  1 什么是房地产的下半场？ 房叔从欧神的演讲中总结了以下5点： 1、一套方法赚了二十年的钱了，不能指望靠它再赚二十年的钱。地产下半场和上半场的游戏规则完全不一样，不能再乱买房子了。 2、中国人口即将面临拐点。从2020年开始，中国的城市化将接近尾声，人不再有那么多了。 3、房地产的本质是人，哪里有人，哪里才有价值，哪里才有不动产的升值和回报。 2 3 中国人口即将面临拐点，事实的确如此。 最近有一篇文章说，2019年中国出生人口才1100多万，比去年少了近400万。 当然，这个数据还没有得到官方的确认，但是今年比去年出生人口少，基本已是板上钉钉。因为大概一个月前，重庆和浙江公布了2019年前11个月的出生人口数量，一个是比去年少了9%左右，一个是少了7%左右。 最近，人口专家梁建章也说过，中国现在的人口出生率太低，只有1.1-1.3，与正常人口世代更替的2.1相差太大，如果照此发展下去，每过一代人，中国的人口数量将减少一半。 一方面是中国人口数量的急速下降，另一方面又是中国城镇化已达到了60%左右。  我到郑州统计局官网查了下过去10几年，郑州历年的人口增长情况，去年郑州的城市化率是73.4%，距离发达国家的80%已经不远了。 但是，具体到郑州而言，我们不能只看郑州的城市化率，因为目前郑州市区每年还有20万左右的外来人口。 更重要的是，在建设国家中心城市的大趋势下，随着各项基建的展开、城市产业的升级等等，都在很大程度上保证了人口的持续流入。 按照黄奇帆的想法，“超级郑”的人口将来要达到2000万，而目前我们才完成了一半。我们说郑州房价不会大涨了，同样，楼市也不会差到哪儿去，因为有人口红利打底。 4 欧神所说的，房地产的本质是人，哪里有人，哪里才有价值。房叔非常认同。郑州的发展情况，也证明了这一点。 以大北区和管南为例。 以前很多人说大北区没有产业，所以很宜居，而管南脏、乱、差，所以不要买。2016年大北区房价涨到了16000元，管南还是13500元。 但是，房价平稳之后，人口的力量就开始体现了。现在大北区14000元，管南14500元，甚至更高，实现了逆袭。 未来这两个区域哪里的房价会更高呢？ 管南作为郑州和南方各大城市经济往来的枢纽，人口活跃度还是要比大北区强的。虽然目前产业还比较低端，但只要人口持续流入，它的房价就会继续稳涨，跑不掉的。而小李庄火车站的改造，也会增加管南的人口数量。 所以，大家买房在选择片区时，可以多关注人口数量，而不必嫌弃脏乱差。脏乱差可以改变，但是人口流入数量却比较难改变。 同是一个郑州，哪个区域不是从脏乱差走过来的？ 关于欧神所说的银发社区，我的理解就是那种没有电梯的老小区。 这些房子用来自住可以，用来投资真的没有多少人接盘。市中心、双地铁口的老房子，价格才11000元/平，比四环的房价还低。 我问过一些中介，这些房子的确很难卖。现在的年轻人，宁可住的远一点，也不愿意住这种老小区。 所以，如果不是学区房的话，还是不要买郑州的老小区。 5 欧神说，地段不会再颠覆了。可能未来的二十年，广州最好的地段依然是珠江新城，因为没有新区了。这一点让房叔比较意外。 意外的不是他说地段不会再颠覆了，而是意外他将这句话用在了广州这个城市。 北、上、广、深作为我国的四大一线城市，广州的房价虽然没有前三个涨的猛，人口也没有它们流入的多，但是却能将其它城市远远的甩在身后。 我到广州和郑州的统计局官网查了下，2015-2018年广州人口增长了140万。郑州是56.7万，只有广州的40.5%。   如果广州这个量级的城市的地段都不会再颠覆了，那么，郑州的地段肯定也不会被颠覆了。如果欧神都不看好广州的新区了，那么，我觉得欧神也不会看好郑州的新区。 总体来说，郑州未来最好的地段，恐怕还会是三环以内。在这点，我和我的同事钟天的看法一致，大家可以回顾下他昨天的发文：你们去追求新区吧，我要回归主城了 不过，也不能把所有新区都一棒子打死。我们说地段不会颠覆，并不意味着新区不行。过去七八年，郑州陆续涌现十来个新区，有的死在图纸上，有的半死不活，有的蒸蒸日上。 所以，大家买房的时候，如果往新区买，一定要把握几点：政策力度够不够大、资源倾斜够不够多、建设节奏够不够快。只要符合这三点，一般不会踩坑。 6 以前很多人都说过，房地产进入了下半场。2015年，王石说过，之后地产界的几个大佬也说过。 但是，欧神作为炒房界的鼻祖，一直坚持看好房地产，事实证明他是对的。2016-2018年，全国几乎所有的城市，房价都出现了暴涨。 如今，时间来到了2020年，看涨了20多年的、全中国最坚强的看涨派欧神，也终于改口了。 接下来，房地产究竟要往哪儿走？ 更多文章： |
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