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搞投拓的经常会有听各种江湖大爷、牛逼老板、土地中介说能给你勾地，到时候专门为你量身定制排他条件，保准让你拿到地。本文就专门为揭开这句话的真假而来。 言归正传 设条件拿地，也就是在土地拍卖之前，通过设置一定的资格准入的限制条件，达到筛选或者排除潜在竞争对手的一种拿地手段。设条件拿地的优势在于，能保证排除潜在的竞争对手，妥妥地拿到地，因此各大房企都热衷于设条件。 对于怎么设条件，有哪些规范，作者专门查阅了《土地管理法》《城市房地产管理法》《物权法》《土地管理法实施条例》，均只规定了“土地招标拍卖挂牌必须遵循公开、公正、公平的原则”，只做了一个原则上的指导规定。但在实际操作中，每个地方为了保证项目能够持续开发运营，会对拿地主体有一个资格能力的筛选。比如一个大型的综合体酒店项目，不是说有钱就能建设一个高品质的酒店，也不一定能运营好一个高品质的酒店。地方政府在考虑一方的经济发展、产业规划、城市规划等方面，会设置一定的科学合理条件。 但条件设置有的绝对禁区，可以设置开发能力类、资质类的排他条件，但不能设置带有指向性、地域性限制的条件。还有就是很多人经常提到的，在报名阶段限制竞争对手报名，或者劝返潜在竞争对手等手段，只能说有一定的效果，但不值得采纳。第一、在现阶段反腐新常态情势下，没有哪个领导会冒着政治风险为你操作。第二、劝返这做法，适合一些竞争不充分的地区，在充分竞争的市场，信息完全公开而且竞争者众多，不到报名截止日期最后一刻你绝对不知道还有多少家公司要报名。第三、总有极个别公司，是不大会去理会政府的劝阻的，所谓的一根筋。因此劝返这条办法不好用。 好了，正儿八经说一下设限制条件怎么玩，设条件分为三种：一种是对产业组合和产业发展有明确要求；二是对自持比例有明确要求的；三是对竞买人的资质资格提出要求。 一、产业要求类 直接举个栗子，2017年11月，合肥经开区挂出两宗土地，一宗商住地，一宗教育用地。 土地信息如上，条件设置如下： 通过案例，我们可以总结产业勾地设条件有以下几个常用的：1、产业引入要求；2、税收贡献要求；3、竞买人注册资金、开发资质要求。 二、自持比例类： 举个栗子，2018年1月，青岛挂出来的李沧区36万方的商住地块，地块信息如下： 设置的条件如下： 额，这个条件有点苛刻，可能除了国企没几个公司会愿意这样玩，自己也没捞到什么好处。 三、竞买人资质资格类 举例，2017年9月上海西虹桥6个地块打包组合出让，总建筑面积30万平 条件设置如下： 这个例子是真产业了，大多数地产公司自己做不大现实，但是可以寻求这样的产业方合作拿地。 一个很关键的问题，很多地方是不允许将住宅用地捆绑商业或者其他产业用地出让，只能是住宅用地单独出让的，这种设条件拿地就比较困难。只能在供地方式上想一些偏招，具体可以参照本公众号发文，关于一二级联动那篇文里面的控地手法。链接：土地一二级联动（流程 技巧 风险）看这篇就够了 通过以上案例，我们可以得出一个结论，小公司或者能级较低的公司设置条件，基本上是很难的，你有的别人基本上都有的，要找到你有而别人没有的条件基本很困难，想设条件，基本上是先把自己玩儿死了。因此中小房企谈勾地设条件拿地要谨慎，一不小心就被忽悠了。 还有一个经验就是，城市能级越高，竞争越充分的地方，设置条件的难度越大，付出的代价也越大，往往是杀敌一千自损八百。 |
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