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清华理工本硕，财经领域最英俊的干货段子手。只有持续的学习，才能让别人的每一个恍然大明白，只是你的基本功。 同志们，一转眼，下个周五就要过年了！ 我今年就在北京过，所以提前回了趟老家。我的老家你可能没去过甚至都不知道在地图上哪个位置，但你八成听过名字——乳山。这个城市和“海景房”三个字几乎是绑定的。 当然现在也有不少人出去旅行过年，去海外边看美景边过年。在外面住的爽了，有的顺道还搞个海外房产投资。 乳山、海景房，和我的老乡们，让我很早就认识到这个世界是一幅充满魔幻主义的画。 而最近流行的海外投资，又给这个魔幻性的画面上泼了一桶油漆。 十年前组团看房，旅游大巴拉一车一车的看房人去乳山选购海景房。当时的房价大概是3500一平。 现在十年过去了，二手海景房现在的出手价格大概是4000一平，还很难卖掉。 要知道，这可是中国房价坐地吸土，哦不，坐地吸金的十年啊。 今年流行去鹤岗买房，因为鹤岗荣获城市房价倒数第一。但是我跟你说，乳山也有不少二手房每平米不到2000块，一律海景房哦。 中国人对海景房的失败投资，绝对是我的老乡们营销战术的教科书级别案例。 这个事情的起源，是海子老师的那首诗： “我有一所房子，面朝大海，春暖花开。” 听听这意境，阳光，海滩，花开，仿佛已经有温润的海风扑面而来。 太美的诗给了人不切实际的错觉，当然也给了中介们灵感。现在的中介们也非等闲之辈，你听听这广告词： “只有闭上眼，才看不见海”、还有，“一半是海洋，一半是天堂”。 啧啧，你品，你仔细品。是不是有内味了？ 想象中的海景房 广告词只是第一步，中介们通过铺天盖地的广告宣传，吸引力很多投资者，尤其是老年人。周末大巴车全给拉到乳山，跟老人说，不买没关系，就当周末去海边旅游了。 去了住五星级酒店，连吃带睡的，然后带看高大上的样板间，看着美景，听着未来房价上涨的钱景，销售一口一个大爷大妈叫着，弄到最后不掏钱交个定金都不好意思了。 整个过程循序渐进，像极了男生跟女生说，我就抱抱不乱动。 这个过程里有一个关键点是确保完全隔离，绝对不能让看房人接触到其他人。因为买的都是新房，价格八千一万，不打折。而二手房只有三四千，还卖不掉。 永远别低估了骗子洗脑手法的专业程度，和自己的冲动程度。很多人买个几块钱的菜会挑半天，买个几十万的房却特痛快。 这个世界的魔幻之处在于，中介跟你谈情怀，你还真信了 那很多海景房为啥价格就是不涨呢？ 很简单，因为供给不稀缺，需求不坚挺。 很多人生活在内陆所以感觉好像海景很稀缺。也确实，尽管中国海岸线全长1.8万公里，但人均算下来还不足2厘米，看起来很稀缺。 但是我要告诉你的是，稀缺的不是海景房，而是优质城市、基础设施完善的海景房。 很多三四线城市拥有漫长的海岸线，这种海景房一盖一大片，毫无稀缺可言。 海岸线全长1.8万公里 甚至有的冬天还没暖气，面朝大海，寒风嗖嗖，还带湿气的那种。 我们再看看需求。海景真的是刚需吗？ 有个故事你应该听说过，现在在海南买房的人里，东北人最多，海南也因此被称为东北的第四个省。 为啥东北银都跑海南去？因为冬天确实是太特娘的冷了啊，全年有1/3的时间不适合户外活动。 什么叫刚需？这才是刚需，不是因为海景，而是因为舒适。 舒适是刚需，海景和情怀只是加分项。 经过十年的市场教育，现在国内的新中产阶级对这种不靠谱的房产投资已经比较警惕了。 但是你在进化，中介们也没闲着。 对于勤奋的中介们来说，只要思想不滑坡，割韭菜的方法总比困难多。他们玩完了国内的海景房投资之后，又祭出了崭新的魔幻主义镰刀——海外房产投资。 他们先是编出了很多迷幻小软文，比如下面这个： 让人不得不佩服的是，短短一百来字，看起来讲资产配置很对，仔细一看，全错。
要说中介也不容易，一边编故事，一边还得套上马科维茨老爷子的资产配置理论，确实太难了。 再看下面这张，讲一个母亲自学成才，去迪拜买房的故事，也很有意思。 根据2019年12月的最新房价数据，迪拜目前房价已经下跌至每平方英尺895迪拉姆，是7年来最低点，大概不到2万/平米。 不知道这位母亲最近过得好不好，反正中介们又开始写另一位母亲，看到迪拜房价现在是低点，果断进去抄底的故事。 另一位大家的熟人，奶茶妹妹，2019年初亏本抛售澳洲豪宅。房子买的时候1620万澳元，外加100万澳元印花税。卖的时候奶茶叫价1800万，结果降价450万澳元，以1350万澳元成交。 账面损失达到270万澳元，折合1300万人民币，这还没算各项税费。 不知道中介们又该怎么写这位母亲的故事，我很好奇。卖了澳洲房产是为了全仓杀入东南亚？ 其实现在最流行的不是去美国去澳洲买房，而是去东南亚。因为根据经济时差，现在的东南亚很有可能会复制中国之前的房价走势！ “今年去东南亚买房，相当于十年前投资了北京。” 糟了，是心动的感觉。说得好有道理。 来看一个国内和泰国买房的对比： 一对比是不是更心动了？ 不仅如此，很多中介会提供一个“超值服务”，就是你买了房子，他负责帮你出租，每个月固定给你房价1%的租金。这不就相当于至少年化12%的收益吗？ 并且房价还会上涨，你如果怕房价下跌，他还会在20年后按房屋原价回购。 租金回报加上买房贷款的杠杆，收益超过20%是妥妥的，再加上房子涨价的收益，年化30%不是梦。 但是且慢。投资最重要的一个原则就是，不懂不投。东南亚、泰国的房产市场，你真的了解吗？ 不论海景房，还是海外房产，都要纳入房产增值的框架中。长期稳定向上的经济增长是房价能够上涨的一个非常重要的基本点。 我们所有的土地都是国有的，土地财政是政府推动经济成长的核心发动机之一，而东南亚这些国家是没有土地财政这一说法的，房地产行业对于他们经济的拉动作用是远远比不上我们的，房地产行业在这些国家，就只是个建筑行业而已。 近10年东南亚的发展，不是中国的世界工厂地位被夺走了，而是中国增长的【溢出效应】，并不是内生性的增长。投资机会是有的，但并不比国内有明显优势。 因为，不是每个国家都能像中国一样长期稳定发展。 何况，你碰到的很有可能不是正儿八经的中介。我们来看看中介兄弟们又研究出了什么歪门邪道。
最重要的一点，这些国家的本地人根本没有投资房产的习惯，而且绝大多数也没有这个实力。 他们买房才是真正的贯彻了咱们的口号——房住不炒。这意味着什么呢？ 意味着，能接你盘的都是中国的老乡。这就很有意思了。
一个庞氏骗局加传销的雏形就这么出来了。有句话很难听但很有用：在海外，最该提防的绝对是同胞。 你可能觉得我说的都太阴暗了，总还是有正规投资渠道的。 是的，确实有，还不少。但是作为职业投资人，我跟你说说正儿八经的海外投资，需要考虑的一部分维度。影响房地产回报的风险因子包括：
如果你需要投资移民、留学买房的刚需，那买就是了。这是消费不是投资。 如果你对我上面说的风险因子完全了解，有完善的投资逻辑和可靠信息来源渠道，并且资产很多需要资产配置，那海外投资未尝不可。 但更多的情况是，你天天买彩票不中奖，年年炒股年年亏，唯一的成功投资经验是买了套自住房，赶上好时候升值了。 这个时候，如果有一个年化收益30%的海外买房赚钱机会就摆在眼前，还有素不相识的人哭着喊着跟你强烈推荐 我觉得你都该认真照一下镜子，看看是不是他失散多年的亲人。 |
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