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【不同的房企对法务的定位千差万别，尤其是区域公司法务，有些独立设置法务部，有些是挂在行政人事部，有些是挂在运营部，有些是挂在投资部，还有些是挂在财务部，但是不管挂在哪个部门，房地产企业区域法务的工作内容其实大同小异……】 房地产企业区域法务工作一般包括：风控、合同、投融资配合、应收账款追回、诉讼等，有些房企的区域法务还兼有部分内部审计的职能。 风控是一个比较大的概念，部分房企法务会把这个概念限缩在销售风控上，包括《商品房买卖合同》的模板确认、签署合规、签后履行、交付风控等销售签约风控和案场、样板间、广告、出街物料等宣传物料风控。但老赵认为，房地产企业区域法务的风控职责不能局限于销售风控，还应该把企业日常运营的其他风控纳入进来，比如工程合约相关的风控、设计变更相关的风控、报批报建相关的风控，这需要下沉到项目层面，实际执行起来会有很大的困难，但并非完全无法实现。举例来说，对于一些设计变更，房地产区域法务在审批设计变更相关的流程时，可以就相关变更是否会对已售承诺造成变化，是否有导致客户诉讼以及败诉的可能与设计同事进行沟通，并共同作出预案。再比如说，对于报批报建的一些资料，法务在用印审批的环节，可以与报建同事多沟通，以便对授权办理事项的范围和期限、资料填写的完整性以及是否存在过度承诺作出把控。 合同风控是房地产法务工作的基础，所谓基础不牢，地动山摇，一旦这一块做不好，房地产法务的职业生涯就不会好了。合同风控的范围，除了流程审批之外，老赵认为需要特别关注的是合同的签署和履行环节。对于合同签署把控，可以通过对归档的合同形式合规性进行抽检，包括签字用印的规范性（骑缝章、落款章、审批单）以及内容填写、日期填写的完整性等。对于合同履行的把控，则需要业务部门在发生预期违约情形后尽快告知法务以便提前做好预案。 投融资配合是房地产区域法务工作的另一重心，在市场好的时候，区域法务大约70%的时间和精力需要花费在配合投资同事处理收并购、合作等前期尽调、协议谈判、投后管理的相关工作，以及配合融资同事就开发贷、基金、信托等各类融资渠道的协议审查工作进行对接。投融资相关的风险，由于每个项目都有所不同，因此需要法务深度介入，包括前期的驻场尽调、中期的协议谈判、后期的项目交接及投后跟进等，否则很难识别并对相关风险进行预控，极易给公司造成巨大的损失，因此老赵建议房地产法务在跟进此类业务的时候，一定要勤交圈，多沟通，对不了解的信息和知识，与财务（税务）、设计、报建、合约等各专业条线的同事进行交流。 与投融资配合工作相反，应收账款追回工作在市场行情不好的时候是房地产区域法务工作的一个重点，因为房企现金流这一时间段往往比较紧，对于应该追回的款项，就要盘点追回。这一过程中区域法务需要与法院法官做好沟通协调，同时也要与财务、营销同事做好沟通，避免由于移交与立案的时间差导致客户款项已经到账却仍在诉讼程序中的情形出现。此外，应收账款工作的前期基础也要注意，催款类函件和解约类函件的邮寄发送，一定要与认购书以及《商品房买卖合同》约定保持一致，否则容易导致己方违约，承担高额的违约责任。 对于诉讼工作，分为法务自行代理的诉讼以及外部律师代理的诉讼，法务自行代理的诉讼案件，要做好已有案例的研究、证据的收集、诉前调解的处理、法官的沟通以及庭审答辩重心的研判等工作；外部律师代理的诉讼，要做好公司内外的沟通协调、开庭的跟进、证据的提供以及诉讼策略的讨论确定等工作。 |
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