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由世界旅游城市联合会、首旅集团指导，北京市文化和旅游局、中国投资协会项目投融资专业委员会支持，北京市旅游行业协会主办，劲旅集团承办的第三届紫禁城巅峰文旅论坛暨2019劲旅峰会于11月27日，在北京皇家菜博物馆隆重举行，来自行业内外的800位嘉宾与会。 本次峰会以“开启文旅新时代”为主题，围绕文旅科技金融创新融合、商务旅行与业态创新、文旅大住宿产业升级与破局、景区目的地文旅产品内容升级展开多种形式的分享讨论。 在峰会上，美团民宿业务负责人冯威赫发表了题为“民宿是门什么生意”的演讲。 以下为现场演讲实录： 要想谈民宿这个生意，我们先定义一下什么是民宿? 从网上找到一个定义：民宿是利用闲置的住宅空间，提供的个性化住所。 但是这个定义并不特别准确。行业里面，民宿有很多形态，城市里面自己搞的小公寓是民宿，莫干山精品民宿也是民宿，民宿概念火之后，很多小酒店把自己的房子改成民宿。但实际上，行业里很多人定义不清楚民宿是什么，用户端对民宿认知是个性化的居住场所，从商家来讲是更分散的小的商家。但是我们既然要讲生意，肯定要把这个生意稍微定义一下。 在我们看来，要定义民宿，要先定义酒店是什么。传统酒店是以商业空间来做住宿服务的产业，其实相对来讲民宿就是用非商业地产，更多想民宅，包括像农村的宅基地、农民自建房等这样属性的地产提供住宿服务，我们可以把它定位成是民宿。按照这个定义，城市有民宿住宅，农村也有民宿住宅。 我们可以把民宿分为城市民宿与乡村民宿。今天主要想讲的是城市民宿。我们看到在未来，包括看美国的趋势，城市民宿代表了这个市场上在整个民宿或者非标住宿占比，占到了绝大多数的份额。 国内的民宿分为三类，城市民宿、酒店式公寓，还有其他包括客栈、乡村民宿之类的。我们来对标国外非标住宿，也可以分为两个类型，一个是以城市民宿为代表的个人住宅，第二是度假租赁类。我们看到的数据显示，城市民宿在未来五年将占到70%，增速很快，所以民宿的增量来源还是在城市民宿。 既然谈城市民宿，还是要看一下这个谁是怎样的生意?很多人说民宿不赚钱，最近也有一些这样的讨论与声音，我们首先要区分一下，城市民宿还是非常赚钱，他赚钱的本质是闲散房东商家在做的小买卖，没有什么规模化性质。但是我们看到这是结构化，城市民宿行业有一个结构性的优势在里面。因为它赚钱，城市里面房子做短租(城市民宿)与长租，可以灵活转化，如果利差是正向的话，大概做民宿是可以赚钱，如果是负向利差，房东就会更倾向于把房子出租出去，看利差就知道是否是赚钱的行业。 以2018年的数据来看，利差都是正的，一线城市、新一线城市，这个值都是在2000元以上。这也意味着在这样的城市里同样一个房子做民宿，做短租的收益比做长期好很多。 2016年-2018年利差是怎样的变化趋势?从一些数据可以看到，一线城市经济性民宿是在下降，利差在变小，终端在上涨。为什么?一线城市的房租，在过去几年里处于上涨状态，经济性民宿价格较低。但是整个终端酒店，在国内其实还是处于相对供给不太饱和的状态。所以，相对来讲对应终端民宿还是有比较大的盈利空间。 新一线城市比如成都、重庆、武汉、西安等是怎样的变化趋势?这些城市它的趋势跟一线城市不太一样，经济性民宿、终端民宿利差都是处于上升状态。主要因为这些城市长租需求没有一线城市那么旺盛，房子供给相对比较充足。所以，民宅的租金是下降的，大家也知道酒店的收益在大的经济周期里面，现在是下行的周期，但是酒店周期可能在平稳下降，因为明显租金下降很快，我们来看城市民宿租金是上升的状态。这也能解释为什么我们可以看到2018年开始在国内民宿市场里面，像成都、重庆这样的城市，发展速度超过北京、上海传统的城市民宿发展区域，这也可以找到跟租金的关系。 二线城市的数据更明显了，两类民宿收益都在上涨，为什么?也跟民宅租金需求相关，空置房子很多，尤其前几年房屋改造等等，产生了一大批闲置的房源，处在租不出去状态，租金处在低位。尽管酒店生意不是很好，但是民宿有很大的盈利空间。 三线城市基本上是平稳状态，没有上升，也没有下降。尽管民宿租金很低，但是酒店的存量确实很大，在三线以下城市的酒店入住率比较低，因为酒店存量供给太大了，价格有比较大的空间，民宿想去争夺市场，会遇到一定的压力。所以，在三线城市尽管还是赚钱的，但是可能最近这两年的趋势还是处于平稳状态，并没有变的很好。 未来五年这个趋势是怎么样的变化?这个行业跟什么因素有关系?第一是长租的租金;第二，短租或者对标酒店收益变化。 我们有几个基本的推测，一线城市因为长租需求持续旺盛、持续存在，房租不会涨的很快，但会缓慢上涨，所以利差在变小，对于低端民宿生存空间不大，但是中高端有非常大的空间，因为很多区域像北京望京，上海像黄浦，没有多少开酒店的物业，但是望京新增了很多新的互联网公司总部，需求在些上升，大家出差旺季的时候定不到酒店，这些需求溢出会到更远的地方，或是到民宿里面。新一线城市有上升空间，因为租金在平稳甚至是下降。三线以下城市，我们现在看到的是比较平稳的状态，但是未来五年还要再持续观察，因为已经看到有一些城市，比如说像南通，尽管体量非常小，但是增速非常快，因为民宿满足了酒店之外更多的需求，比如说面积更大。 那我们如果从整个行业来看，今年下半年我们对国内民宿行业跟美国的民宿行业做了对标，美国民宿或者说非标住宿行业在线上住宿大盘的渗透率的情况，2017年是15%，到2024年可以到17-24%之间，对标中国2017年只有3%多，但是五年之后可以达到美国在2017、2018年的水平，大概是15%左右的情况。这里面还有五六倍增长空间，所以我们非常看好这个行业在国内的增长空间。 从需求来看，过去这个行业都是在100%-200%的速度增长，这是在住宿行业大盘可能只有6%的增速情况下，这是非常快的增速，这也能说明它的需求上涨非常厉害。而且我们还看过一个数据，比如说，在美团上所有订酒店的人，有多少人看过民宿?这个比例2018年1月份的时候几乎是零，那时候刚刚开始做，到现在也不过只有10%左右，也就是还有90%连看都没看过，这个数字可以代表整个用户对民宿认知是什么样，大部分人不知道，民宿有些人知道，还有90%的人不知道是怎么回事。 从供给来看，按我们定义民宿口径，我们认为现在是在150万房源左右，包括客栈与一部分小型酒店式公寓，城市民宿大概是在六七十万间房，但是跟整个行业2018年的时候，供给是一倍多速度增长。从供给增长来看，什么人在供给增长房源?新的商家，他们可能听别人说做民宿比较赚钱，所以来看看，还有老的商家他们发现这个事情挺赚钱的，就开始做更多的民宿。我们看到过去2018年的时间里面，新房东与老房东的比例是非常健康的比例，老房东因为能赚到钱，开了更多店，做了更多的房源，新的房主不断进入这个市场，说明这个市场是不断活跃，新房东不断加入，老房东也是活跃的状态，所以供给处于活跃的状态。 很多人说我们做民宿是一个情怀的生意，但是既然是生意，除去情怀本身，一定是个生意才可以成立，如果只有情怀，最后一地鸡毛，不可持续。基于刚才的分析，我们认为这个行业本身商业模式成立，本身盈利空间跟中国地产行业发展变化有非常紧密的关系。总体来说，这个行业在未来五年里趋势是非常向上、非常健康的，这也是美团2017年选择切入民宿行业非常重要的一个原因。 |
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