东莞临深，怎么买?

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2019年下半年，东莞步入上涨通道，主涨片区是松山湖和南城，到19年年底，涨幅高达30%。

涨幅第二是松山湖周边的大岭山和寮步镇，承接松山湖外溢，上涨20%。

第三是滨海片区的虎门和长安，涨幅17%；

第四是临深的凤岗、塘厦，涨幅10-15个点；

最后就是东莞的各普通镇区，涨幅10个点以下。

以上数据可以看出两点：

一，楼市平淡的2019年，东莞异军突起，逆势飘红，全市普涨10-30个点，然而，由于深圳表现太耀眼，东莞大涨关注度不高。

二，东莞涨幅最大的不是临深，而是松山湖和南城，其次是滨海新区。

这说明，东莞和惠州的投资逻辑完全不同，东莞不靠临深，东莞的实力足够支撑和打造自己的经济强区。

关于东莞的投资逻辑，请参看我去年11月15日的发文：这里，是东莞最值得投资的片区！

去年我分别写惠州和东莞调研的时候，就有深刻体会。

写惠州，关注度很高，阅读量高，留言也很多，基本都是问自己的惠州房子买对没有。

写东莞，关注度明显下降，阅读量不高，留言也少。

是东莞不如惠州吗?当然不是，是因为东莞投资客远少于惠州，事不关己，自然不会关注。

东莞为什么投资客少，两个原因，贵+限购。最主要的原因还是贵。

东莞普通的镇区，房价都在两万左右，中心城区三万多，松山湖四万。

投资客最爱的临深片区，普遍在25000-35000之间，户型还大，一套房子随随便便二百多万起步，一不留神就上到四五百万，和均价一万三四的惠州临深比起来，东莞实在太贵了。

东莞不但贵，还限购，2017年4月，东莞就发布了限购政策，外地人购买新建商品房需缴纳一年社保或个税，二手不限购。

临深多以新房为主，限购加上资金门槛高，绝大部分投资客都选择了惠州。

2016年，东莞卖了7.8万套新房，惠州卖了15.7万套；

2017年，东莞卖了7.98万套新房，惠州卖了13.9万套；

2018年，东莞卖了8.27万套新房，惠州卖了17.5万套。

三年时间，惠州卖出了47.1万套新房，东莞卖出24万套，惠州是东莞的将近一倍。

惠州常住人口数量483万，东莞839万，东莞人口又是惠州的将近一倍。

两组数据一对比，可以确定，惠州的投资客数量比东莞要多的多。东莞虽然房价高，但没有多少水分。

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再来说东莞的临深。

东莞临深有六个镇区，凤岗、塘厦、黄江、大朗、大岭山和长安。

黄江、大岭山和大朗三个镇临深片区基本无盘可售，所以，东莞临深主要指凤岗、塘厦和长安的临深区域。

这三个区，又以凤岗和塘厦的投资客最为集中。

因为凤岗直插龙岗腹地，离深圳最近，塘厦紧临龙华观澜，都有地缘优势。

而长安紧临宝安的松岗，松岗是宝安远郊区，房价堪堪四万出头；长安却是东莞的强镇，房价已经三万多，没有价差怎么玩?

所以东莞临深只知有凤岗塘厦，不知有长安。

塘厦和凤岗，又是两个不同的投资逻辑。

首先，塘厦富凤岗穷，当然，东莞无穷镇，富和穷只是相对而言。

2018年，塘厦GDP401亿，仅次于松山湖、虎门、长安、莞城和南城，位列东莞第二梯队的榜首。

凤岗GDP293亿，位列东莞经济第三梯队。

从城貌和经济上，塘厦优于凤岗，不过对环一线而言，经济强弱并不重要，经济越弱价差越大，反而越有利于卖房。

相比塘厦，凤岗显然更具临深价值。凤岗直插龙岗腹地，距深圳中心区更近。

凤岗西部被东莞凤凰山高尔夫球场阻隔，又有大量的工业区，缺少可开发地块，临深楼盘主要集中在东部。

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东莞临深最著名的代表楼盘，益田大运城邦就位于凤岗东侧，向东翻过武深高速和盐龙大道，就是龙岗的地界。

大运城邦紧临龙岗最有价值的两个板块，大运新城和龙岗中心城。得天独厚的地段优势，在整个惠州和东莞的临深排名第一。

当年益田集团拿下这个地块后，就决意精耕细作。

2009年，大运城邦第一期开盘，售价8000元，当时龙岗房价不过一万多。之后大运城邦陆续推出二期到六期，一直到2016年初最后一期八期开盘，售价高达28000，当时的龙岗不过三万多。

大运城邦为什么有底气卖的这么贵?

一是地理位置得天独厚，二是经过数年运作，大运城邦配套成熟，生活便利。

生活方面，大运城邦社区大而成熟，还配套了益田假日天地购物广场；交通方面，一脚油门到深圳，可以说是深漂的理想居住地。

如果说美中不足，就是教育问题，东莞公立学校只招收本地户籍生源，外地户籍只能读私立，学费偏贵加学位紧张。

大运城邦的二手房价稳定在2万6-3万之间，总价普遍在200万以上，相对于惠州来说，购买大运城邦的自住客偏多，投资客偏少。

大运城邦片区，目前在售的新盘仅有中海云麓公馆，均价38000；三正瑞士公馆还有少量大面积尾盘在售，均价27000。

可以看出，这一片区被认可的新盘价值在3万左右，3万，是临深的价值最高地。

凤岗的大运城邦再向西，还有少数几个临深投资盘，价格略低，但地理位置和周边配套与大运城邦相差甚远。

以凤岗碧桂园为例。主打临深三公里，均价2万5。

这种主打概念、缺少配套的新盘，主要卖给临深投资客。

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再说塘厦，塘厦接壤的是龙华的观澜片区，观澜农民房多，城貌差，缺少炒作概念，二手次新售价不过四万多。

塘厦的临深楼盘主要集中在梅观高速的大坪出口，在梅观高速与观澜高尔夫之间的狭长区域，挤进了侨信云起、卓越蔚蓝山和奥园·观澜誉峰三个盘。

奥园观澜誉峰还有新房在售，均价25000，主打临深和观澜高尔夫概念。

这一区域原本属于两城交界的未开发地带，开发商进驻后才配建了部分配套。虽然楼盘很新，但明显人气不足，底商大多处于停业状态。一是楼盘交付期短，入住率低，二是投资客比例偏高。

沿梅观高速继续向北，进入塘厦配套较成熟的市区，这里没有新盘，基本都是二手房，代表楼盘中信观澜凯旋城和德洲城，二手单价在20000-25000，虽然位置比观澜誉峰和卓越蔚蓝山远，但胜在配套完善，生活便利。

此外，塘厦临深比较集中的有万科棠樾系列，以200平以上的别墅为主，总价普遍超千万，显然少有投资客接盘。

实地踩盘之后，会发现和惠州临深相比，东莞临深有几大特色。

1、价格高，新盘单价普遍在25000-30000，二手也在20000-28000，总价一不留神就上到二百多小三百万，大面积六七百万很正常，这个单价和总价，显然隔离了大部分投资客。

2、新盘少，凤岗和塘厦加起来，只有十几个新盘在售，除掉尾盘、别墅和商业，可买的只有几个新盘，和惠州上百个新盘完全没法比。正是因为可售楼盘少竞争小，开发商才有底气不降价慢慢去化。

3、东莞临深的投资客远远少于惠州，尤其是二手房，更多是自住需求。

对于想购买东莞临深的客户，我给到的几点建议就是：

1、东莞临深没有暴击，不管是新房还是二手房，一是价格已经不低，二是接盘侠少；

2、虽然没有暴击，但有东莞良好的经济基本面支撑，临深房价长期向上，今年东莞的全线上涨就是明证；

3、如果考虑自住，还是以配套较好、交通便利的二手为主，凤岗的大运城邦和塘厦的凯旋城都是优选；

4、和惠州投资理念完全不同，东莞最好的投资片区不是临深，而是东莞政府全力打造的主城区，松山湖、南城，滨海新区都值得认真关注。

东莞，是一个有野心，有梦想，不容小看的城市。