囊中羞涩寻找“湿地”：住不起深圳，只好去“临深”

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什么是“临深片区”？最初是指地理上临近深圳市的东莞市凤岗、清溪、塘厦、黄江、樟木头、长安、虎门等镇，以及惠州市的惠阳区、大亚湾区。随着“深中通道”启动修建，该通道中山端附近一带也被纳入“临深片区”的范畴。

“临深人”，就是指住在临深片区，每天去深圳上班的居民。当一个“临深人”感觉如何？除了实地走访的案例，我们还做了更多调查。

作者：可可君（抱朴财经湾区经济研究中心研究员）

01

何为“临深人”

 

深圳到底有多少人口？准确的数字，一直是一个谜。

根据《深圳市2019年国民经济和社会发展统计公报》，深圳市2019年末常住人口为1343.88万人（2020年的数据尚未公布）。百度百科在介绍“深圳”时，在人口项目下，采用的就是这个常住人口数据。

但是，对于这个数字的准确性，民间一直有不同的声音。有研究者基于移动大数据的深圳市人口统计研究报告估算，2017—2019年，深圳的常住人口介于2200万—2500万之间。

抱朴财经梳理了多篇公开发表的报道或研究深圳的文章，大多数作者都使用了这样一种表述：“深圳市的人口有2000多万”。这是一个笼而统之的说法，但是大家一般都将它默认为深圳常住人口的数量。

人口统计是一个非常复杂的工作，户籍人口还好说，流动人口基本上靠估算。尤其是北京、上海、广州、深圳这四个一线城市，人口流动频繁，拥有巨量的、经常性的访客、过客、暂居人口，让统计变得更为复杂。剔除访客、过客、暂居等因素，得出常住人口的准确数量，并非易事。而且，政府对于常住人口的统计口径，也会适时根据实际情予以调整。

 

其实，对深圳人口统计造成较大影响并增加其复杂性的，还有一个因素：“临深人”越来越多。

何为“临深人”？

在解释“临深人”这个概念之前，先解释一下“临深片区”。

“临深片区”，最初是指地理上临近深圳市的东莞市凤岗、清溪、塘厦、黄江、樟木头、长安、虎门等镇，以及惠州市的惠阳区、大亚湾区。后来，随着“深中通道”启动修建，该深中通道中山端附近一带也被纳入“临深片区”的范畴。近年，随着高科技巨头华为公司将研发和生产部门从深圳外迁至东莞松山湖，临深片区又将松山湖片区纳入囊中。

“临深片区”最初是一个房地产营销概念，由头脑灵活的房地产开发商发明。之所以“蹭”深圳、“傍”深圳，是为了将地理上靠近深圳、实际上建在东莞、惠州或中山的房子卖个好价钱。但久而久之，这个概念的含义不断延伸，超越了房地产营销的范畴，成为深圳、东莞、惠州、中山四城日趋一体化的一个注脚与写照。

在“深莞惠一体化”（后来发展到“深莞惠中一体化”）的时代背景下，越来越多的深圳人开始在“临深片区”买房，安家于此。他们白天在深圳上班，夜晚在“临深片区”睡觉；工作日在深圳打拼，双休日和节假日在“临深片区”休息。这样的一群人，就是“临深人”。

还有一种情形，就是自己在深圳工作，也在深圳买了房安了小家，但随迁的家属（比如父母）常住在自己在“临深片区”购买的房子里，以便于大家庭经常团圆。这种随迁家属群体，也属于“临深人”的范畴。

一言以蔽之，本文提出的“临深人”概念，特指在“临深片区”买房安家，以深圳为身份归属的人群。“临深人”不等于在“临深片区”生活的所有人，这是需要说明的。

在地方人口统计上，“临深人”该归入深圳，还是该归入东莞、惠州或中山呢？好像都行。

02

“临深人”的无奈选择

高昂的深圳房价，是越来越多的深圳人在“临深片区”买房安家的主要原因。这是在“深莞惠中一体化”靓丽光圈的背面，众多“临深人”不得不承认的苦楚。

作为中国改革开放的试验田和标杆之城，深圳不仅创造了经济的奇迹，也打开了楼市的魔盒。多年来，深圳房价一路高歌猛进，除了在2008年—2009年全球金融危机期间有过短暂的回调外，在多数时间里都是节节攀高，直至涨到令人咋舌的地步。

从2016年起，深圳楼市每月成交均价多次超过北京和上海，名列全国内陆城市榜首。2020年以来，深圳楼市实际成交均价已逼近7万元每平米，不仅稳居中国内陆城市前三甲，也稳居全球房价最高的十大城市之列。

数据来源：CBRE

2016年，国际货币基金组织（IMF）发布的全球房价观察报告称，以2016年上半年数据为基准，将全球各大城市的房价收入比进行排名，深圳以38.36位居第一，高于香港的34.95、伦敦的30.88和东京的23.65。

房价收入比就是房屋总价与居民家庭年收入的比值，该指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映房价水平与居民的自住需求相匹配的程度。世界银行指出，发达国家正常的房价收入比一般在1.8—5.5之间，而发展中国家合理的房价收入比则在3—6之间，比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低。

深圳人的人均收入虽然在中国内陆领先，但和发达国家相比仍有不小差距；与此同时，深圳的房价已然比肩全球一线城市，远超发达国家的大多数城市；深圳人的收入在增长，深圳的房价却涨得更快。这一切，导致深圳的房价收入比畸高，拿下了“世界第一”这个并不光彩的称号。

2021年4月，诸葛找房数据研究中心发布了2020年中国内陆百城房价收入比数据，其中，深圳以48.1稳居首位，再次成为中国内陆购房最难的城市。这个数字相对于5年前国际货币基金组织统计的38.36，进一步扩大。深圳再夺全球房价收入比最高城市的“桂冠”基本无悬念。

在今天的深圳，买房子和炒房子已经成为富人或高杠杆者的金钱游戏，中低收入阶层只能望房兴叹，在深圳买房安家成为他们遥不可及的梦。

 

买不起深圳的商品房，怎么办？对于深圳中低收入阶层而言，有五种选择：

第一，逃离深圳，回老家的二三四线城市，那里的房子相对便宜很多；

第二，咬牙动用杠杆，不惜债台高筑在深圳买房；

第三，不买房了，在深圳租房租到底；

第四，买一套深圳的小产权房（其价格只有商品房的一半甚至更低）安家，冒着小产权房交易不受法律保护的风险；

第五，在“临深片区”买一套商品房或小产权房，可进可退，守住自己的“深圳梦”。

以上五种选择，对于深圳数量巨大的中低收入阶层而言，各有所取。分摊在第五个选项上——在“临深片区”买房，当“临深人”，自然有相当的比例。“临深人”的总人数，绝对数量肯定不小。

那么，“临深人”的总数到底有多少？对这个问题，目前尚无权威机构完成统计并公布准确的数据。抱朴财经保守估计，截至2021年4月底，“临深人”总数应该不少于100万人。

早在2016年，“临深片区”这个概念红得发紫的时候，就有城市经济研究者预测，未来10年，将有500万深圳人选择临深买房。换言之，就是“临深人”的总数在2026年左右将达到500万人。这个估计比较乐观，待时间去验证。

03

探访“临深片区”

该视频由抱朴财经友人孙行者所拍，在此致谢。

 

东莞市凤岗镇，有一个网红楼盘叫“大运城邦”。带火它的，正是“临深”概念。

“大运”这个词，一语双关。其一，它意味着好运气。其二，它让人联想到在深圳召开的世界大学生运动会，以及专门为此次运动会修建的坐落在深圳市龙岗区的大运体育中心；暗中“傍”了深圳，名义上却不动声色。不能不说，“大运城邦”的命名，体现了楼盘开发商的精明。

大运城邦

 

地理上，东莞市凤岗镇与深圳市龙岗区无缝接壤。外观时尚漂亮、区内绿树成荫，拥有近3000家住户、1万多位居民的大运城邦，正好坐落在东莞深圳接壤线旁。开车从深圳进入大运城邦居民小区的一刹那，车载导航仪会自动响起一个亲切的声音：“欢迎您来到东莞！”

住在大运城邦的业主，90%以上是深圳人。停在小区的车，绝大多数挂的是“粤B”的车牌。

2009年底，大运城邦开盘销售。开盘均价为每平米9000元，热销，深圳人成为购买的绝对主力。这个价格，相比当时深圳的新楼盘，便宜不少。此后多年，大运城邦的房价一直维持在相当于深圳龙岗区同类楼盘7成左右的水平。

龙岗的房价，有深圳楼盘的“价格洼地”之称，大运城邦的房价再在这个基础打七折，对于饱受高房价之苦的深圳人而言，的确亲民，自然具有相当的诱惑力。

实际上，大运城邦附近凤岗镇一带，公路和公交系统早已与深圳龙岗区融为一体，如果不是有界牌提醒，进入大运城邦的人根本不会意识到自己走出了深圳市。

 

大运城邦地理位置

 

从大运城邦开车去深圳龙岗中心区，大约只有5分钟左右的车程；去罗湖区地王大厦，大约有45分钟左右的车程；去深圳市民中心，大约有60分钟左右的车程。这个距离和通勤时间，对于住在大运城邦而在深圳上班的人而言，完全是小菜一碟。

在凤岗镇，比邻大运城邦的，还有一个叫“名流印象”的楼盘小区。该楼盘价格与大运城邦相近，80%以上的业主是深圳人。

相比凤岗镇，东莞塘厦镇的房子更受深圳人欢迎，价格也卖得更高（当然，与深圳比还是比较便宜）。塘厦镇与深圳龙华新区无缝接壤。不少在龙华上班的深圳人，在塘厦镇买房安家。塘厦的很多大楼盘，8成以上的买家都是深圳人。

 

东莞塘厦镇地理位置

 

近期，抱朴财经走访东莞凤岗、塘厦两镇发现，当地的小产权房（主要是村委会统建楼）销售搞得也很火爆，站在街头举着广告牌兜售小产权房的中介人员比比皆是。这些小产权房的买家里有没有深圳人？不排除有可能。

惠州大亚湾地区，近年来也是深圳人买房置业的热点地区。不过，这里的投资型购房占比较高。当地很多房子被深圳人购买以后，长期处于闲置状态。

“深中通道”启动修建，吸引了一批深圳人前往该通道的中山端附近购房。这一波跨地购房潮也是以投资型为主。

目前看，在“临深片区”买房的深圳人中，自住族和投资客各占相当的比重。前者大多是不堪忍受深圳高房价之苦，退守到“临深片区”买房安家；后者是看好“临深片区”房价的升值前景，希望获取房产投资收益。

一方面，“临深片区”为当地的房产销售提供了助力，甚至为炒房行为提供了由头；另一方面，“临深片区”的确也为数以万计的“临深人”提供了缓解高房价压力的缓冲地带。

04

“临深人”的故事

接下来，讲几个“临深人”的小故事。

胡哥，深圳民营小店主。在深圳横岗一座写字楼中，胡哥开了一家网店，卖服装，麾下六七个员工，生意不错。2013年，胡哥花了大约100万，在凤岗镇名流印象小区买了一套大三房，120平米，一家三口住，其乐融融。小区地下车库的车位很宽松，无停车之苦。每天，从小区自驾去横岗上班，单程耗时20分钟左右。

对于自己目前的生活与工作状态，胡哥自己相当满意。

 

张姐，深圳专业作家。来深圳之前，张姐已经是甘肃省的成名作家。但是，单靠写作挣钱，养活自己固然并没有问题，却不能让她在深圳买房安家。再三斟酌之后，张姐决定在东莞樟木头镇某依山傍水风景优美处买了一套房子，花了70来万。

平时，她在樟木头的房子里读书写作，如果深圳文坛有活动，她也可以经常赶来参加。双城生活，两头兼顾。

李哥，深圳媒体网络技术人员。1998年，李哥辞去贵州省的国企工作，来到深圳当程序猿，算得上是一名老深圳人。遗憾的是，李哥只在深圳买了一套两房，70平米左右，2000年左右买的，位于深圳市中心区。哪料到此后深圳房价蹭蹭蹭往上直蹿，李哥想在同地段换一套大房子的想法，一直未能从容实现（他不想负债换房）。

2018年，李哥在塘厦镇全款买了一套130平米的大房子，同时将深圳的房子出租，每月有五千多的租金进账。从塘厦开车去深圳上班，车程约40分钟。李哥觉得这种双城两房、一住一租的生活很划算，很爽。

赵哥，深圳教师。赵哥在布吉一所公办中学教语文。结婚后，他想把父母接到深圳同住，但是自己在深圳的房子太小，人一多，就住不下。一番权衡后，赵哥将这套位于深圳龙岗的自有房产卖掉，再加上几十万元，在凤岗镇大运城邦小区买了两套房子，实现了自己与父母的大团圆梦。

从大运城邦小区开车去学校，耗时30分钟左右。赵哥觉得自己目前的状态与以前相比，并无两样。

刘姐，深圳手工艺品店主。刘姐心灵手巧，收入稳定，温饱有余，但买不起深圳的房子。2015年，她花了40万在惠州大亚湾买了一套70多平米的房子，精心装修。她将这套房子当成自己的“后花园”。

惠州大亚湾（网络图片）

平时，刘姐在深圳经营工艺品小店，在城中村租一间小房子住；周末或假期，她就去自己的大亚湾“后花园”度假。双城生活，一张一弛，自求平衡。

05

“临深人”的队伍还会壮大

 

2019年2月，《港澳大湾区发展规划纲要》公布。粤港澳大湾区战略规划站位更高，布局更周全，目标更长远，可视为“深莞惠中一体化”、“深港一体化”、“港珠澳一体化”、“广佛同城化”等珠三角地区各类都市圈战略的大升级、大协同版。 

可以预期，在粤港澳大湾区建设新时期，深圳对周边城市的外溢效应会进一步加强，加上深圳人多地少房价高企的矛盾长期存在，“临深片区”这一概念仍将长期保持热度，“临深人”的阵营还会不断扩容、壮大。

包括樊纲先生在内的多位经济学家预计，到2030年左右，深圳市的人口有望突破3000万。

深圳目前已经是全球人口密度最高的城市之一。如果深圳拥有3000人口的愿景变成现实，那么，数百万乃至上千万深圳人向“临深片区”转移，乃是大势所趋。

“临深片区”和“临深人”不是政府事先规划出来的，而是市场和民间自发选择、应运生成的结果。这一结果既然已经生成，并且将在大趋势中加强，政府的有形之手就应该顺势而为，在公交、教育、医疗等方面，为承接日益汹涌澎湃的“临深人”大潮，优化跨地区、跨城市的协同布局，做好细化安排，以免到头来处处被动，措手不及。尤其是深圳方面，应该更积极、更主动一些。

祝福深圳，祝福“临深片区”，祝福“临深人”。