住房贷款选择的精算分析

住房一直都是我们国家平常百姓最基本的需求，而面对目前一线到四线城市高额的房价，客户很大程度上都需要选择住房贷款来获取最基本的住房需求。但是要如何选择住房贷款，贷款金额是否越多越好？贷款期限怎么选择？还款方式是等额本息还是等额本金？

下面将从资金成本和房产增值的角度针对上面三个为题来讨论住房贷款如何选择。

一、贷款金额的选择

• 1、按照目前五年期LPR利率4.9%来考虑，大众的想法是现在这个大环境没有好的投资项目，钱在自己手里面没有任何去处，若果选择贷款的话还需要付给银行年化4.9%的利息。
• 2、从世界城市发展的历史进程来看，房地产在每一个城市发展过程中自始至终起到了非常大的作用，而我们国家的城市目前城市化的进程距离世界发达国家城市化程度还有很长的道路要走（除却四个一线城市），这也是为什么各个城市一直在搞大基建建设，首先要在城市基础建设的规模和成熟度上达到世界高水品。在国家城市化的进程中，我们将我们的闲余资金投资到城市住宅必定可以享受到可观的收益。
• 3、普通人可以从银行最大化的获取信用资产的方式，只有两种信用卡和房贷。其中房贷尤其是首套房贷款的资格，在自身现金流可承受的范围内，房贷金额当然越多越好，而且贷款期限当然也是时间越长越可以利用银行的资金享受国家城市化的收益。

二、贷款还款期限和方式的选择

通过计算两种还款方式来说明孰优孰劣，贷款金额100万，年化利率为4.9%，贷款期限30年。

Case1等额本金的方式：第一个还款金额为6861.11元，第一年所还的本金为：33333.36元，利息为：48251.39元；

图1 等额本金还款方式

Case2等额本息的方式：每个月还款金额为5307.27元，第一年所还的本金为：15021.63元，利息为：48665.63元；

图2 等额本息还款方式

按照Case2等额本息还款方式，每个月还款金额为5307.27元，但是我可以选择性加供1500元。这样子的话相当于我多了一个选择，多了一个选择多还款的权利。

如果在今年，有好的投资项目譬如正值新股发行，又或者有急用资金的情况。那你就还15021.63元。把剩下的18311.73元拿去做投资。

如果今年投资回报一般，那你就在年底提前还18311.73元（我们国家银行是支持一年以后提前还款的，仅收取少许违约金）。最坏的情况也就今年多付出400元利息。

所以最优的策略是，你永远应该选30年期贷款。然后不停地提前还款。尽管你的赚钱能力很强，一笔100万的贷款5年就可以完全还清，但是你也不要选5年。而是应该选30年，然后不停地提前还款。

你和银行签订的贷款合同，相当于一份你的需要履行的责任，约定了你每个月需要还款6861.11元，这是一种约束。

这样子的话，那为什么你不选择每月还5307.27元，而你还有多还的自由。

这样每个月还款少，哪怕遇到职场风险也不怕。家庭资金安全系数也是大大增加。