投资商铺，不懂选铺7招，十买九亏

商铺属于高门槛投资品，这里所说的门槛主要是指，买铺的技能门槛比住宅要高得多。

古语说：一步差三市（铺子的位置差一点点，可能就少3成生意）。

因此，我们常说某某楼盘住宅值得买，但买商铺没有这种说法，只能按每个商铺所处的具体位置来分析价值。

不懂选铺，十买九亏。搞懂了选铺7个招窍，才算过了买铺的初级门槛。

第1招：社区商铺更安全

现在很多商业街的生意被网购冲击得很厉害，早年很火的各种女人街，人气已经衰败得不像样。

此外，成功的商业街需要很强的选址能力和操盘能力，商业街一个不小心就很容易被做死。

失败案例：

龙湖新壹街开业2年，人流惨淡，买家血本无归。

很多买家把原因归咎于龙湖出尔反尔，没有兑现自持商业等各项承诺。

但这并不是唯一原因。

龙湖新壹街位于红旗河沟建玛特旁，周边全是待拆迁的老房子，没有大社区可以供养商业；

这个地方处于转盘位置，经常堵车，商场停车又难；

龙湖新壹街离观音桥商圈较近，但又没跟观音桥商圈连成一片，必然会被观音桥吸走流量。

在这种地方做商业街，是悬崖上翻跟头-------找死。

社区和街区商铺风险就小很多了。

社区离不开需要就近消费的商业业态，很多消费行为无法被网购取代。

例如：餐饮店、理发店、药店、便利店、中介店、麻将馆、干洗店、超市、网吧等。

第2招：临街商铺才有人流量

商铺的含金量取决于人流量，只有临街才能保证商铺的人流量。

这里所说的临街，是指的人行主干道。

主干街道是居民出行的必经之路，即使行人没有买东西的打算，经过门面时，临街门面也有曝光量，起到自动宣传的作用。

第3招：底商好过2楼商铺

社区底商适合各种消费业态，对租客行业限制性不高。

比如多人、单次、随机走量低消费，早餐店、便利店，同时也适合中介店等大型消费。

而2楼商铺，更适合单体消费高的行业，对老客户有一定依赖性，比如美容院、影楼、培训机构。

这两种不同的商业业态决定了，2楼商铺的风险指数要大一些。

2楼商铺的单体消费金额，决定了2楼商铺的消费舒适度必须要同步提高。

商铺的消费舒适度

①2楼商铺要考量连廊的宽度（宽度过窄很压抑，来去也不便）；

②入口的个数（是否可以从左右两边同时上下楼、有无直达电梯、从车库能否直达2楼）；

③有没有业态经营限制（有无烟道、上下水道，能否做餐饮；有无物业禁止经营业态）等。

虽然2楼商铺相对1楼商铺，单价会低一些，但更考验投资者眼光。一旦选择不当，容易发生亏损。

第4招：低总价小面积更好租

社区商铺的业态，大都是小型业态，不需要太大的场地，一般面积30㎡-45㎡。

购买低总价小面积的商铺，投入低，商家承租商铺和转租门槛低。

商铺面积越大租金越高，越不好出租。很挑商家，空置期长。

第5招：现铺比期铺更稳妥

现铺或者准现铺可以看到周边各种确定性位置，期铺相比现铺，有很大的不稳定性。

例如，买期铺，是看中了期铺在小区大门开口的旁边。但只要小区没竣工，就可能存在小区大门改位置的风险，这种事情不是没发生过。

万一小区大门位置变了，买入的期铺，可能会直接变成死铺。

此外，比较依赖社区规划的学校、医院等公共配套的商铺，一旦这些规划发生变化，会直接影响到商铺的投资价值。

第6招：租金回报率6%以上

一铺养三代的年代早已远去，网购时代的商铺，增值能力大大减弱，它的价值主要在于收长租，因此租金回报率非常重要。

商铺租金回报率6%以上属于优质商铺，不算空置期和租金递增因素，可以做到约16年收回成本。

15年内能否回本，是衡量商铺是否值得投资的重要指标。

买铺之前，需要自己调查社区周边的商铺租金价格，预估真实商铺租金回报率，不能只听信置业顾问一面之词。

商铺租金回报率太低，就失去了投资价值。

现在很多商铺很难做到15年回本，主要是价格卖太贵，但租金又不高。

第7招：商铺必须能够贷款

有些商铺只能全款购买，银行拒绝抵押。

这里并不是说买铺一定要贷款，而是要仔细考虑银行为何不给某些商铺放贷。

常见的有以下几种情况：签了长租约的返租商铺、五证不全的商铺。

还有一种情况就是商铺年限太久或者位置不好，银行不认可商铺价值，因此拒绝抵押。

所以买商铺的时候需要留心贷款问题，连银行都不愿意放贷的商铺，大多数时候都有一定问题。

此外，对于商铺贷款业务，银行审核贷款人资质会比住宅要严格。

如果可以与开发商书面合同约定，因购买人自身原因导致无法贷款，也可以无条件退铺，就最好不过了。

蔚蓝提示：

前面说了，读懂选铺7招，只是刚刚入门而已，并不能保证买铺一定不亏本，还需要更细致的分析。

本文为商铺进阶6部曲中的第2部，未完待续。