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上海百联西郊（一）：魔都首个开放式购物中心 引言 上海百联西郊是中国第一个开放式社区型购物中心，也是全国社区购物中心的典范，项目在开业当年即实现盈利。上海百联西郊总体量11万㎡，商业部分近7万㎡，项目于2004年开业，开业第一年即实现盈利，到现在成功运营已经进入第16个年头。 是什么让这个购物中心在时隔十几年后依然稳坐社区购物中心典范的宝座？又是如何在商业千帆竞发的当下还能保持业绩长虹？本期，我们将对上海百联西郊购物中心进行分析，一起探讨社区购物中心的成功之道。 前 言 上海百联西郊购物中心 2004年12月开业 坐落于上海市长宁区新泾地区 定位为 中国第一个开放式社区型购物中心 已经成为全国社区购物中心的典范 本周我们就为您介绍 上海百联西郊购物中心的基本概况及建筑设计！ 项目概述 01 | 基本情况 上海百联西郊购物中心 是由百联集团开发经营的社区型购物中心 位于长宁区新泾地区 总建面约11万㎡，其中商业约7万㎡ 上海百联集团股份有限公司自持运营 项目以服务周边社区居民为主要理念进行开发建设、经营 考虑到人流量层级低于市区，且周边拥有市级商圈 定位于社区型的购物中心，锁定辐射半径 主力服务于周边居民社区，定位合理明确 ▼ 02 | 项目建筑物业构成 整个建筑物分地下二层和地上四层； 购物中心采用开放式建筑风格，体现人性化设计理念 通过贯穿东西两侧出入口的步行街 室外与室内交替的环型走廊和天桥 开敞的园林景观中心广场 将三个区域的建筑有机地组合成一个整体 新颖的视觉效果、清新的绿化环境，处处彰显品味和情趣 ▼ 上海百联西郊 定位社区型购物中心 以中档偏高的档次定位 主要面向周边居民、白领阶层等 上海百联西郊购物中心服务于周边居民社区 力求为数十万居民提供一个温馨和谐的休闲消费场所 超市、百货、品牌专卖、家居用品、餐饮、娱乐、社区服务 丰富的业态组合，给予消费者多一份的选择和多一份的满足 ▼ 03 | 项目定位 类型定位 社区型购物中心 总体定位 现代化体验式购物中心 主题定位 精品零售、潮流服饰、中高端消费、体验式消费 功能定位 满足周边居民日常生活消费和基本配套服务 客群定位 周边居民家庭成员（含成功人士、白领阶层、公务员、学生等） 档次定位 中档偏高 04 | 开发商介绍 项目开发商为百联集团 百联集团是上海市属大型国有重点企业 由原上海一百集团、华联集团、友谊集团、物资集团合并重组的 大型国有商贸流通产业集团，挂牌成立于2003年4月 上海百联集团股份有限公司（简称“百联股份”） 是百联集团有限公司辖下的核心企业 旗下拥有一批享誉国内外的知名企业 如第一百货商店、永安百货、东方商厦、第一八佰伴等百货商店 百联南方、百联西郊、百联中环、百联又一城等购物中心 百联奥特莱斯广场、联华超市、华联超市、好美家等一批知名企业 ▼ 05 | 设计公司介绍 上海百联西郊由美国捷得国际建筑师事务所完成概规设计 上海现代建筑设计有限公司实施扩初/施工图设计 美国捷得国际建筑师事务所 致力于城市翻新再创造以及建造具有长期社会经济影响的项目设计 捷得从事的并非是单纯的建筑设计 它的作品深刻地体现了各地区独特的文化特色 在捕捉当地传统精髓的同时，赋予其现代的笔触 上海现代建筑设计有限公司 一家以建筑设计为主的现代科技型企业 集团旗下拥有华东建筑设计研究院和 上海建筑设计研究院等20余家专业公司和机构 在2008年中国工程设计企业60强排名中跻身于前五名 （以上为两家设计公司的设计作品） 区位/交通/商圈/客群 01 | 项目区位条件 项目位于长宁区北新泾地区 中环线与外环线之间 属于近郊商业中心 ▼区位示意图
02 | 项目周边道路/交通 项目公共交通的便利度较高 地铁2号线北新泾站至本案约1Km，步行需15-20分钟 200米步行范围内4个公交站点 ▼四至道路及公交
03 | 商圈及周边商业分析 项目处于北新泾板块，不属于传统商圈 当初周边小区众多，居民聚集，缺乏集中大型商业体 ▼长宁区新泾镇行政辖区
区域2004年之后大量开发住宅，现成为成熟住宅区 住宅小区众多，分布于新泾镇、北新泾街道 仙霞新村街道、程桥街道等多个大型社区 而区域南部为高档别墅区 核心商圈1公里内6万人 其有效商圈半径约为2公里 覆盖范围近15平方公里 ▼项目辐射圈主要范围
04 | 项目客群特征 有本地区常住户籍的居民家庭 也有迁居上海的外地人士家庭 以及台湾、港澳地区人士与家庭 日本、韩国、欧美等外籍人士与家庭 大部分家庭有中小学生、学龄前儿童、婴儿等未成年成员 中等收入水平的家庭占较大比重 主力顾客群都比较追求生活品质 特别注重消费过程中的家庭亲情和亲子互动 具有健康、理性的消费观念。 在上海百联西郊购物中心 回头客消费者的比重超过95% 流动消费者的比重很低 这是社区商业的特征，即服务于本社区的居住区居民 服务客群对商品、服务、环境、信息的品质较敏感 对品牌尤其是连锁品牌的认知度和忠诚度较高 消费的目的性、体验性较强，有较高的回头率和成交率 喜欢在舒适、优雅的环境中享受轻松购物和休闲消费 ▼周边商业项目示意图
建筑规划特色分析 01 | 建筑结构设计 上海百联西郊购物中心整体建筑呈圆弧形 项目采用开放式建筑风格 是上海第一个有露天广场的社区购物中心 通过贯穿东西两侧出入口的步行街 室外与室内交替的环型走廊和天桥 开敞的园林景观中心广场 将三个区域的建筑有机地组合成一个整体 ▼中心广场
外形呈圆弧形，东西距离最长257m，南北最宽115m 项目内设1个露天中庭，面积1700㎡
02 | 建筑外立面 上海百联西郊外立面层次丰富 内部立面材料为奶黄色涂料 整个建筑的用材在整个环境中并不显张扬 分段式的立面设计大大减轻了商场的 大体量给城市街道带来的压抑感 整个立面以实墙居多 这种设计是合理的，除餐饮外的其他业态 特别是主力业态不需要有太多的玻璃立面 ▼外立面
03 | 建筑内部空间 上海百联西郊购物中心的核心部分 是一个开阔宽敞的园林式绿化广场 四周建筑高低错落 通过步行街、天桥、环廊、自动扶梯、平台等 形式连通各个区域，并配以水景 雕塑和随处可见的绿化小景 空间的流通使室内外成为融合的整体 形成步移景异的景观空间 内部空间和平台、走廊、天桥的穿插 以及建筑体量的进退，使整个空间充满活力感 ▼室内空间
04 | 露天中庭设计 购物中心的中央广场 是上海百联西郊的主要建筑特色 广场中设有露天舞台和娱乐设施 方便消费者休息和娱乐 广场上空的白色尖顶天棚既达到了 美观时尚的效果，又有遮雨功能 上海百联西郊借鉴了 北美式Mall的建筑风格与特色 并融入了源于“上海母亲河 ——黄浦江贯穿整个市区”的设计灵感 通过一条弧线型的露天步行街 来贯串购物中心两端的主入口与中心广场 贯穿室外与室内，充分展现生活功能与商业氛围的延伸 ▼露天中庭
05 | 外部景观特色 项目景观及建筑设计参照美国购物中心风格 利用极具特色的建筑形态、装饰物 以及植物景观来突显出美国风格 东侧的天然河流也是项目本身的景观之一 ▼项目与河流景观展示
06 | 室内装修细节 地面采用石材铺装，更加耐磨耐用 但是由此带来的结果就是光度欠佳，不易清洁 通道顶部的外墙使用金属板装饰 呈波浪起伏状，配合夜间灯光，更加彰显质感 同时也体现出项目独特的设计风格 垂直电梯采用观光电梯的设计形式 提升乘梯舒适度的同时，也能为商场提升品质感 ▼装修细节展示
07 | 洗手间 卫生间标志在蓝色背景灯光映衬下比较明显 方便消费者寻找 入口处采用糙面石材铺装地面 起到较好的防滑作用的同时，还有助于保持干燥 洗手池选用花瓣状瓷盘，比较富有创意 同时室内灯光比较明亮，化妆镜带有背光，方便补妆 在商业项目设施中，百联西郊的卫生间设计属于品质感很强的，至今不落伍 ▼卫生间展示
08 | 景观环境-室内绿化 在室内放置盆栽绿植 营造自然生态的消费环境 提升了项目品质感，中庭有大型景观绿化 给消费者赏心悦目的视觉体验 ▼绿化展示
09 | 景观环境-雕塑/小品 室内外设有各种妙趣横生的雕塑小品 与大景观相互映衬 点缀整体环境，充满活力、个性 ▼雕塑/小品展示
10 | 导视系统 导视系统简约现代 智能语音机器人（及时补充的，说明管理意识/时代强） 可实时对话查询商场信息和路径 手机端集合了活动推广、My会员、Life社区等功能 消费者可以通过手机客户端进行会员登陆、积分查询 以及停车缴费、官网访问和品牌导购等 ▼导视系统展示
11 | 地下停车场 地下2层设为停车场，出入口分离 配置了车位余量显示器 并实现线上缴费快速离场 提高车辆通行效率和便利度 ▼地下停车场展示
12 | 楼顶停车场 楼顶设为停车场 是解决地下车位不足、充分利用楼顶面积的有效途径 同时能引导消费者到达高层，形成喷淋效应 ▼楼顶停车场展示
13 | 楼顶足球场、溜冰场 足球场、溜冰场进入购物中心 较早就引领了商业的城市功能配置 是体验型商业的组成内容 这方面上海百联西郊的做法是领先国内的 ▼足球场/溜冰场展示
项目总结与启示 上海百联西郊购物中心 作为目前国内最具备社区型特征 最大经营规模的社区购物中心 经过近16年的运营发展 依然保持活力和高度影响力 有着不少亮点值得借鉴 同时也存在一定的局限性 优势一：开发商百联集团品牌号召力的经营基础 既能吸引国内外大小品牌商家纷纷入驻 又能吸引社区居民舍远就近 在家门口进行综合消费 同时，上海百联西郊购物中心 对引进知名品牌连锁商家的重视和努力 以及对提升经营定位的执着和坚持 以及它的商品、环境和服务 彻底打消了周边社区居民对于 社区商业无经营特色、缺乏信任感的顾虑 优势二：项目所在社区中等收入水平的家庭占较大比重的客群 分为两个档次 一是具有一定消费力的高端客人 就是高档别墅和高档住宅的住户 包括相当数量的外籍人士 二是以中档消费为主的普通老百姓 上海百联西郊的东区、南区商铺 配置部分高档特色超市和餐饮 西区、北区商铺以中档消费为主 两者和谐共处，满足不同层次主流客群的需求 优势三：项目的开放式空间倡导了以人为本理念的经营环境 上海百联西郊开放式的MALL 犹如居住小区优美环境的延展 社区居民漫步在商场户外的步行街与优美的园林广场之中 感受着“在购物中休闲、在休闲中购物”的现代生活体验 开放式中央广场的设计 使消费者与商家能够很好地互动 增加了商业的开放面并且成为社区的人际交往中心 具有人情味和亲和力的休闲乐园 更成为家庭亲子同乐、社区居民晨练健身的活力场所 优势四：正确定位与把握运营的主要要点环节的经营管理能力 上海百联西郊购物中心定位于社区型购物中心 服务于周边居民社区，力求为数十万居民 提供一个温馨和谐的休闲、消费场所 上海百联西郊日常运营做到以下五点 一是控制预算成本，实现理想的投资回报期望 二是做好自持招租经营，避免商铺出售影响经营 三是招商洽谈抓持续、抓重点，不断补充新品牌 四是营销活动有人文主题，能吸引消费者参与 五是物业服务全面周到 无偿提供社区居民活动室，增强亲和力
劣势一：非机动车的停车位置不尽合理、机动车停车场入口不足 自行车车库在地下一层，上下不方便 楼顶、地下车库的出入口设置太靠近 且在同一个方向，对车辆出入不是太方便 劣势二：溜冰场、足球场没有设置在消费者的视觉共享位置 商场的溜冰场、足球场位置安排非所有消费者直接的透视性与观赏性 不符合“让更多的消费者看见和体验到”的营销理念 劣势三：商场室内部分的建筑用材不能显现温馨感 钢结构、石材地面、开放式走道的硬质铺装 在冬季就会让人产生生硬与阴冷的感觉 露天连廊没有透视性半遮挡雨棚设施 雨天影响消费者行动 劣势四：导视系统配置不够合理，档次感不高 项目内的立牌导视牌为不锈钢底材 设计感不强，同时没有背光灯映衬 缺乏柔和性，且视觉效果不佳 缺乏吊牌导视系统 影响商场导视效果与档次感 项目虽有不足，但是诸多优点可以给同行启示
启示一：商业项目的建筑设计要与城市特征相结合 上海百联西郊的建筑借鉴北美式MALL风格与特色 并巧妙融入源于“上海母亲河—黄浦江贯穿整个市区”的设计灵感 每个城市的商业项目开发 都可以借鉴城市文化做建筑设计 才能使项目有个性特色、有生命力，避免建筑的同质化 启示二：项目开发商应对购物中心新业态的发展变化进行研究与把握 上海百联西郊的对策是 第一、准确定位，定位为中高档 二是服务社区，打造社区型购物中心 并且理性地将中等收入家庭、普通社区居民作为主要服务对象 启示三：商业项目在坚持专业化营运管理的同时，要注重人文精神的弘扬 把购物中心内的园林式绿化广场提供给所在社区作为活动空间 针对周边社区文化设施相对匮乏的状况 上海百联西郊给街道无偿提供200㎡场地 与当地政府共同组建“百联·新泾社区文化中心” 总 体 来 说 上海百联西郊购物中心建筑设计极富特色，别具一格 定位合理准确，面对客群精准 运营专业熟练 商业经营模式已成为业界经典案例
下期将继续为大家分享 项目的整体布局和业态规划特色分析 |
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来自： 张顺4yd4js5u22 > 《04商业综合体》
