|
王石的新书还没看，但他说万科19年业绩好的时候，我知道这是必然。 简单来说，万科的销售规模从16年3600亿上升到17-18年5300-6000亿，但结算规模还未开始释放，这里面涉及到权益有多少、以及利润率有多高，直接上图。
18年万科表内和表外结算总金额只有3255亿，和16年的销售规模3600亿相当，有充分理由认为万科19年销售金额会贴近5000亿，假设19年结算金额增长50%则是4883亿。 权益比方面，16和17年万科的在建权益比是68%和64%，可以假设19年结算权益比是65%，利润率方面，19年结算的项目拿地都在17年底之前，可以假设和18年一样是15.3%。 那么19年万科地产开发业务的归母净利润将达到487亿元。 对于万科这种行业龙头，NAV估值不适合，因为NAV只看账面而忽略企业的持续经营能力，认真计算NAV的人会把万科NAV算在4000亿以内，打个折一看股价就没空间了，而众所周知近两年万科在加杠杆、拿地和销售上并没有其他企业激进，账面权益土储的确不多，但正好在市场周期下行可以逆周期扩张，正如现在，万科19下半年的权益比进一步上升，达到75%。 另外万科在一二线城市闹闹占据了市场位置，用万科自己的数据表述是：在18个城市排名第一，在16个城市排名第二，在7个城市排名第三，如果大家好奇可以去看看万科究竟在哪些城市名列第一或者前三，我看过答案，很震撼。 用PE给开发业务估值，万科理应享受溢价，可以给到10倍，就是假设每年10%不到的平稳增长，那么地产开发业务估值4871亿，另外再加即将要分拆的400亿物业估值，合计5271亿，每股差不多47元。 至于能不能保持每年487亿的开发利润，一来权益比是可变的，二来要坚信市场季度中还会快速提升，就是现在。此外，万科的印力商业和万维物流并未给估值，但估计未来三五年都会陆续分拆上市。 |
|
|
