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趁着2020初来乍到之际，和大家轻松地聊一下今后十年的房产趋势。 中国房子建设速度基本到顶了，以后建设速度会慢慢放缓。 2018全国的商品房销售面积是17.2亿平，同比增长了1.3%。2019年前11个月的销售面积是14.9亿平，同比只增长了0.2%。 很明显，现在新房的销售规模已经是慢慢减少的趋势，你再很难听到身边的某某某靠卖房子发财了。 以后，新房的建设量和销售量也会逐渐变慢，这几年会是一个高点。 为什么敢这么说？ 首先，我们要知道这20年的房子为什么建得这么快，主要是三个需求在支撑。 一是改善需求；二是进城刚需；三是旧城改造。 在以上三个需求的共同作用下，我们的房子多了，房价涨了，GDP也上来了。 可现在，这三个需求都释放得差不多了，或者说释放速度的高点已经过了。 一是世界的人均住房面积都在50上下，德国45，法国和芬兰40，即便是都住着郊区大House的美国也是65，没有说提高到一两百。 所以中国城市住房短缺的时代已经过去了，不少人从家属院搬到了商品房，现在只有说想去一二线城市奋斗缺房，没有说想进城有个房子都难。 二是一个国家的城镇化率达到70%以上（刘易斯拐点），就不再高速增长了。那个时候农业高度发达，农民过得比城里人滋润，悠然自得的当个农场主，不愿意往城里挤了。 三是棚改慢慢退场了。各地的棚改受国家政策和经济环境的影响，都开始大幅下降。国家不拨款，拆又拆不动，哪还有精力去大拆大建呢?
房价下一轮全盘暴涨至少7-8年内很难再有了，未来只存在结构性机会。 过去二十年推高房价的主要是两个因素，一是供求，二是货币。 一供求尤其是一二线城市，显然是需要房子的人比盖的房子要多。 二货币现象，过去二十年改革开放红利和人口红利兑现的二十年，祖国的经济高速增长，货币也理应供应充足。 但现在，以上两个推动房价上涨的因素又慢慢平息了，所以说全盘再大涨很难。 从供求来说，全文第一部分解释了最紧张的供求阶段已经过去，现在全国人均40平的住房面积已经不再是整体的供不应求。 从货币来说，我国的M2在2017年4月份后同比增长再未超过10%，一直稳定在8%-9%的水平，现在我们的货币政策趋于稳定，这样就不会有更多的钱流到房地产中，把房价再泡高。 未来哪里是房地产热点城市？ 一是人口还有很大增长空间的新一线城市。 现在人口是1000多万的一些城市，以后会往2000万的方向扩张，这依然是很大的一块房地产开发空间。尤其一些首位度较高的城市，一方面能获得省里面更多的财政扶持，另一方面也会吸引更多本省人口。 比如成都、郑州、武汉和西安。 二是受大都市圈辐射的“中小型”城市。 比如上海旁边的嘉兴，深圳旁边的惠州，以后什么轻轨、地铁都通了，发展的是很快的。东京旁边的东京圈有3600万人，首尔旁边的首尔大区有3000万人，人家都就是这么一步步把周围城市连起来的，全国各地的人也纷纷往圈里跑。 三是被大城市群连起来的城市。 中国最有潜力的几大城市群，长三角、大湾区、京津冀、成渝、长江中游等等，随着国家交通和经济的发展，城市与城市之间的协同作用肯定会更加紧密。 总结 从前那样几年翻几番的高速狂奔的时期过去了，但作为支柱产业还是没问题的。不然“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，也不用加“短期”二字。 不管怎么说，老百姓对房地产的关心丝毫没有减弱。2020是个闰年，祝大家看完这篇文章后，能在10天后的年夜饭上，润物细无声地大聊房地产，收获掌声雷动新年第一响！ |
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