绵阳商家必读：疫情中房租能否减免？租赁合同能否解除？

Loading69 2020-02-04

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自新型冠状病毒疫情爆发以来，

从中央政府到基层组织再到社会个体，

都采取了各种各样的举措来减少人员聚集，

阻止疫情蔓延，

其中对大家生活、生产、经营影响较大的举措有

“延长法定节假日”“延长复工”

“部分娱乐性经营场所关闭”“商场停业”等等。

为此，万达、华润等众多地产公司

纷纷主动宣布减免旗下物业的租金，

赢得了社会大众的纷纷点赞。

那么如果出租人没有主动减免租金，

作为承租人能否要求减免租金呢？

本文将对该问题进行一个较为系统的论述。

绵阳城区马家巷小吃街

本文只讨论“疫情”这个单一因素作为法定事由时，减免租赁的具体法律依据，同时不考虑合同已有明确约定（按照合同约定操作即可）或者出租人同意减免租金的情况。

一、在疫情中，减免房屋租金的法律依据是什么？

（一）不可抗力:

根据我国《民法总则》以及《合同法》的规定，不可抗力指的是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。笔者认为，“疫情”本身属于典型的不可抗力，但应当根据影响大小、因果关系等因素在个案中灵活适用。对此最高院早在2003年的“非典疫情”期间就作出了明确的指导性意见，在此不在赘述。因此在一定条件下，承租人可依据《合同法》第一百一十七条之规定，要求减免租金。

（二）公平原则或情势变更:

疫情属于不可抗力并无疑问，但是否影响到租赁合同的实际履行却需要根据实际情况进行分析。如政府未强制关停，但是经营确受疫情影响，且继续经营可能会造成人群聚集、疫情传播且明显对承租人不利的场所，如酒吧、舞厅、餐饮等，如此时承租人选择不继续使用租赁房屋，则承租人也可根据公平原则或情势变更来要求减免部分租金。

绵阳城区

二、在疫情中，所有的房屋租金都可以要求减免么？

疫情这个不可抗力是绝对的，

但是要想在房屋租赁法律关系中,

援引不可抗力作为减免租金的法定事由，

是相对的，是需要有条件的，

可大致分以下几种情况：

（一）对于租赁房屋的用途为用于生产经营，已有明确行政管控政策导致无法实现使用目的，则应当免除租金:

此种情况是指因政府及有关部门为防治新型冠状病毒疫情而采取行政措施直接导致租赁合同不能履行的情况。如根据政府的要求关停的网吧、KTV、酒吧、电影院、大卖场、餐饮场所、农贸市场等。又如因政府政策延长假期造成无法开工的工厂导致工厂未能用于生产经营的。

由于此时出租人因行政管控而无法提供可供承租人持续正常使用的租赁房屋，则承租人也当然无需支付相应的租金，同时出租人无需承担无法提供适格租赁房屋的违约责任。

（二）承租人仍继续使用租赁物用于经营，但受疫情影响收益明显减少甚至亏损的，可请求减免部分租金:

此种情况是在疫情期间，承租人一直占有并使用着租赁物用于经营活动，因此免除租金是明显不符合情理的。因疫情对生产经营产生了明显的影响，如因疫情给社会公众造成的恐惧或政府限制人员外出导致商场人流明显减少的，疫情导致物流、交通畅严重影响生产经营且导致承租人收益明显减少甚至亏损的，承租人可据此为由要求减少部分租金。对此，法院亦可酌情减免部分租金。

（三）承租人仍继续使用租赁物用于经营，疫情并未导致其收益明显减少的，不可请求减免租金:

如疫情并未影响其生产经营甚至导致其经营收益明显高于日常情况的，如用于开设药店或销售防护用品的房屋获得了比往常更大的收益，承租人不可主张减免租赁。对于仍继续使用租赁物用于经营活动，其收益减少不明显的，亦不可请求减免租赁。

（四）承租人在疫情期间使用用于居住功能的租赁物的，不可主张减免租金:

疫情发生期间，疫情虽对承租人使用其所承租的用于居住的房屋带来有所不便，但并未影响到原租赁合同目的中的使用用途，不可主张减免租金。承租人因疫情原因“居家隔离”是承租人承担法定责任的表现，未影响租赁物的居住功能，亦不可主张减免租金。

（五）因疫情原因导致承租人在疫情期间无法使用用于居住功能的租赁物的，可主张减免租金:

如因疫情原因，租赁物被封锁、因行政管控承租人无法回到住处使用所承租的居住房屋的，因承租人并未享受居住房屋的利益，未能实现租赁合同目的，就如前面案例所述用于经营的承租人停业不予经营样，应可向出租人主张减免租金。

绵阳城区道路

三、在疫情中，减免房屋租金的考虑因素？

是否减免租金和减免多少应综合考虑疫情这一不可抗力给承租人的经营或居住功能是否带来实际性的影响、影响大小、因果关系等因素，还需要考虑承租人所遭受的损害是否属于正常的商业风险或自身原因所引起。笔者认为，在疫情的爆发中，出租人和承租人均没有过错，如因此导致承租人完全无法使用的，参照原“非典”疫情期间的相关案例，可免除期间的租金。对于仍在使用租赁物经营的，要具体分析疫情对其经营的影响大小、因果关系等因此酌情减免部分租金。对于经营的影响较小或因属正常商业风险的，应不予减免。对于居住功能的租赁物，疫情未实际性影响居住使用的，不予减免。因疫情原因造成承租人未能享受居住利益的，可免减免租金。在具体操作中，应当适用公平原则，公平的分配这一不可抗力因素导致的承租人和出租人的经济损失，平衡各方利益。