持续学习,不断思考,保持适度危机感,我们一定可以与行业同行。 -米小侠 扫码关注米小侠公众号,更多精彩。 每年的第1季度和第4季度是很多企业选择拿地的窗口期,“土豪房企”1季度抢,“老百姓房企”4季度拿; 总之,无论是什么时间拿地,都应该有一套拿地的标准,以及看地的标准,这里很多公司称之为卡位或者叫漏斗原则。 接下来问题就来了,什么是好地?什么是不好的地?
以上这些都没错,而且也是我们必须要做的工作,但是如果没有更好的选择,我们怎么拿地? 可能要换一种思维去拿地,差异化比较: 与周边竞品:
总之,在当前环境,应以流速作为第一拿地参考。 所以,一块好地,有时候就不是地段和人口的问题; 这就是: 有的地,你认为不好,却被别人开始的拿走了; 有的地,你认为很好,开盘后却被套牢了。 但是,我们拿地的基本逻辑还是看三个方面。 (1)自有资金年化收益率20%以上; (2)IRR不低于15%,在此基础上,净利率不低于5%; (3)运营363原则:首开速度不低于当地开发速度均值前3名,正负零预售条件开盘不得晚于6个月,首开供货不低于3万方; (4)三线以上城市,含融资现金流回正周期不大于12个月; (5)不投资跨行业周期的土地。 2)上会的项目多,资金紧张时,7个优先不纠结: (1)一季度拿地,可实现当年供货的项目优先; (2)可实现快速回款的项目优先; (3)预售条件好的项目优先; (4)主操盘项目优先; (5)可并表项目优先; (5)付款条件好的(付款分期等)项目优先; (6)扩规模阶段,货地比高的项目优先。 2)拿地选择-城市布局 两个维度: 第一,哪些城市是深耕的,不能丢失的,比如: 本部所在城市是阵地; 有些城市连续做了几年,或者首次进入项目比较多; 这些城市如果进入了淡市,是不能轻易放弃的,可以少拿地,一个一个开发。 第二,就是城市和城市的对比: (1)经济 (2)政策 (3)城市数据
3)项目基本情况 (1)挂牌指标 (2)交通配套规划 这里提到一点,就是不要看太远期的规划。 (3)项目所属房地产区块
2、踏勘(踩盘):此项动作是对数据分析的一个校核 常见误区: 理念误区:“看地”就是转一转位置,站在地块边上望一望,看看场地平整度,有没有高压线。然后去看下周边楼盘卖什么价。 行为误区:看地是投资、营销的事,特殊地块设计来看看。成本、运营、工程均未参不。 踩盘更是要对数据进行核对:
做了数据分析,现场踏勘,最后一步就是投资判断,通常从9个方面去梳理优势: 以上是今日分享,欢迎大家下方留言讨论。拿地难,不拿地也难,房企又到艰难时期,愿大家多多思考,度过难关。 期待右下角点个在看和转发,谢谢支持。 |
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