◎文|多多姐 ◎来源：带你滚雪球 今天我们讲讲隐形人的故事， 平常你很难见到她们， 但只要有超豪的楼盘开售， 你就会看到她们的身影， 这就是广州楼王的业主们， 很多是太太团组成， 通常老公忙于生意， 她们就会主动出击寻找楼王。 在广州称得上楼王的无外乎是： 二沙岛别墅、汇悦台和凯旋新世界， 凯旋新世界被公认最为国际化的社区， 恒大外援、欧美领事馆人员都喜欢住这。 今天的主角就是， 凯旋新世界的楼王业主， 她家是凯旋大宅之一， 某超大地产商总裁住隔壁。 她虽然一直强调“不是刻意投资”， 但她选房的独特理念、管理房产的经验， 正是她投资房产成功的秘诀。 我们一起来听听（以下是她口述）。 01. 我进入房地产市场比较早， 十几年前吧，当时广州房价还不是很高， 我老公手头正好有笔钱，我们也有换房需求， 于是我就踏上了看房之路。 我记得李嘉诚说过， 决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。 当时我遍寻整个广州后发现， 珠江新城当仁不让是核心地段了。 接着我就从环境、舒适和安全性考虑， 把目标楼盘锁定在大品牌的房地产商， 因为这样的公司重视口碑和持续发展， 都会把好的设计和质量呈现给客户。 最终我选择了凯旋新世界， 打动我的原因是他们的物业——这点很多人容易忽略。 我认为物业的好坏决定了房子的升值能力。 房子的硬件无论多好，如果不维护的话， 终究会变老，它的价值就会变低。 凯旋在物业维护的投入是很大的， 小区内的花草、卫生维护得非常好， 外墙每年洗一次，这在很多小区都做不到。 你看它最早那期有10多年楼龄， 外墙看起来还是很新的。 物业的维护也从侧面看出房地产商的实力， 当你住在这样的楼盘，你就会很安心， 而且他们还不断投入到社区商业地产， 打造成高端消费者的聚集地， 又进一步提升了房子的价值， 这样也能吸引更多同频的人住在这里。 话外音： 不少粤商选择在此定居，坊间流传着，“十个老板八个住凯旋”的说法。 这里也是恒大历年外援孔卡、埃神、保利尼奥、塔利斯卡的“钦定”住家。 02. 自住的问题解决了， 我就开始考虑投资房产。 因为我太熟悉凯旋了， 所以我的房产投资基本是在凯旋。 我是这么考虑的，
这四点都是高端租客关心的问题。 我想好了，房子要租给高端租客。 上哪找啊？ 我把目标瞄准了外企高管或领事馆人员。 当时在广州能满足这类人群的租房不多， 于是我毫不犹豫地买下了凯旋190平的房子， 我选择了泰式装修风格的房型。 哈哈，我押对了。 老外很喜欢泰式风格， 关键是他们对房租不敏感， 因为一般是公司支付房租， （这意味着我总能租出好价钱） 他们在乎的是小区的服务和环境， 几乎每位见到我房子的老外都很喜欢。 这12年来，我的房子没有断租过， 而且还保养得很好， 这么多年来就刷过一次墙， 其它的家私家电都没怎么坏过。 你知道为什么吗？ 房子只要有人住，就不会坏。 话外音： 这是实话，我亲戚家有套房子曾丢空一年，再租出去的时候，本来好好的电器都出现问题。 我用以租养贷的方法，抵消了房贷。 我这套房子到现在差不多涨了10倍。 话外音： 2004-2005年，凯旋房价1万/平左右， 按凯旋现在10万/平的均价计算， 她仅用几十万的首付，还不需要月供，就撬动了1900万的房子。 当我掌握租房门路后， 我又用老公给我的钱，陆续买入两套， 同样用以租养贷的方式，轻松养房。 现在，我有三套房子出租， 这个好处是可以互相腾挪家具什么的， 能满足不同租客的不同需求。 03. 说来也挺自豪的， 我算是广州最早一批租给外企高管和领事馆人员的房东， 我租房的原则是不怎么议价， 我会和中介说好一个价格，比如按25000元/月出租， 如果租客要谈价钱就免看。 为何我能这么有底气，那是我摸准了中介的脾性。 中介总是希望你降低租金，这样他们比较容易找到租客。 但如果你坚守租金的价位（前提也要房屋保养比别家好）， 就会倒逼中介去找能够承受这样价位的租客。 而我因为一直是租给较高素质的租客， 很少担心房屋装饰、家私、家电被破坏等， 房屋保养得好，自然租客就多。 还有一个重要的原因， 在租客眼里我是好房东。 这也和我用心经营房子有关， 我把租赁房屋当成一项事业来做。 很多房东会觉得管理房子很琐碎， 他们只想把房子租出去并不打理它， 而我不怕麻烦，我要让每个租客都住的舒服， 所以我每套出租的房子，都会打扫得很干净。 曾经有一位以色列领事来租房， 他已经看了50多套房子都不满意， 当看到我家超干净，浴缸没有水渍时，立马说要租。 原来他之前在二沙岛看好一套别墅， 却因为浴缸有水渍而没租。 我告诉自己， 只要是房东应该做的事情，我都要做好。 比如灯坏了，电器不行了等， 我都会很快地处理好， 因为我组合了关于房子的一切资源， 我只需要协调好就能快速地解决问题。 而且我还会不时地去租客那， 看看房子还有什么需要维护的， 这也是维护好房子的重要原因哦。 但我也有原则， 不是我的责任，我坚决不负责。 有一次我的租客忘了带钥匙， 找了开锁公司开锁，然后提出费用我出。 我说开锁是因为租客忘带钥匙， 所以责任在租客，费用不应该由房东承担。 后来客户也理解了， 相处久了他们都觉得我真诚待人非常可靠。 我对每个租客都很好， 有需要的话也会给租客送花、送礼物啊， 与租客保持良好的关系。 04. 无论租房还是卖房， 房子的保养会最终影响到房价或租金。 我因为会保养房子， 不仅租房能租个好价钱， 卖房也卖出了当时小区的最贵价格。 我在10年前卖了一套房子， 当时的买家看都没看过房子， 只是根据资料图以及听我介绍， 就立马决定要买， 并爽快地给了100万定金（原本只需要给20万定金）。 不过他现在也赚翻了， 那时200方左右的房子我卖1000多万， 现在房子涨到了2000多万了。 现在回头来看， 我是运气好，赶上了国内陆产黄金期， 我的每套房子至少翻了一倍， 我一直没有抱着炒房的心态， 我是按照我的能力范围内去做， 一套一套地慢慢攒， 当这套可以以租养贷，就再入手一套。 我看重的是房子的升值空间。 这样，我的资产也在一步步增值。 一个好的房子， 离不开地段+社区配套+安全。 只要这三方面都很优秀， 就具备优质房产的特征： 涨得比别人快，跌得比别人慢。 05. 停顿了两年房产投资的她， 最近入手了别墅， 她说是从别墅的稀缺性、自住投资两方面考虑。 总结来看， 她有一套严谨的投资逻辑， 她首先选择核心区域购置房产， 就如美剧《纸牌屋》中的经典台词， “权利就像房地产，位置是所有的一切， 你离中心越近，你的财产就越有钱。” 同时，她是以长远的眼光来投资： 投资房产+经营房产相结合。 当楼市在高峰时，她选择卖掉一套房子， 但不会全卖，会让房租作为长期的稳定回报。 而如何能让房租收益更高， 她努力当好房东这个角色。 她笑说，她老公说她爱折腾， 实际上她是明白“你想要高回报必定要付出”， 这也注定了她能在房产经营上获得丰厚回报。 其实我们并不需要懂很多才能赚到钱， 我们只需要在一个事情上努力做好即可。 |
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