尽管预测基本面下行周期还将持续一段时间，但相对估值的修复之旅将会持续。市场格局上，强者恒强，集中度将继续提升。2016年至 2018年前11月，TOP10、11-20、21-50 市占率分别由 16.9%、5.9%和8.4%提升至28.3%、10.2%和17.3%。未来，我国房地产市场集中度继续提升是必然趋势。 从公司角度看，大房企的品牌、资金、产品优势，在融资、拿地、销售等方面优势凸显；从行业角度看，市场集中度提升有助于化解行业风险，提升溢价弹性。 |
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