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关于公开征求《南宁市商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》意见的通知（以下简称新《办法》）出台后，南宁市住房和城乡建设局随即提请废止《南宁市商品房预售资金监管办法》（南府发〔2015〕34（以下简称原《办法》）。作为专业的地产律师团队，我们来帮您详细对比分析解读新旧规定的差别，以及需要注意的事项！在原《办法》实施过程中，政府其实已经在对原《办法》中商品房预售资金的监管方式进行了多次较大的调整。有鉴于此，原《办法》的部分条款内容已不适应目前商品房预售资金监管工作的实际需要，故有必要重新制定新《办法》。【新规要点一：预售监管资金使用节点由5个变成4个】第十条 房地产开发企业签订商品房预售资金监管协议时，应当向监管机构提供以下资料：（二）根据监管项目取得《商品房预售许可证》、建成层数达到规划设计总层数的一半、结构封顶、通过建设工程竣工验收备案、取得《商品房现售备案证明》等五个节点制定的资金使用计划；第十条第二项第（二）项修改为：（1）根据监管项目取得商品房预售许可、（2）结构封顶、（3）通过建设工程竣工验收备案、（4）取得商品房现售备案等四个节点制定的资金使用计划；本条是修改的重点是去掉“建成层数达到规划设计总层数的一半”这一资金品使用节点，此举是根据南宁市十四届政府第63次常务会议纪要而定。对在南宁有项目的房地产企业来说，减少了一个资金监管环节，在建设资金的使用上可以更加灵活。结合下文的预售监管资金比例下调、明显意味着南宁市商品房预售资金适用门槛有所降低，有利于提高房地产企业的资金利用率，缓解房地产企业的资金周转压力。【新规要点二：商品房预售监管资金分为监管资金和非监管资金】第十三条 商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管账户，并由监管机构确定预售资金重点监管额度，实行重点监管。重点监管额度预售资金是指监管项目达到商品房现售备案条件所需的工程建设费用，纳入重点监管范围的预售资金仅用于工程建设。第十三条修改为：商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管账户，监管账户内的商品房预售资金分监管资金和非监管资金。非监管资金是指超过监管资金额度以外的资金。监管资金是指监管项目达到商品房现售备案所需的工程建设费用，纳入监管资金范围的预售资金仅用于工程建设。我们发现，其实这条是参照《长沙市新建商品房预售资金监管试行办法》(征求意见稿)第七条进行修改的。原文修改前，从字面意思理解，全部预售资金都受到监管，其中用于工程建设的部分资金作为重点监管资金，其他为非重点监管但属一般监管资金。但原文第十七条却规定超出重点监管额度的预售资金可由房地产开发企业自行支配，自行支配意味不受约束的支配权，两处在语义上有矛盾。而修改后，非监管资金对应的是房地产企业的自由支配权，表达上更为严谨。【新规要点三：预售资金监管额度从35%降到15%】第十四条 监管机构按照房地产开发企业所申报的预售资金总额35%确定监管项目的预售资金重点监管额度。第十四条修改为：监管机构按照房地产开发企业所申报的预售资金总额15%确定监管项目的预售资金监管资金额度。这条其实是根据南宁市十四届政府第63次常务会议纪要第五点“关于调整商品房预售资金监管方式有关问题”的决定进行的修改。随着近两年南宁土地出让市场频频出现地王，土地出让成本越来越高，高比例的监管资金也开始出现了一些问题：首先，房地产是资金密集型产业，在开发过程中房企必须支付土地价款、银行融资利息等大宗开支。其次，房企资金大量留存在监管账户，推高了融资成本，降低了经营效率。正是看到这些情况，南宁市政府因势调整，本着减少烂尾楼出现、规范房屋交易行为等宗旨，降低预售监管资金，确实将有效地缓解房地产企业的融资压力！【原条款】 第十八条 房地产开发企业申请使用重点监管额度预售资金的，各节点相应的使用数额不得超过以下最高限额： （一）监管项目取得《商品房预售许可证》申请用款的，使用数额不超过重点监管额度预售资金总额的30%； （二）监管项目建成层数达到规划设计总层数的一半申请用款的，使用数额累计不超过重点监管额度预售资金总额的50%； （三）监管项目结构封顶申请用款的，使用数额累计不超过重点监管额度预售资金总额的70%； （四）监管项目完成建设工程竣工验收备案申请用款的，使用数额累计不超过重点监管额度预售资金总额的90%； （五）监管项目取得《商品房现售备案证明》后，全额使用剩余的重点监管额度预售资金。 【新修改后条款】 第十八条 房地产开发企业申请使用重点监管额度预售资金的，各节点相应的使用数额不得超过以下最高限额： （一）监管项目取得商品房预售许可申请用款的，使用数额不超过监管资金总额的50%； （二）监管项目结构封顶申请用款的，使用数额累计不超过监管资金总额的80%； （三）监管项目完成建设工程竣工验收备案申请用款的，使用数额累计不超过监管资金总额的95%； （四）监管项目取得商品房现售备案后，全额使用剩余的监管资金。 第一，新规删除了“建成层数达到规划设计总层数的一半”资金使用节点；这一系列措施的原因，与上面提到的一致，都是为了降低房地产开发企业的资金压力，为市场注入更多的活力。【新规要点五：监管部门可以根据实际情况调整预售资金监管方式】第三十一条 本办法实施后，监管部门可根据房地产开发企业的资质、业绩、信用等因素，逐步建立商品房预售资金分级监管制度。本办法实施后，监管部门可根据建筑安装成本及房地产市场状况等因素，适时调整监管比例以及各节点可使用的监管资金拨付比例等预售资金监管方式。我们发现，该条是参照《天津市新建商品房预售资金监管办法》（津政发〔2016〕54号）第五条进行修改的。鉴于本次新征求意见稿出台的主要原因是原规定无法适应实际情况的变化，新的征求意见稿赋予了监管部门调整监管比例、监管节点、监管资金拨付比例的权利，有利于监管部门按市场实际情况和市场需求进行实地调整，而不用大动干戈调整政策顺应新市场。【新规要点六：监管账户被冻结划扣的，商业银行需及时书面告知监管机构】有关部门对监管账户进行冻结和扣划的，商业银行有义务证明新建商品房预售资金及监管账户的性质，并及时书面告知监管机构，并将账户被执行资金的数据信息发送至商品房预售资金监管系统并备注司法执行。因为这可能是南宁市首次正式地确认了商品房预售资金监管账户是可以被司法执行的！以前，关于商品房预售资金监管账户内的资金能否被查封和执行的问题，其实是有过很多的争议和分歧的。有的法院认为不能够执行，而有的法院则认为可以执行。
而这次的新规，则从侧面明确地认可了对监管账户资金进行司法执行的合法性！即当账户被司法执行时，监管账户的开户行要做的仅是进行报告和备注而已。新规之所以新增了银行的这个报告和备注的监管义务，是因为司法机关划扣冻结监管账户后，将有可能导致监管资金的减少，进一步可能引发后期工程建设、工程款支付等一系列纠纷问题，因此在风险防控和预防上，赋予银行书面通知的义务，可以有效避免纠纷，达到预售监管资金的目的。【新规要点七：新增商品房预售资金监管账户开户银行处罚措施】有下列行为之一的由监管部门采取以下措施，首次发现的给予警告，第二次发现的，暂停预售资金监管业务，第三次发现的取消办理商品房预售资金监管业务资格：（一）发放购房贷款的金融机构未将贷款直接转入对应的商品房预售资金监管账户的。（二）有关部门对监管账户进行冻结和扣划扣后，监管银行未及时书面告知监管机构，并将账户被执行资金的数据信息发送至商品房预售资金监管系统并备注司法执行的。原文仅对银行擅自划转重点监管资金这一情形作出处罚规定：“第二十八条 商品房预售资金监管账户开户银行违反本办法规定，擅自划转重点监管额度资金的，由其上级主管部门责令其改正、追回款项，造成不良后果或者损失的，依法承担相应法律责任。”但是新规却进一步新增了银行的义务并增加了处罚情形。——不准将贷款转入商品房预售资金监管账户以外的其他账户；除此之外，将“取消办理商品房预售资金监管业务资格”作为新增的处罚手段，可见本次政府降低预售监管资金门槛的同时加强了银行的监管义务，间接通过银行角度加强了监管，做到有的放矢。【新规要点八：推广预售资金银行保函，可将保函额度免除同等额度监管资金】第十六条：对在本市城市规划区范围内批准预售的商品房项目，可推广预售资金银行保函监管方式。房地产开发企业可以凭银行出具的保函，免除同等额度的监管资金。除了监管节点比例变化外，征求意见稿另外一项变化，便是明确房地产开发企业可凭非监管银行开具的现金保函，免除同等额度的监管资金。我们研究后发现，此举应当是参照天津和烟台市的政策进行修订。据以往天津和烟台市的做法，保函一般分为融资类和非融资类。融资类保函一般是用于向银行贷款用，非融资类保函一般是用于投标、履约、质保等用途。保函一般是用于向受益人保证付款的证明，比如招标人担心中标单位不履行中标义务，并非所有的开发商都能够开得出这样的保函。这条规定对一些集团性、品牌开发商更有用，实力强、信用好的企业，越容易开出金额大的现金保函。一般企业，即便是能开出保函，额度也未必能够完全覆盖监管金。就会要求 投标人缴纳保证金或保函，一旦中标人违约，招标人就会扣收保证金或要求银行支付违约金。但是多位业内人士也表示“效果可能并不理想”——“并非所有的开发商都能够开得出这样的保函。这条规定对一些集团性、品牌开发商更有用，实力强、信用好的企业，越容易开出金额大的现金保函。一般企业，即便是能开出保函，额度也未必能够完全覆盖监管金。”
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