融创中国2019年中报解读：业绩持续快速增长，后劲十足

2010年，融创中国（1918.HK，以下简称融创）上市之初，公司最初的目标城市为天津、北京、重庆、无锡、苏州，这些城市的收入水平普遍高于全国平均。

到2018年，融创的房地产开发基本完成了对中国一线、二线及强三线城市的全国性布局。

融创在坚守一二线的同时，已经从一家区域性房地产公司成长为全国性房地产公司，并在上海、杭州、天津、重庆、武汉、郑州、青岛、济南等37个城市销售名列前十(其中25个城市排名前五)。

2010年，融创排名中国房地产企业第30位（按销售面积），此后如火箭般飙升至2018年的第4位（按合同销售金额）。

尽管如此，孙宏斌和融创走的并不是一条粗放型扩张道路，公司在拿地上颇为审慎。翻看过去几年财报，融创从2015年就开始强调避开价格偏高的土地，通过公司优势的并购能力，获取土地储备。

2019年，房地产市场环境与以前已大不相同。自从“房住不炒”理念成为我国地产调控主旋律以来，房地产市场进入平稳增长的健康发展轨迹已经成为共识。

国家统计局数据显示，1-6月全国商品房销售面积7.58亿平方米，同比下降1.8%；销售金额7.07万亿元，同比增长5.6%。

8月22日，融创发布了2019年上半年业绩。在房地产市场整体增速放缓的情况下，公司的收入和股东应占净利分别增长了64.9%和61.7%。

作为长期跟踪的一家公司，风云君这就来为大家解读一下融创的中期业绩。

一、主业增长平稳健康

2019年上半年，融创营业收入为768.38亿元。

其中物业开发收入为734.2亿元，占总收入的比重达到96%。文旅城建设及运营占总收入的1%，其他业务占比3%。

其他业务主要包括物业管理、物业租赁及装修服务等。

2019年上半年，公司收入同比增长了65%，维持了近年来的强劲势头。这主要是由于公司的物业销售规模不断扩大，上半年物业交付面积达到536万平方米，比去年同期增加了51.4%。

公司2016-18年的营业收入增速分别为54%、86%和89%。

作为房地产行业最重要的指标之一，2019年上半年公司实现合同销售额2141.6亿元，同比增长11.8%，稳居行业前五。其中权益合同销售额为1479亿元，同比增长7.3%。

而国家统计局公布的2019年1-6月全国商品房销售金额同比增长5.6%。融创销售额增速高于行业平均。

随着房地产市场进入存量时代，小型房企生存日益艰难，融创的体量已经为其赢得了战略主动权——竞争或合作，进退有章。

而在最近的完整财年2018年，公司实现合同销售额4608亿元，其中权益合同销售额3262亿元，分别同比增长了27.3%和22.9%。

由于房地产行业收入确认的滞后性，部分收入会在销售发生一到两年后确认。

截至2019年6月末，融创的客户预付款达到2160亿元，比2018年底增长了8.5%，保障了公司未来业绩的顺利释放，同时为公司的持续稳步发展提供了充足的现金流。

（注：从2017年开始重新分类为合约负债）

二、净利润大幅增长，利润水平稳定

2019年上半年，融创的净利润达到113亿元，同比增长67%，高于2018年的净利润增速。公司股东应占的核心净利润（注：净利润剔除汇兑净收益、衍生金融工具的公允价值变动、投资物业公允价值变动）达到95亿元，同比增长了43.5%。

2018年全年，公司的净利润达到174亿元，公司拥有人应占的核心净利润达到175亿元，同比分别增长了50%和58%。

可见，公司利润在上半年依旧延续了良好的增长势头。

再来看看利润率水平。

2019年上半年，公司的毛利率为25.2%，比2018年提高0.2个百分点，净利率为14.7%，比2018年提高0.7个百分点。

净利率的提高主要是由于财务成本大幅减少。2019年上半年，公司的财务净成本为6.13亿元，而2018年全年为20.87亿元。

三、土地储备充足

风云君在开篇讲过融创审慎的拿地策略。

2019年上半年公司延续这一策略，仅在地价短期低位时合理补充土地储备。从5月份开始，公司基本停止了在公开市场招拍挂获取土地。

（来源：2019年上半年业绩公告）

截至2019年6月30日，公司的土地储备（注：不包括旧改等协议状态的土地）达到2.04亿平方米，其中权益土地储备1.36亿平方米，相比2018年底分别增长了22.9%和20.4%。

2015-18年，公司的土地储备和权益土地储备面积CAGR 分别为83%和84%。而2019年，土地储备增速显然已经大幅放缓，这一趋势的前提在于融创在手土地储备已经相当丰厚。

截至中期业绩发布的8月21日，融创拥有的土地储备达到2.13亿平方米，总货值约2.82万亿元，货值中超过83%位于一二线城市。按照2018年4608亿的合同销售额，足够支撑公司未来6年的销售规模。

其中2019年下半年，公司拥有可销售资源超5700亿，超过80%位于一二线城市。

融创总土地储备面积中超过60%通过并购方式获得，使得土地平均成本仅为4307元/平方米。对比2019年上半年14550元 /平方米的销售均价，公司可运作的利润空间较为丰厚。

（来源：2019年6月未经审核营运数据）

在房地产市场整体处于下行通道的情况下，一二线城市由于库存不多，相比三四线城市价格会更为坚挺。融创的土地储备结构以及土地成本，都使其在未来发展中处于有利地位。

土地储备是房地产企业生存和发展的核心逻辑之一，而另一个核心逻辑则是信贷。

四、现金充沛，多家国际机构上调评级

截至2019年6月底，融创的总资产达到8703亿元，比2018年底增长21%。剔除客户预付款的资产负债率在2019年6月底为66%，而且近四年来呈下降趋势。

公司共有现金及现金等价物992亿元，受限制资金388亿元，合计账面现金达到1380亿元，比2018年底增长15%。账面现金足以覆盖一年内到期的有息负债。

更重要的是，2016-18年，融创的受限资产（注：就借款抵质押的资产）占总资产的比例不断下降，在2018年为26.2%。

公司仍有进一步抵质押资产从而获得借款的空间。

另一方面，能够获取借款的规模和利率还与公司的信用评级相关。

国际三大评级机构之一的穆迪2018年以来连续上调融创的主体评级，最新的评级为Ba3（相当于标普的BB-），展望稳定。

标普在今年4月也调高公司的评级至BB-稳定（原来是B+正面），并且是2018年以来第三次调高评级。

惠誉最新给融创的评级为BB，展望稳定。

（来源：2019年上半年业绩公告）

（来源：wind）

三大评级机构对公司长期偿债能力的认可，有助于公司充分利用不同市场优化借贷结构，并降低整体的借贷利率。

（来源：2018年年报）

五、分红大方

融创的执行董事兼行政总裁汪孟德在中期业绩会上说，公司未来要实现主要依靠经营活动现金流而不是融资来获取现金流增长。

风云君总结过去几年的数据，发现2017年至今的经营活动现金流已经大幅改善。其中2018年全年经营活动产生的现金流量净额为521亿元，2019年上半年为438亿元。而2018年的融资活动现金流更是为负数，说明当期偿还金额高于借入金额。

同时，公司分红也开始展露端倪。2015-18年，累计支付股息45亿元，而这当中仅2018年，支付的股息即达到22亿元。

六、文旅业务崭露头角

在坚持地产主业的基础上，公司也在积极开拓文旅城业务。

2018年年初，公司成立了融创文旅集团，直接负责文旅城的酒店、购物广场和主题公园等的运营。在成功整合了万达文旅团队后，形成了从设计、建造到运营的完整架构。

2019年上半年，文旅城建设及运营占到公司总收入的1%。虽然规模尚小，但后续颇有看点。

文旅城项目一般包括融创茂和融创乐园两部分。在今年6月份，广州、无锡两大文旅城开业。其中广州融创茂开业七周客流达328万人次，开业出租率100%，广州融创乐园开业七周累计客流达35万人次，收入平均周增长率为17%，客流量平均周增长率为19%。

截至目前，融创文旅在全国共有10座文旅城、4个文旅度假区、9个文旅小镇。项目大都布局在国内一二线核心城市。

而对于公司主要的地产板块来说，文旅城等项目有利于强化综合开发和运营能力，与地产业务形成良性互动。

七、结尾

回顾这份中期报告，风云君看到的是公司过去的种种决策在今天都收获了回报。

上半年营收和股东应占净利双双增长60%以上，合同销售额和权益合同销售额增速均高于行业平均，公司稳居房地产企业前五位。

土地储备充足，平均土地成本较低，且80%以上位于一二线城市。随着房地产市场进入平稳发展阶段，优质的土地储备是公司未来业绩的重要保障。

另外，公司的现金充沛，足以覆盖短期借款。2018年以来公司多次被国际三大评级机构上调评级，有利于公司获取相应的信贷资源。

融创，未来可期。