佳兆业2019年中报解读：营收利润双双大增，大湾区“大腕”逆风飞扬

上世纪八十年度，随着改革开放大幕拉开，广东成了我国改革开放的桥头堡。“百万大军下广东”盛况空前，各路英雄豪杰风云际会，一时间，人流物流大量集聚，信息资本在此交汇，民营经济的星星之火，已成燎原之势。

常住人口爆炸式增长，极大地刺激了华南地区的房地产市场。中国最负盛名的地产公司，大多发迹于华南地区，除了万科、恒大、碧桂园这些家喻户晓的地产巨头之外，以及名噪一时的“华南五虎”。

而1999年成立的佳兆业（1638. HK），正好刚上了中国地产行业的黄金时代。

佳兆业在成立之初以“精耕深圳”为发展战略，专注于大众化精品住宅的开发，在近郊区域打造超大体量、多期开发的大型综合性居住社区，迅速崛起为深圳领先的地产开发商。

2005年开始，佳兆业先后把业务拓展至东莞、广州、珠海等城市，开始在珠三角地产市场攻城拔寨。而随着2009年公司在香港上市，佳兆业进入快速发展期，完成了珠三角、长三角、华中、成渝、环渤海五大主要经济区域的全国化战略布局。

目前，佳兆业形成了以房地产开发为主导，同时大力发展旅游、商业、酒店、健康医疗、文化体育、科技产业、职业足球俱乐部等产业，步入了多元化发展阶段。

那么佳兆业这家公司到底业绩如何呢？8月27日，佳兆业发布了2019年中报，风云君带你们去一探究竟。

一、逆风飞扬，归母核心净利润暴增55%

对于大部分地产商来说，2019年上半年的日子并不好过。在“房住不炒”的政策主基调下，地产行业调控持续深化。

国家统计局数据显示，2019年上半年全国商品房销售面积为7.58亿平米，同比下降1.8%，增速比2018年上半年低5.1个百分点；销售金额7.07万亿元，同比增长5.6%，增速比2018年上半年低7.6个百分点。

在这样的大背景下，佳兆业的财务业绩如何？我们从经营业绩增长、资产负债变动、销售状况、土地储备这四大核心领域来一一验证。下面来看具体数据：

从财务数据来看，佳兆业2019年上半年的业绩颇为亮眼。

先看经营业绩增长情况。佳兆业2019年上半年公司营收达到201.1亿元，同比增长33.8%。当期实现净利润27.8亿元，同比增长24.4%。归母核心净利润更是高达27.5亿元，同比暴增55%。

而在业务增速大幅领先行业的同时，公司2019年上半年综合毛利率33.4%比上年同期提升了1.8个百分点。

从已经公布年报的中大型地产公司财报数据来看，佳兆业的利润增速也是名列前茅。这主要得益于公司重点布局都市圈核心城市以及对质量管控的溢价能力不断强化，连同城市更新高利润型项目入市销售，使得整体盈利能力持续提升。

从资产负债规模来看，公司总资产2590亿，比2018年底增长13.1%，净资产比2018年底大增23.7%，达449亿元，创历史新高。二者间增速的差别自然就对应了负债的下降。

佳兆业近几年一直坚定不移去杠杆，截止2019年6月底，佳兆业净负债率下降至191%，比2018年底下降45个百分点。

销售方面，公司2019年上半年合约销售金额346.9亿，同比大增37%。另外值得一提的是，佳兆业2016年至2018年的合约销售年复合增长率高达53%，销售增速始终维持高位，相当犀利。

根据乐居财经研究院发布的《2019上半年中国50强房企权益销售增幅榜》，佳兆业位居上半年中国50强房企权益销售增幅榜第4位。

2019年上半年总合约销售面积196.15万平方米，同比增长38.5%；合约销售平均售价同比仅下降1.1%，至17686元/平方米。

土地储备领域，截至2019年6月30日，佳兆业于全国47个城市共拥有167个房地产项目，土地储备达约2580万平方米，其中大湾区土地储备约1409万平方米，占公司整体土地储备的54.6%。

在冰冷的数据背后，往往隐藏着动人的故事。风云君认为，围绕佳兆业，至少有三条主线值得关注和挖掘，我们接下来分开阐述。

二、否极泰来：债务风险逐渐化解，业绩明显改善

1、总资产、净资产情况

2019年上半年，佳兆业总资产从2290亿元增长至2590亿元，增长了13.1%；净资产从363亿元增长至449亿元，增长了23.7%。

而2015-2018年，佳兆业总资产的年复合增长率为21.5%，净资产的年复合增长率40.2%。

2、净负债率

净负债率是衡量地产公司财务杠杆水平最重要的指标。佳兆业净负债率2019年上半年底已经降至191%，其债务风险已大幅降低。

从资产负债结构来看，截止到2019年6月30日，公司短期借款约224亿元，账面现金储备近300亿，账面现金能覆盖短期债务，短期偿债风险不大。

另外佳兆业通过多元化的融资方式进一步优化债务结构。2019年上半年公司共发行11.5亿美元优先票据，1亿美元的可转债，并成功发行17.15亿元的资产支持专项计划。这些举措进一步拓宽了公司融资渠道，降低了融资成本。

佳兆业还获得穆迪、标普及惠誉分别授予B1、B及B的发行人评级，展望为稳定。

3、营收和毛利

2019年上半年，佳兆业的营收规模为201亿元，同比增长33.8%。而2015年至2018年，佳兆业的营收规模从109亿增至387亿，年复合增长率为52.4%；毛利从3亿增至111亿，年复合增长率为218.8%。

4、净利润

2019年上半年，公司净利润27.8亿元，公司拥有人应占净利润为28.4亿元，公司拥有人应占净利润已经与2018年全年持平，显示盈利能力平稳。

5、主要盈利能力指标

整体来看，佳兆业的盈利能力处于明显上升的趋势。销售毛利率从2015年的3.1%增长至2019年上半年的33.4%。

公司2017年业绩开始反转，当年销售净利率为9.3%，净资产收益率则高达11.5%。2019年上半年净利率和净资产收益率分别为13.8%和6.8%。

三、大湾区里的“大腕”：善谋者胜，远谋者兴

2019年2月18日，中共中央、国务院印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式出台，一个国际顶级湾区和世界级城市群呼之欲出。

而佳兆业自成立以来，一直深耕大湾区，以湾区为大本营的佳兆业坐拥粤港澳大湾区的广袤土储。所谓善谋者胜，远谋者兴，前瞻性的策略、深耕多年的经验，使得佳兆业在这一历史机遇中占得先机。

截止到2019年上半年末，佳兆业在大湾区内共有1410万平方米的土地储备，占其总土储的54.6%。其中以深圳、广州两大核心城市为主，广州及深圳的土地储备占大湾区市场的35%。以深圳为例，截至上半年，佳兆业深圳土地储备325万平方米，货值约1600亿元。

从2019年上半年的合约销售金额来看，2019年上半年佳兆业占据大湾区核心城市的优势已经凸显，下面我们来看其2019年上半年各地区销售数据：

2019年上半年公司在大湾区实现合约销售金额201.2亿元，占公司期内合约销售比例近六成。

佳兆业大湾区货值占比高，土地成本相对低廉，这就为其将来强劲的盈利能力打下了坚实的基础。未来随着大湾区的建设持续推进，公司的业绩有望水涨船高。

四、地产进入白银时代，“旧改之王”迎来春天

最近几年我们看到，地产行业格局已经发生了明显的变化，商品房全面短缺的时代已经结束了。这一点，从套户比可以看出来。我国城镇地区现在的套户比是多少？已经超过了1。整个市场的增长已经很缓慢了，从以前的增量时代进入了存量时代，从黄金时代进入了白银时代。

存量市场的到来，城市更新成为房企发力的新增长点，特别是《粤港澳大湾区发展规划纲要》提出要“提高城乡基础设施一体化水平，因地制宜推进城市更新，改造城中村、合并小型村，加强配套设施建设，改善城乡人居环境”的系列规划，对佳兆业这类抢先布局湾区旧改领域的企业带来长期利好。

佳兆业是国内最早成立城市更新集团的企业，在业内有“旧改之王”之称。它是全国第一家专注于旧城改造的企业，以探索出一整套系统的作业流程和管理规范，在旧城改造的规划、拆迁、建设等关键环节拥有核心竞争力。

从佳兆业城市更新规模来看，“旧改之王”的称号可谓是名副其实。根据2019年中期披露的数据，公司目前旧改储备项目占地面积约3200万平方米（未纳入土储），99%位于大湾区，其中深圳及广州分别占比31.8%及31.6%，中山与惠州分别占比为23.3%及11.4%。

对应在大湾区共拥有128个旧改项目，包括深圳的88个项目、广州的12个项目及中山的18个项目，这些项目储备可为其带来约2万亿货值。

佳兆业集团管理层表示，由于按照会计成本法入账，公司已纳入土储和尚未纳入土储的旧改项目价值均被严重低估，2万亿货值有待重估释放。

佳兆业过去十年每年平均转化旧改项目建筑面积约94万平方米。其中，2019年上半年成功摘得上海市嘉定区徐行镇城中村改造商住地块。该项目位于上海市嘉定区东北部，占地面积约12.7万平方米，计容建筑面积约21.35万平方米。

现如今，想低成本拿地已经很难了，土地成本持续上涨，严重挤压房地产项目的利润空间，而“旧改”可以以较低的成本拿到较好的地块，享受来自低地价带来的高毛利。

截止到2018年底，佳兆业平均土地成本仅为4750元/平方米，而2019年上半年收购的土地平均成本为6600元/平方米，2019年上半年平均售价达到17686元/平方米。可控的拿地成本使得产品溢价能力明显。

未来1-2年，佳兆业将有9个项目实现供地供货，货值近1000亿；中期，将有分布在深圳、广州的14个项目供货，货值约4500亿元；相对远期，公司将有占地2000万平方米的旧改项目陆续供应市场，货值达到1.3万亿。

这些都为公司未来业绩保持持续较快增长奠定了基础。

结束语

随着中国房价单边快速上涨的时代结束，地产商单纯靠依靠规模的粗犷式增长模式也就难以为继。这时候，拥有优质土地储备或某一领域有一技之长的地产商将迎来发展契机。

佳兆业这家公司最大的看点有两个：一是在粤港澳大湾区拥有大量优质的土地储备，二是在旧城改造方面拥有核心竞争力。

大湾区即将迎来高起点、高规划、高联动建设周期，带来产业、人居新一轮升级周期。佳兆业坚持以粤港澳大湾区为核心的发展战略，聚焦地产主业，协同科技、健康、海洋、文旅等多元业务板块，必将享受大湾区发展带来的红利。

佳兆业向来以旧改项目发展闻名，有“旧改之王”之称。在粤港澳大湾区这种经济发达地区，新增土地已所剩无几，而城市更新和旧城改造项目，为城市建设提供了必不可少的土地资源。佳兆业旧改资源丰富，且在旧改领域拥有近20年专业经验，在房地产进入存量市场的“白银时代”，将迎来属于自己的春天。