|
笔者昨天和今天实地去深圳南山一些商业区调查，采集了一手信息。大家也可往上翻看我昨天写的文章。《深圳经济在升级，实体店却关门》 踩盘后海的海岸城发现有很多商铺空置，长时间无人承租。另外科技园住宅区也有部分商铺一直关门。租金上涨，盈利难以为继是主要原因。 笔者多方了解打探后发现有三个原因导致商铺关门无人问租。 第一，租金上涨过快，小商家承受不起。 第二，生活成本上涨，店铺竞争大，盈利能力不强 第三，互联网电商冲击。 今天文章整理几个商铺招租的案例和大家分享。 已经撤走的中国电信营业厅，左边是另一家关闭的铺子 1.海岸城西座楼下的转角街铺，面积96平米，原租户是中国电信，据说原租金10万元每月。我曾在这里办过事，来过这里两次，平时三个营业员，一个保安大叔，中午也有人值班。 中国电信海岸城营业部也是算是有实力盈利比较好的租户了，因为租期到，房东要求上涨房租。从美联地产工作人员了解到房东要求租金上涨20%，从10万涨到12万，折合每平米租金1250元，一年租金合计144万。市场经济，没有强买强卖，所以，每个人为自己的利益最大化博弈没什么好说的。当然，结果就是谈崩了。中国电信放弃续租换了一个网点，留下了房东一脸惘然。 正在招租 我问中介人员为什么要涨价？ 她说：房东觉得自己的铺位好，涨一点租户也能接受的，反正深圳的房价房租都在上涨，不涨自己就是做慈善了。 但是中国电信的竞争对手很多，盈利未必跟得上。最后换了一个别的地方，是租金没那么高的地方。 我问她目前房东放盘租金多少。她说8xx-1000一平，都好谈。 我说居然是不涨反跌了，为什么当初不给原价续租？ 她说，房东想中国电信不租还有别的用户租，想涨一下租金，怎么知道最近一直租不出去，在空置，所以价格下降了，有诚意的客户可以谈。 我问她这么高的租金，一般是什么客户租，普通商家是租不下来了。 她说一般是著名公司品牌的展厅咯，还有大公司的分点之类的。个体户很难付得起这么高的租金的。 2.靠地铁口保利文化广场的小铺 保利文化广场的小铺，53平，租金6万每月 在海岸城二楼，我粗略数了一下大约是22个商铺没有营业，处于待租或者装修中。在保利文化广场那边，靠近地铁站，有个一个业主直租的商铺，原来是卖奶茶糕点，招牌还在，再之前就是卖奶茶的，反正那一带一年下来不知道换了多少奶茶店。 刚好有个中介小哥在那里。我问他了解了一下情况。 他说商铺53平，房东要求月租金是6万，折合单价是1132元/平米。这个铺周边都是奶茶糕点或者买女装的。我不知道做什么生意这么暴利，一个小铺月盈利10万以上。考虑到租金6万，物业管理水电费还有工作人员的工资，哪怕自己家人自营，配2-3个人。10万的商品利润，扣除6万租金和各种费用，算上社保，人均收入不到万元，而且一天工作十几个小时，那不如去打工？ 另外这个商铺的背后就是靠近保利剧院那边有一排铺大都关门了（下图），昨天数的是8间，有7间贴了招租电话。以前那边都是做饮食的，有越南菜泰国菜有云南菜，后来换了几轮。中介小哥介绍说那边的铺面43平一个，租金在25000-28000，单价相对这边便宜。但是我观察发现，那边很少人走的，甚至不如商场内铺人流多，租金性价比不高。 一排铺子都关了 3.西边靠近富龙集团中洲控股大厦的大铺。 从海岸城二楼往西边一直走过去，那个地方应该是天利中央广场吧，也是二楼的临街旺铺，离陈鹏鹏鹅肉饭店很近的。 一个200平米的大铺正在招租 这个铺是很大，200平米，是两个铺合成的，原来是卖女装衣服，另一边临时租给卖那种大清仓的衣服。估计房东当年有钱，一口气买了两个。 这个铺租金是18万一个月，每平米不到1000元，目测要比地铁站那边人流略少，租金单价比东边低一点也合理。 好了，目前就介绍上面几个案例。大家可以发表看法。 今年商铺不好租的原因大都是文章前面总结的三个原因。另外，深圳经济发展也是很重要的因素，可能与房价上涨，城市经济发展，收入水平有很大的关系。 记得15-16年的时候，海岸城的租金也就500-600元，三年时间差不多翻倍了。感觉涨得很快啊。做生意大部分利润都给房东拿走了，当然，房东早年冒险投资商铺，也是付出了很大的金钱的，获得回报理所当然。如果投资没有回报，谁还投资。 今年的情况有点不乐观。因为大家都发现做生意卖奶茶卖衣服都很难赚钱，都是没有社会经验的小白愿意加盟交智商税，大部分店铺都是亏钱的，但是呢，人，不亲自尝试一下，撞一下南墙是不知道痛的。 昨天看到两个视频，一个叫胖三的女生在海南开奶茶店亏了60万，还负债10万元，说当初入手转让费就花了30万，加盟费10万元，装修几万元，月租13000，开了一年半，租金23万，各种乱七八糟的开销耗去了60万元。 开店亏了60多万 以前海岸城有空铺，很多人都刚毕业或者辞职，都想体验做老板的感觉，结果一年不到把家里或者打工的积蓄都亏完。现在亏怕了亏完，家里没矿的普通人不敢随便做生意了尤其是租铺做生意。 目前出现空置情况，如果租金不下降，估计很难找到租户。房东虽然早年买入商铺，月供早就租可抵供，而且还有大量盈余。但是我知道有小部分人因为投资成功房产，后面继续加了杠杆买入其它商铺和房产。部分现金流是来自公司的利润，一部分是来自租金收入。如果商铺受到互联网的冲击，租金可能会下降。不知会不会影响杠杆。当然，餐饮娱乐等体验型是服务是网络店铺代替不了的。 最后还有一个现象。能够长盛不倒的店铺有以下这些：地产中介的商铺，一直经营，还有各种连锁药店，还有女性养生保健之类的店铺。 房产中介长盛不衰 这三类店铺很难看到倒闭，然后其它普通店铺倒闭了，很多都会被这三种类型取代。笔者生活的地方就八九个药店，原来倒闭的店铺都开药店和美容店。不知道这些是否很暴利。反正房产中介生意做得好很暴利，药品呢，也很暴利吧 看完大家有什么看法呢？欢迎说说。是经济不好还是其它原因冲击，如果经济不好，房东为什么那么自信不断上涨房租和商铺租金的？如果经济好，大家为什么都赚不到钱呢？是不是互联网电商等小数人赚钱了？ |
|
|
来自： 昵称37429606 > 《文件夹1》
