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核心观点 2019 全年销售保持韧性，但边际向下趋势愈发明显，12 月房企集中补库存，拿地有所回升，但展望2020 年，我们预计新开工、拿地、投资增速都有将平稳回落。未来在“稳”预期下需要关注逆周期调节空间，我们预计2020年“因城施策”及流动性边际改善对冲增多。此外，竣工面积自2017 年以来终于回归正增长，我们预计2020 年正增长趋势将延续，也将带来后周期产业链相关机遇。 开发投资超预期收官，增速升至近5 年新高 2019 年房地产开发投资超预期收官，同比增速相比2018 年提升0.39 个百分点，过去10 年复合增速达13.7%。2019 年同比增速回升至近5 年新高，符合我们年初前高后低的趋势判断，我们认为整体增速超预期的核心因素依然在于土地购置费韧性和施工投资反弹对开发投资的支撑维持较强的持续性。但2019 年12 月开发投资同比增速调整有所加快，或源于土地购置费滞后确认效应的弱化。我们认为2019 全年土地成交价款的负增长强化2020 年土地购置费的调整压力，同时拿地基数预计制约2020 年施工投资的反弹空间。我们维持2020 年开发投资同比增速回落至5.9%的判断。 销售金额再创历史新高，逆周期调节仍可期待 2019 年全国商品房销售依然超出市场预期，成交金额接近16 万亿，再创历史新高。2019 年12 月当月同比增速边际向下趋势愈发明显，一方面源于市场景气度回落，另一方面不排除头部房企在完成全年目标的情况下基于2020 年销售预期的不确定性提前储备销售存余。2019 年四季度以来因城施策全面扩散，12 月全国首套房、二套房平均贷款利率近半年来首次下调，同时居民中长期贷款年末放量（12 月同比增长57%），2020 年流动性和调控边际宽松对需求的呵护依然值得期待。 到位资金增速修复，销售回款对冲融资收紧 2019 年末房地产开发到位资金加速修复，全年销售回款占开发到位资金的比重创有数据统计以来新高，有效对冲融资收紧。过去5 年到位资金同比增速波动收窄，调控精确度逐年提升。我们认为地产领域的融资调控将慢慢由短期窗口指导和行政干预向“宏观审慎”以及“长效机制”过渡，其中“宏观审慎”追求动态平稳，在土地市场、杠杆等过快上行时政策会收紧，回落和优化时政策也会改善；“长效机制”可能包括：数据监测系统、精细化管理、落实责任、部分短期政策的逐步退出等。我们认为2019 年以来部分地产融资层面过严的政策有望在2020 年逐步退出，融资环境趋于平稳。 继续看好2020 年地产板块配置机遇 展望未来，我们认为流动性仍将持续改善，因城施策下需求端政策和房贷利率改善仍在进行，融资端政策有望触底，房地产板块低估值修复空间依然较大，优质房企业绩增长稳定性以及高股息率将共同孕育2020 年的投资机会。我们继续重点推荐：1、融资通畅的龙头房企：万科A、金地集团；2、成长型房企：中南建设、华发股份；3、存量资产核心品种：大悦城、招商积余、新大正。 风险提示：行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性；行业基本面下行风险；部分房企经营风险。 |
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