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【夫妻单方擅自出售共有房屋，这4种情形合同有效】 1、房屋为夫妻共同财产，但房屋产权证书登记在夫妻一方名下，登记的产权人对外出售房屋与买受人签订合同的，买卖合同为有效，但由于房屋买卖合同有效不必然发生物权的变动，此时如果非登记一方可以阻止办理过户登记手续。当然，如果此时买受人为善意，且支付合同价款，并完成登记过户手续，未登记一方的产权人亦无法阻止过户。 2、房屋为夫妻共同财产，产权证书登记在夫妻一方名下，未登记的产权人对外出售房屋与买受人签订合同的，依据物权法第十五条确定合同效力与物权效力相区分的原则，以及买卖合同司法解释第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，房屋买卖合同有效。但因为登记产权人不同意履行，不配合办理过户登记手续，仍然属于事实及法律上无法履行的合同。 3、房屋为夫妻共同财产，产权证书登记在夫妻一方名下，未登记的一方以登记的一方代理人的名义签订的房屋买卖合同，此时房屋买卖合同处于效力待定的状态。如登记的产权人对房屋买卖合同不予追认，则该合同在买受人与登记产权人之间不生效，买受人只能追究签字的人的缔约过失责任，买受人此时无法最终取得房屋。 4、房屋产权证登记在夫妻一方名下，登记人以自己的名义及另一方代理人的名义与买受人签订房屋买卖合同的，同样，房屋买卖合同需要另一方的追认。 解决上述问题，买受人需要在购买房产时审查清楚，尤其是出卖人已婚的状态下，夫妻双方均为权利人的，都应该在房屋买卖合同中签字，甚至单独出具配偶知情并同意出售的说明。 |
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