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引言 上海百联西郊购物中心位于上海西郊的长宁区新泾地区，它借鉴了北美式Mall的建筑风格与特色，开放式空间是其建筑设计的最大特点，购物中心的中央广场是百联西郊的主要建筑特色。  01 | 区位分析 项目位于长宁区北新泾地区 中环线与外环线之间 属于近郊区商业中心 ▼  02 | 交通条件 项目公共交通的便利度一般 地铁2号线北新泾站至本案步行需20余分钟 200米步行范围内仅2个公交站点 01 | 开放式空间 项目建筑设计最大的特点是开放式空间 内走廊的幽静与外走廊的宽阔视野形成鲜明对比 ▼   大中庭的建筑景观有效提升了购物环境氛围 提供社区组织举办各种公益活动的场地 ▼  02 | 园林式绿化广场 项目核心部分是一个开阔宽敞的园林式绿化广场 并配以水景、雕塑和随处可见的绿化小景 ▼  ▼广场上空的白色尖顶天棚美观且实用  01 | 项目外立面 百联西郊外立面层次丰富 采用分段式的立面设计 ▼  ▼正门入口  ▼次门入口  02 | 项目内部设计 项目借鉴了北美式Mall的风格和特色 配和内部广场及商业区将生活与商业完美融合 ▼中央广场边缘喷泉  ▼商场夜景 03 | 项目内部空间 ▼商场内走道 ▼内部走廊设计充满生活气息 ▼商场内低楼层洗手间（较为宽敞，精心装修） ▼配有残疾人洗手间 04 | 景观小品 ▼广场水景 ▼广场休息座椅 ▼青花瓷小品充满中国风 ▼广场绿化/座椅 ▼商场休闲坐凳 ▼商场内点缀绿化 ▼屋顶绿化 ▼散落式布置在商场各个角落的雕塑 ▼顾客服务中心 05 | 人性化设计的导视系统 ▼停车场入口指示牌 ▼可停车位数量导视 ▼微型车专用停车位 ▼停车场往商场方向导视 ▼停车场往出口方向导视 ▼商场外导向牌 ▼商场露天广场导向牌 ▼进入商场各楼层导向牌 ▼电梯口/楼梯旁楼层导向牌 ▼商场内指示牌 项目采用开放式建筑风格 体现人性化设计理念 中央设计为椭圆形开敞空间 空间和平台、走廊、天桥的穿插 让整个上场有序的连接在一起 使整个空间充满活力感 商场内的彩色景观雕塑小品 为经营氛围与环境增色不少 下期将继续为大家分享项目的优劣势与启示 引言 上海百联西郊位于长宁区北新泾板块，主力服务于周边居民社区。新型商场的体验式商业氛围通过餐饮、休闲、娱乐业态业种的配置凸显出来，社区商业与社区文化的紧密结合，让社区商业更有生命力和经济效益。 01 | 项目周边资源 周边原为工业区，不属于传统商圈 2004年之后大量开发住宅，现成为成熟住宅区 ▼周边住宅区分布 02 | 目标消费客群 回头客消费者的比重超过85% 社区商业的特征即服务于本社区的居民 ▼ 03 | 项目定位 总体定位 社区型购物中心 形象定位 时尚、流行、品味、情趣 客群定位 成功人士、白领阶层、公务员、学生 档次定位 中高档 ▼ 04 | 物业产品构成 购物中心总建面积11万㎡ 整个建筑物分地下二层、地上四层 停车位地上/地下共有600余个 ▼屋顶停车场 ▼地下停车场 01 | 外部动线 外部动线设计实现人车分流 保证步行区相对安静、完整 减少车流对景观、流线、声音的干扰 ▼人流主要出入口 ▼屋顶车库入口 02 | 水平动线 项目整体形态为内街式购物中心 南北两栋建筑体单体，中间以一道内街分割 项目东西共有两个出入口 核心位置的中庭广场为人流动线的集中点 ▼F1层平面动线 项目2F以上楼层 东西两端的动线是以外侧走廊的形式 中端的南北两侧动线是内部走廊的形式 南北两栋建筑之间有四座空中走廊连接 ▼F2层以上平面动线 03 | 内部垂直动线 项目有两组上下自动扶梯，位于东西动线两端 两组观光垂直电梯，在大中庭的东西两侧 另外还有两部客用楼梯位于大中庭处 ▼自动扶梯、观光电梯、客梯分布 ▼货梯和消防通道分布 ▼观光电梯 ▼自动扶梯 ▼垂直电梯 ▼楼梯 01 | 整体业态业种分析 零售主要集中在B2/1F/2F/3F 餐饮主要集中在1F和2F 休闲娱乐业态主要分布在4F和5F 服务配套业态主要分布在B2/B1/4F ▼各区域业态业种配置比例 ▼各区域楼层主题业态分布 02 | 各楼层业态业种分析 业态组合 以零售、服务为主 零售数量占比75% 以家居家纺、家电卖场为主 服务配套数量占比25% 业态布局点评 从面积配比上来看，零售占到97% 主要来自特力屋家居家纺 ▼B2层平面图 业态组合 以服务配套为主，数量占比88% 以美容美发、社区活动中心为主 餐饮数量占比12%，且以特色餐饮为主 业态布局点评 配套服务数量较多 品牌档次大多不高 以非品牌为主 ▼B1层平面图 业态组合 零售数量占比40%，以潮流男装为主 服务配套以美容美发和旅行社为主 业态布局点评 从产品类型上看，以餐饮和零售居多 可见百联西郊一层的餐饮业十分发达 从面积配比上来看，零售占到65% 其中主力店友谊百货和迪卡侬占了相当的比例 涵盖了国际和国内的知名品牌 ▼F1层平面图 F2层 业态组合 其中零售占比69% 以潮流女装和品牌女装为主 餐饮以特色餐饮和休闲餐饮为主 业态布局点评 从面积配比上来看零售占到78% 其中友谊百货和世纪联华占了相当的比例 以国际二线和国内知名品牌为主 ▼F2层平面 F3层 业态组合 包含零售、餐饮和休闲娱乐 店铺数量上，零售占比79%，餐饮占比17% 业态布局点评 从面积配比上来看，零售占到86% 其中国美电器和世纪联华占到了相当的比例 ▼F3层平面图 F4层 业态组合 四类业态数量占比中，服务配套占比47% 休闲娱乐占比33%，包括电影院、KTV等 业态布局点评 从业种数量上看，业种数量少而种类多 零售业的比例大幅下降 从面积配比上来看 娱乐休闲面积占到64%，主要为影院和儿童乐园 ▼F4层平面图 F5层 业态组合 只有休闲娱乐1种业态 为游艺游戏、溜冰场和运动健身 业态布局点评 从业种数量上看，5层仅有3家店铺 业态全部为娱乐休闲 其中娱乐高尔夫的面积达到了1500㎡ 项目周边有较多高档别墅群及新兴高级住宅区 是一个正在兴起的大规模中高档居住区 对社区型购物中心的准确定位 运营主要环节的准确把握 以及分布齐全的经营业态 这些都是项目获得成功的要素 下期将继续为大家分享项目的优劣势与启示 引言 百联西郊是上海第一个社区购物中心，也是全国社区Shopping Mall的标杆项目。将商业设计与消费者需求结合，打造注重人文精神的消费场所，不失为商业发展的一种趋势。 开发商百联集团的丰富业态和整体实力，是大型社区商业的磁石，既能吸引国内外大小品牌商家纷纷入驻，又能吸引社区居民进行消费。 百联西郊购物中心重视引进知名品牌连锁商家，利用较好的商品、环境和服务，打消周边居民对于社区商业无经营特色、缺乏信任感的顾虑。 ▼环境及服务对商场经营同样重要 百联西郊周边的高档别墅群及新兴高级住宅区较多，近年来吸引大批在上海工作的市民、回国人士和外国居民在此就业，加上原有居民，分为两个档次： 一是具有一定消费力的高端客人，即高档别墅和高档住宅住户，包括部分外籍人士； 二是以中档消费为主的普通老百姓。 社区商业与社区文化的紧密结合，满足具有较高层次教育背景和文化品味目标客群的文化追求，让社区商业更有生命力和经济效益。 ▼品牌定位符合消费群体需求 开放式MALL，犹如居住小区优美环境的延展，社区居民漫步其中，享受阳光、空气、绿化的自然氛围，感受着“在购物中休闲、在休闲中购物”的现代生活体验。 开放式中央广场的设计，使消费者与商家能够很好地互动，增加了商业的开放面，有利于优化购物环境、烘托商业气氛、提供社区交流平台。 ▼“开放”的露天广场 百联西郊购物中心定位为社区型购物中心，业态组合以大型超市、精品百货、家居用品、餐饮娱乐、品牌专卖、社区服务等为核心，以服务周边社区居民为目标。 ▼业态组合服务周边居民 第一：交通方面存在一定劣势。项目周边200m范围内仅2个公交站，距离最近的地铁站步行时间将近20分钟，交通方面存在明显劣势。 第二：作为社区购物中心，社区服务的功能配置不足。西郊百联拿出600㎡做社区活动中心（不收费用），与苏州邻里中心的12种必备业种配备相比，还需要进一步调整与充实。 第三：由于项目建成较早，距今已有10年，外立面稍显陈旧，现代感不足。品牌墙悬挂昭示性一般，稍显老旧。 ▼外立面稍显陈旧 百联西郊的建筑借鉴北美式MALL风格与特色，并巧妙融入“上海母亲河—黄浦江贯穿整个市区”的设计灵感； 通过一条弧线型的露天步行街来贯串购物中心两端的入口与中心广场，贯通室外与室内，充分展现了生活功能与商业建筑的结合。 商业项目开发，应借鉴城市文化做建筑设计，使项目有个性特色、有生命力，避免建筑的同质化。 ▼露天步行街商业氛围更加浓厚 商业是人类活动的“第三空间”。 首先，百联西郊通过配置餐饮、休闲、娱乐业态业种，凸显新型商场的体验型商业氛围； 其次，项目的经营功能定位，具有前瞻性眼光，商场在十年前就建造了真冰溜冰场；还充分利用开放式的中庭广场，与周边社区和各种社区团体共同组织和策划大量形式多样的文化营销活动，以此带旺商场的人气。 ▼同为社区型购物的大宁国际广场 西郊百联的对策是： 第一、准确定位。定位为中高档。利用主力店的客流满足了中小商铺的需求，而中小商铺的客流也连带光顾主力店，两者定位一致、商流互补。 第二、服务社区。定位于社区型购物中心，且理性地将中等收入家庭、普通社区居民作为主要服务对象，因而获得最大的市场空间和消费群体。 第三、业态齐全。包括大型生活超市、百货、专业卖场、主题餐饮、专卖店、娱乐健身、社区服务及培训。 ▼对周边社区居民进行精准定位 百联西郊的社区商业与所在社区建立紧密联系。 一、把购物中心内的园林式绿化广场提供给所在社区作为活动空间，各类社区活动的举办既有利于人气的聚集，也增强了社区居民对项目的认同度。 二、针对周边社区文化设施相对匮乏的状况，无偿给街道提供600㎡场地，与当地政府共同组建“百联·新泾社区文化中心”，以供开展各类文化活动，体现人文价值、倡导公益关爱。 ▼中心广场承接社区活动 |
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