 我是谭房禅，专注深圳房产投资十余年。亲手实战买卖房子超过600套，自己拥有深圳豪宅5套、普通住宅23套。我想把这些年的投资实战经验分享给你。希望对你有帮助！ 关注“谭房禅”头条号私信我提问，以下精选问答内容来自“谭房禅”私人一对一咨询方案粉丝提问：谭老师您好！上次在课堂上，知识量太大了，有些地方没记住，印象最深刻的是您讲的人买房的几个阶段，您可以再帮我整理一下吗？我觉得这个太重要了。身边的朋友好多都是盲目买乱买，我想把您的文章转发给他们，希望他们不要犯错，感谢！ 回答：心中有爱，十分难得！就冲你这点，再忙我也乐意帮助你！一个人买房有四个阶段： 第一阶段：起步阶段 这个阶段的特点是：钱少，收入不高，对房子不懂，不理解房子和自己的关系。 这个阶段的痛点：要买喜欢，要买居住，要买舒适。 举例：100万预算，2万收入，首套怎么买？ A、普通人的做法： 买喜好，冲着新房买，户型要好，房子要漂亮，非漂亮不买，结果就是冲着喜好去到远郊，有些人甚至还要借钱装修，把钱花光光，背上月供压力，还要还装修借的钱，加上通勤距离遥远，苦不堪言。 B、有点房产知识的做法： 买近郊，买二手房，冲着低单价、低总价买。买有装修的房子，自己住。通勤距离在一定的承受范围内。有月供的压力，生活状态稍为好点。 C、懂房产知识的做法： 买市区，买二手房，冲着价值买，买最赚钱的房子。有月供压力，出租，然后租便宜的房子住；家里人多不够住，出租，然后租够住的房子。没有月供的压力，因为留出了备用金，并且懂得设置防火墙。 总结：起步阶段，必须把握两个原则，安全+升值！好租好卖好带款的房子最安全，本地购买力强悍的同时价值低洼升值潜力最大。 第二阶段：换房阶段 这个阶段的特点是：有点钱，收入在上升期，对房子有点认知但不全面，不理解房子和自己的关系。 这个阶段的痛点：首付门槛高、患得患失、害怕换错房子、对政策敏感。 举例：有一套房，净值400万预算，4万收入，怎么换？ A、普通人的做法： 卖掉房子，在原来的房子边上买旧房子，为了多点面积数多1-2个房间，这么做牺牲了未来的成长性，把自己钉死在这个旧房子里；要不就是换到远郊，房子新、面积大，但是方向反了，离开了原来的圈子，人往低处走，鹤立鸡群容易产生自己很行的幻觉。加上通勤距离的折磨，基本上人从此废掉。 B、有点房产知识的做法： 卖掉房子，在近郊换个面积数、房间数多的房子，但还是停留在为了住而换房的层面。圈子在降级，但比远郊的圈子好很多。离原来的圈子有1 小时内，还有机会纠错。 C、懂房产知识的做法： 买市区，买二手房，冲着价值买，买最赚钱的房子。懂得400的预算可以花300买900的方法，懂得留出100做备用金的方法，愿意尝试并学习打造多管道收入，家庭进入快速上升期。通过买房进入高层次的圈子，见识、思维迅速升级！ 总结：换房阶段，是一个家庭站在十字路口的抉择，方向错了目标错了从此走下坡路，反之，从此平步青云。 第三阶段：裂变阶段 这个阶段的特点是：有一定积累，有2套以上房，收入在上升期，对房子有点认知但不全面，不懂得如何运用房子赚钱。 这个阶段的痛点：患得患失、害怕换错房子、担心房价下跌、容易被各种投资陷阱诱惑。 举例：有二套房，净值1000万预算，8万收入，怎么做裂变？ A、普通人的做法： 卖掉一套不是自住的房子，把资金分散去投资低单价的房子，然后等待上涨。这种做法会在漫长的市场培育期把人折磨得没有脾气。甚至投错房子，例如临深周边一些房子，没什么价值，还带着巨大的期望。一些家庭原本想着财富可以裂变，结果直接走下坡路。 B、有点房产知识的做法： 卖掉房子，冲着面积和舒适买个房子住，同时投资一套有价值的学位房。这种做法，把大部分资金用来满足自己的喜好，牺牲了裂变的基数。很容易瞎买，乱买。 C、懂房产知识的做法： 完全懂得投资跟自住分离的思维，哪里赚就买哪！把房子当作赚钱工具，懂得经营圈子经营资源，懂得运用房子背后的商业价值获取财富。打造了多管道收入，沉淀几年直接踏入财富自由。 总结：裂变阶段，是一个家庭是否实现财富自由的关键阶段，对知识、圈子、专业都有极高的要求。 第四阶段：守财富阶段 这个阶段的特点是：衣食无忧，不缺房子，不差钱。 这个阶段的痛点：容易被各种投资陷阱诱惑、容易骄傲自满。 举例：有三套房，无欠款，有租金收，有被动性收入，怎么守住财富？ A、普通人的做法： 开始骄傲自满，身边马屁精多，不是想蹭汤喝的，就是想诱惑你投项目的。自视甚高，容易在投资失败后，好于面子不停的追加投入，要证明自己的眼光。坠落就是这么来的。 B、有点房产知识的做法： 拿自己的闲钱做投资，亏完了就不动了。但还是存在风险。年纪越大思维越容易固化，越容易跟社会脱节。 C、懂房产知识的做法： 花钱进入最专业的房产金融圈子，有自己的私人资产顾问和投资顾问。有专业的人保驾护航。愿意学习愿意提升思维，不断能守住财富，还能传承财富。 总结：守财富阶段，只需要一颗谦逊的心，持续学习，懂得尊重专业，进入好的圈子，就足够了。 房地产行业永远都是少数人赚钱定律，我们有幸走在了前面，让我手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，谭老师精力有限，请直接说出问题。 |
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