捡漏宝典：解锁8种商铺潜在投资价值

好商铺比较稀少，因此往往在售卖头几天即抢购一空，如果一直没有缘分买到好铺，还可以试着去二手市场捡漏。

二手商铺可以直接看到商铺的经营情况，不确定性相对更低。

虽然二手商铺的交易税费比较高，但如果遇到租金潜力还没开发，且卖家又缺钱急售的商铺，是可以考虑的。

以下8种商铺，可进一步解锁租金技能。

8种可解锁租金技能的商铺

①可分割商铺

门面很宽的商铺，有条件分割成两个或者三个独立商铺。

通过分割出租的方式，不仅降低出租难度，还可以提升整体的租金。

分割出租的商铺比不分割商铺，可以提升大约50%左右的租金。

有些业主采取整租方式，因此商铺的租金价格不高，这种二手商铺是最有潜力可挖掘的。

②有烟道和上下水

商铺开间在16㎡-20㎡之间，且之前没有做过餐饮，租金又低。

有烟道和下水，商铺面积合适，可以隔音，说明可以转型业态，做餐饮行业。

餐饮铺的租金一般都要高于其它商业业态，而且可以顺利递增租金。

③业态有升级

商铺的周边业态逐步升级为高利润商家，比如银行、药房、美容店、中介店、烟酒店等。

高利润商家对租金价格不敏感，可以带动商铺租金上涨及递增。

④层高足够可做双层

层高最低4.8米的商铺，就可以做隔层。

6米层高，是舒适高度，这个高度可以做正常的两层，变相增大商铺的面积，提升租金。

商铺的消防管道大约有30-50cm，扣除装饰高度，还可以剩下5.5米，这个高度可以保证商铺1楼拥有3米层高和二楼2.5米的层高。

美容院，影楼、中介店，麻将馆等，因为经营场所面积需求或者仓储需求，需要双层商铺。

商铺层高并不是越高越好，不同的层高区间对应了不同的公摊系数，会影响得铺率。

重庆住宅及相关建筑项目容积率指标计算规则参考：

单栋商业建筑总建筑≥15000㎡且单层面积≥5000㎡，

6米<层高≤8.2米，按照水平投影面积的2倍计算建面。

单栋商业建筑总建筑<15000㎡且单层面积<5000㎡，

4.8米<层高≤7米，按照水平投影面积的2倍计算建面。

注意：商铺做隔层前需要过消防设计审批。

⑤商铺可以停车

商铺面前可以停车，或者有地下停车场可以停车。

餐饮业，比如酒楼，对停车条件有硬性要求。

⑥商铺外摆空间开阔

开阔的商铺门口，可以被商家利用起来创收。

例1：社区便利店门口增加几只摇摇车，每个月至少可以多1000元收入。

例2：餐饮铺外摆空间大，空地可以摆多张桌子，增大经营面积。

⑦商铺门前有挡雨走廊

走廊（或雨棚）夏季遮阳，下雨挡雨，可以吸引客流，并且使其停留，提升商铺价值。

部分商铺没有挡雨走廊，且物业也不允许做雨棚，因此这项是一个加分项。

⑧近期有新市政规划

新建天桥、新设斑马线+红绿灯以及增设公交站，可以为商铺带来新的人流量，瞬间提升商铺价值，死铺都可能变活。

租金无递增商铺濒死

有些社区商铺租金多年不涨，甚至开始下跌。

这种地方一般都有较多空置商铺，或者不少正在营业的商铺也贴着招租、转租告示。

这种商铺一般位于衰败社区，比如银发社区，其实离死铺不远，这种漏，要慎重捡。

如果二手商铺是空铺转让，不带租约，有可能是不好出租，也需要谨慎对待。

买铺前调查必不可缺

①物管处、中介处调查商铺业主信息；

②周边物业数量（住宅户数、消费档次）

③连续多天分时测量早、中、晚人流量；

④商铺左右三间的平均真实租金价格；

⑤评估需要买入的商铺现有租金水平是否合理；

⑥社区商铺未来运转趋势分析；

⑦周边未来拆迁预期。

本文为商铺进阶6部曲中的第4部，未完待续。