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第一篇：开业至今人气持续走旺的购物中心 引言 2016年我们在七宝万科广场开业不久后对其建筑特色进行了详细分析，历时2年，我们再次来到七宝万科广场，想探究其在两年里发生的变化有哪些？本期我们将在2016年分析的基础上做出补充分析，让各位行业人士对其建筑特色有更全面深刻的了解。 ------陈倍麟商业地产研究 前言 上海万科房地产一手打造的“七宝万科广场”项目 继续拥抱更多新的内容、技术，打造使用场景 已成为购物中心界的“王者荣耀” 创造了商业地产“客流量奇迹” 成为“上海近郊辐射能力最强”的购物中心 日均客流量达7万人 本周我们就为您介绍七宝万科广场的建筑设计 运用数据比较方法带您多维度了解万科广场项目！ 项目概况 01 | 七宝万科广场 项目是区域性综合型购物中心 位于闵行区七宝镇 于2016年12月正式开业 （2016年11月19日试营业） 商业总建筑面积23.9万㎡ 地上12.7万㎡/地下11.2万㎡ B3-B1层：1550个停车位 开业至今出租率95% ▼七宝万科广场全景图 ▼七宝万科广场夜景图 02 | 项目定位 整体定位 上海西南“为家而建”的全维度家庭娱乐购物中心 商业定位 找准“社区、家庭”目标，区级购物中心 功能定位 时尚服饰区、居家生活区、美食区、运动健身区、 亲子娱乐区、教育培训区、美容美体区 客群定位 全年龄段家庭消费客群 档次定位 中档为主，辅以高档 建筑规划特色分析 七宝万科广场建筑设计 由CallisonRTKL公司先期提供建筑方案 后改为德国ECE事务所继续外立面及内部建筑优化 中途因为需要在建筑上有创新设计 所以更换了建筑设计团队 01 | 商圈分析 项目位于七宝商圈 是七宝商圈内最具品质的购物中心 该商圈3Km内有10余个商业零售实体 其中包含1个购物中心、3个现代化城市综合体 而本项目消费平均可辐射距离达10Km 距离虹桥商务区商圈4.5Km 距离吴中路区级商圈3.3Km 距离九亭、莘庄区级商圈9.5Km ▼七宝万科广场商圈分布图 ▼3Km范围内商业分布图 ▼3Km范围内商业项目 建筑亮点分析 备注：在2016年公众号文章中已有的内容不再赘述 以下是补充说明的内容 01 | 外立面设计 外立面融入区域文化 将“七宝”概念深入到外立面及内部空间设计中 宝盒主题+体块穿插+虚实结合 建筑概念寓意深刻，同时增强亲民性 ▼北立面“宝盒”设计实景图 ▼外立面图-日景
▼石材与镜面玻璃“虚实结合”
▼外立面图-夜景
运用镜面不锈钢/石膏板/金属板等新型材料 大面积使用水泥纤维板及“昂贵”石材 突出建筑品质 且石材与玻璃幕墙占比均等 具有较好的采光性/透光性，增强了商业元素 ▼立面材料节点图
02 | 出入口设计 主动连接地铁 地面/地下均与地铁相连 地面把地铁口设计在商场主入口广场处 地下把地铁口设计在下沉广场及商场内 下沉广场直通商场地下一层经营区 地铁出入口到商场直线距离小于50m 为项目导入了地铁的巨大人流 快速提升经营价值 ▼地铁连接口实景
▼出入口人车动线 青年路设置私家车/货车出入口 民主路设置非机动车/私家车出入口 漕宝路设置私家车出入口 一般商场设置2个出入口算是理想状态 项目设置4个双车道出入口，极大便利驾车消费者 ▼
▼车行出入口
项目针对不同类型车辆 设计了不同的车行动线 并划分了各自专门的停车区域 各车型出入间互不干扰，但又自成体系 ▼
项目的四至道路各设置了4个人行出入口 与车行出入口分离，达到人车分流的效果 ▼人行出入口
03 | 内部平面动线设计 由中心广场均衡输送客流 四个广场采用“色差、景观”设计，聚集广场人气 弥补“十”字型动线的方向感 入口广场 顶部变换彩色灯带及绿植吸引消费者视线 中心广场 采用彩色云环及彩虹楼梯景观节点设计 乐聚广场 采用退台及寻找“七个宝盒“主题设计 树屋广场 采用树屋装置及鸟巢天桥增加色彩 （备注：详见2016年12月本公众号文章） ▼
04 | 内部垂直动线设计 项目共设91处电梯 包含62处扶梯和29处垂梯 可横向或纵向运输人流 各楼层的到达性较强 但若能在主入口处增加一处垂梯 消费者垂直流动的便利性会更佳 （如图中红圈所示位置） ▼
▼1F通下沉式广场扶梯/5F通屋顶花园飞天梯
项目根据道路等级/到达便捷度 规划内部动线及店铺位置 提升物业的商业价值 凸显四大功能分区（广场） 主题鲜明的中庭串联整个消费动线 而顶楼花园集市则形成“喷淋式”导流 ▼各楼层垂直动线图
05 | 地下车库设计 地下停车库采用8.4m柱网 地下二/三层车库层高3.5m 采用不同色彩对车库进行分区 并且还个性化地设置了“女神停车位” ▼
06 | 导视系统设计 整个商场有效利用边角区域 包括电梯厅墙面/自动扶梯下方等 吊牌、立牌、电子导视屏均有 设置在各动线节点处 导示系统形式多样，实用性强 使消费者快速到达目的地 但忽略了对十字动线中心处的方向指引 ▼导视立牌/地面导视
▼室外导视/室内吊牌
▼电子导视屏 07| 商场人性化设计 商场人性化设计形式多样 注重公共空间的趣味性、便捷性 强调便民服务的意识 在每层通往洗手间的走道上配置储物柜 更考虑到家庭使用需求，增加生鲜冷冻柜 突出“为家而建”的社区服务型初衷 ▼
08 | 其他特色设计 无极限运动馆 在高楼层规划空中环形跑道 先定位后设计，将经营理念植入设计 在项目建筑设计阶段，规划无极限运动空间 经营业态与建筑设计有机结合 增强互动性及消费者体验感 ▼
项目亮点总结
万科广场作为上海西南首个家庭式购物中心 找准“社区、家庭”目标 成为家庭客群集合的体验场所 整体建筑风格现代时尚 突破地块局限性合理规划内部动线 多种人性化的设计以及前瞻性的运动场馆设计 运用国际化设计思路 打造曲线退台/色差中庭 给消费者带来了强烈的场景体验感 漫步其中犹如置身灵动趣味空间 项目作为区级商业 在建筑设计方面舍得投入 室内空间便捷/舒适/趣味性强 成为辐射力最强 辐射客源最多的人流引擎 ▼建筑设计的特色亮点(含2016年分析) 下期将继续为大家分享 项目的楼层业态布局特征分析 第二篇：顺应商业经营趋势品牌不断革新 引言 上周，我们对七宝万科广场的高品质、人性化的趣味空间做了分析，但对商业而言，建筑设计专业是基础条件，而根据精准的定位，与品牌资源强强联合用心招商，才能赢得市场的认可。 前言
七宝万科广场所处的闵行七宝镇 是以原住民为主的上海老城区 商业周边消费能力有限 如何突破购买力、扩大辐射 成为七宝万科广场的重要课题 本周我们就来剖析一下 七宝万科广场业态业种配置的规律！ 整体布局及业态规划
01 | 整体商业布局 入口广场 采用高而窄的空间 具有明确的指向性 人造变色光弥补顶部布局电影院 封闭了中廊而造成的采光不足 商场主干道两侧的高价值经营区 布置中档偏高的时尚潮流零售品牌 比如吸引女性客户的快时尚及轻奢专卖店 为商场带来高租金收益 ▼入口广场商业规划
中心广场 人流聚焦、往来密集 设置LED屏幕/光云/彩虹楼梯 通过垂直方向的视线沟通 强化高楼层的可视性及趣味性 吸引消费者到达 彩虹课堂/自然探索市集/大鲁阁家庭娱乐 特色商家均布局于此 使之成为家庭娱乐/儿童娱乐的聚集地 ▼中心广场商业规划
树屋广场 位置偏离中心广场和主动线 通过设置树屋造型装置 增加视觉吸引力 布局暗恋桃花源、高线花园集市 并采用慢行交通 吸引客群往上导流并驻足停留 ▼树屋广场商业规划
乐聚广场 无极限运动馆/CGV影城位于乐聚广场 利用中庭退台空间及彩色宝屋 提升到达性、强调互动性 以目的性消费及特殊功能强化商业末端 ▼乐聚广场商业规划
02 | 业态业种占比定位 解析一个商业项目首先看四大业态比例 七宝万科广场的四大业态占比 商铺数量占比 零售56%、餐饮34%、娱乐3%、配套7% 商铺面积占比 零售41%、餐饮32%、娱乐16%、配套11% ▼各楼层经营业态占比
▼整体各业态业种数量/面积分布
03 | 品牌特色分析 备注：在2016年公众号文章中已有的内容不再赘述 以下是补充说明的内容 项目集合了年轻人最爱的人气轻奢品牌 如日本潮牌collect/point/UR/ZARA UNIQLO快时尚旗舰店/木九十眼镜店 百丽品牌鞋类集合店/SPAO/丝芙兰等品牌 以匹配区域里众多年轻家庭客群的消费习惯 ▼人气轻奢时尚品牌
2019年初项目新引入DIOR快闪店 助力国际性美妆的调性再次升级 再次提升商场时尚度 引领上海西南角的时尚风向 ▼ 项目还引进“包小姐和鞋先生”话题品牌 该品牌为国内网红品牌，首次进驻上海 进一步丰富了商场的潮流内容 ▼
项目引入众多跨界集合店 如西西弗书店/无极限运动馆 高线花园集市/时尚博自然探索市集等 以创新、多元组合吸引众多消费者聚集 此外还引入较多家庭类和运动类亲子品牌 如CGV影院中国旗舰店/台湾大鲁阁家庭娱乐中心 星际传奇电动馆/NBA姚明篮球俱乐部等 成为上海西南角家庭娱乐的“新贵” ▼家庭式服务配套品牌
▼契合家庭的儿童共享书店
▼亲子类运动娱乐品牌
网红餐饮：商场引进了喜茶/摩都日料王者酒吞 古色古香的绿茶/一笼小确幸等网红餐饮店 人气特色餐饮品牌：汉来轩/大食代/赏味集市… 米其林星级餐厅：鹅夫人/莆田餐厅 为不同口味的消费者提供多元化的就餐选择 ▼多元化餐饮品牌
04| 各楼层业态业种分析 B1层 商铺数量占比 零售26%、餐饮73%、娱乐0%、配套1% 商铺面积占比 零售36%、餐饮63%、娱乐0%、配套1% B1层以餐饮业态为主，兼具零售/配套 餐饮以赏味集市/新加坡连锁品牌大食代为主力店 零售以精品超市、化妆品集合店为次力店 ▼业态占比
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▼分布规律 通地铁出入口主动线处人流量大 布置零售业态 下沉广场入口及南侧商业弱端 布置两大特色美食广场 分别是大食代及赏味集市
1F层 商铺数量占比 零售73%、餐饮25%、配套2% 商铺面积占比 零售75%、餐饮24%、配套1% 1F层以零售业态为主 其次是餐饮、配套 零售以国际快时尚服装店为主 餐饮以中档偏高中西快餐为主 服务配套是儿童培训 ▼业态占比
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▼分布规律 1F经营价值最高，以零售业态为主 人行出入口处布置轻餐饮/休闲餐饮主力店 东侧面对七宝老镇设置外铺 承接老街客流
2F层 商铺数量占比 零售90%、餐饮9%、娱乐1%、配套0% 商铺面积占比 零售81%、餐饮18%、娱乐1%、配套0% 2F层以零售业态为主，其次是餐饮 低层布局零售业态租金高 零售以男女时装为主，其次是鞋类 餐饮以特色餐饮为主 ▼业态占比
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▼分布规律 从平面布局来看，特色餐饮/休闲餐饮/儿童娱乐 集中在四周动线末端或昭示性较差的区域 目的性消费业种排布位置的适应性较强 留出更好的位置给零售业态
3F层 商铺数量占比 零售72%、餐饮9%、娱乐7%、配套13% 商铺面积占比 零售49%、餐饮11%、娱乐20%、配套20% 3F层零售占比较大，其次是娱乐及配套业态 零售配置了家庭用品/玩具店 以西西弗书店/NITORI和跨界品牌石尚博为次主力店 餐饮以少量休闲餐饮为主 儿童娱乐引进首家韩国MELAND 服务配套以儿童培训为主 ▼业态占比
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▼分布规律 动线末端及长动线中间的商业弱端 配置特色餐饮/儿童娱乐/服务培训 目的性消费的业种 其店铺位置适应性强
4F层 商铺数量占比 零售57%、餐饮23%、娱乐5%、配套15% 商铺面积占比 零售25%、餐饮40%、娱乐21%、配套18% 4F层以零售和餐饮为主 其次是休闲娱乐和服务配套 零售主要是男女时装和家居用品 娱乐有两大主力店大鲁阁家庭娱乐中心和滑雪馆 服务配套是美容SPA和儿童培训 ▼业态占比
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▼分布规律 4F的零售业态沿中心广场设置 而餐饮/家庭娱乐主力店 及服务配套分布于平面四周
5F层 商铺数量占比 零售19%、餐饮52%、娱乐13%、配套16% 商铺面积 零售2%、餐饮36%、娱乐38%、配套9% 5F层以餐饮为主，其次是娱乐业态 餐饮业态主要为大面积的正餐和特色餐饮 娱乐是电影院和万科特色无极限运动馆 ▼业态占比
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▼分布规律 5F布局以餐饮/娱乐为主 仅中心广场位置布局少量运动休闲装
就购物中心各楼层业态经营价值而言 随着楼层数的增加，商业经营价值也逐渐降低 四层及以上的高楼层 零售业态的经营价值很低 从以上万科广场的楼层业态业种分布图上 我们就可以发现该商业规律 高楼层的业态业种以目的性消费内容为主 主要配置家庭/家居用品/餐饮/娱乐/配套等内容 因而商业楼层数不宜过多 项目品牌展示
01| 零售品牌展示
02| 餐饮品牌展示
03| 娱乐/配套品牌展示
项目亮点总结
七宝万科广场运用国际化经营思路 凸显“首店”概念 配置国内有影响力的主力店品牌 引进多个大陆首店/上海首店 以快时尚品牌紧抓年轻客群 商场内引进大量深受年轻人喜爱的快时尚服装品牌 首次引进两家米其林餐厅及 台湾家庭娱乐/运动健康/儿童娱乐品牌 运用大数据精准定位，配置儿童全业态 业态业种齐全，家庭型的综合消费业态一应俱全 七宝万科广场始终秉持“为家而建”理念 打造时尚度高、顾客粘性强、最具柔性的 全维度家庭娱乐购物中心 下期将继续为大家分享项目的优劣势与启示 第三篇：现代商业启示录 引言 上海七宝万科广场推动了七宝商圈的升级换代，成为了万科首个标志性大商业、“网红商场”，TA在商业地产领域硕果累累，赢得了行业内的诸多殊荣，其优点和不足之处带来的启示值得同行人士学习。 项目被誉为“上海西南最有影响力的购物中心” 纵观七宝万科广场所在的区域 七宝镇从曾经的上海近郊 到现在城市的组成部分 商业环境和消费客群已成熟 七宝万科广场在外环外走出了商业逆袭之路 赢得品牌商和消费者的青睐 其选择通过体验式消费环境突围 并且不单一把体验感寄托在商户 消费者在这里所感受到的体验式消费 是通过室内外设计、线下线上服务营造的环境 及业态的合理配置共同创造 是以家庭为中心的沉浸式体验 项目在业界的影响力不断扩大 先为区级商圈，继而成为城市商业西南地标 ▼七宝万科广场日景/夜景
七宝万科广场成了不间断的商业话题 成为商业地产新格局的一部分 如此地深入人心、赞誉有加 既得益于建筑设计充分的前瞻性 又凭借万科品牌的超前服务意识 更补充了商业中长期欠缺的消费内容 ▼七宝万科广场活动场景
项目作为万科在上海第一个万科广场系 购物中心项目 由万科集团与GIC Real Estate 新加坡政府产业投资有限公司 合作投资打造 与两年前开业时的热闹场景相比 现在的七宝万科广场人气只增不减 全家出动的消费者更是随处可见 ▼
一直在强调其家庭型定位特征 这一点带有万科式的生活标签 所营造的全方位家庭式生活感 已经成为项目凸显的特色 商场与消费者建立情感连接 消费者感知开发企业贴心的品牌服务 受益于商场多维度的体验方式 如商场儿童走失寻人系统 高素质的商场工作人员 家庭休闲服务性空间/场景 万科的家庭生活牌深入人心 ▼七宝万科广场人性化空间
凯里森是世界著名的建筑设计公司 德国ECE建筑事务所 是欧洲最大的商业地产开发商与运营商 在设计方案中融入文化 将“七宝”概念深入到建筑内外部空间 建筑概念寓意深刻，增强了亲民性 大胆运用新材料，突出建筑品质 采用水泥纤维板及“昂贵”石材 有国际化设计思维，主动连接地铁 充分利用地铁对人流的带动作用 地面/地下均与地铁相连 采用曲线形中庭增加视觉体验感 运用退台空间预留轻餐饮管线 以上均为国际化设计思路 ▼曲线退台/预留餐饮管线
▼泰国及新加坡某购物中心退台餐饮实景
商业动线简单，但空间不简单 建筑设计规划凸显四大功能分区 高楼层规划了空中环形跑道 顶楼规划了屋顶花园集市 强化建筑与人之间的互动性 借屋顶“喷淋式”导流 采用多样化的人性化设计 凸显亲民性、舒适性特征 营造全方位家庭式生活感 ▼七宝万科广场彩色曲线中庭
▼七宝万科广场彩色灯光突出休息区视觉引导作用
国际化经营思路 贯彻“首店”概念 配置国内有影响力的主力店品牌 业态组合撬动体验式消费背后的商机 创造了万科运动基因 整合运动零售/运动娱乐/运动康养品牌 又以快时尚品牌紧抓年轻客群 集合喜爱度排名前列的品牌进入商场 提升客流量与辐射力 ▼
运用大数据精准定位 配置儿童全业态 紧扣家庭式购物中心的主题 配置儿童购娱一站式消费 增加教育培训品牌的数量 提高了服务配套的占比 功能分区规划合理 提升高楼层商业价值 配置大型娱乐主力店 餐饮全品类多选择性的品牌 吸大量引消费者 ▼
现阶段客流量 已经初步体现出了七宝万科广场 在业态配置上所具有的前瞻性 ▼七宝万科广场儿童一站式品牌
第一点：大体量商业建筑，缺乏综合体产品 2016年 5Km范围内新增两座大型综合体 而本项目产品单一 缺少综合体的产品组合，抗竞争性弱 缺少办公楼的中高端商务消费客群 原住民的消费能力提升有限 ▼周边两个超大型综合体
第二点：垂直电梯配置不足 项目共设置多处垂梯 但主入口处缺乏垂梯 快速交通不便利 若能在主入口处增加一处垂梯 商场向高楼层导流的效果会更好 第三点：内部重要节点处的指示性不足 因地块限制，商场十字型动线缺乏方向感 位于中心广场处的指示标牌明显缺乏 若要通往四个方向的品牌商家 缺少清晰易懂的吊牌指引 如设置异性吊牌/立牌或服务台效果更佳 对比上海虹桥天地沿圆形中庭的环形吊牌 上海浦东嘉里中心的箭头立牌效果更好 ▼ 第四点：跨界体验店缺少跨界文化 现有西西弗书店面积较小、客群局限 不能满足市场需求 伴随消费者追求商品丰富度到品位消费的需求 书店成为都市人热爱的休闲场所 对比长沙梅溪书院书院经营面积5000㎡ 集书店、咖啡、文创、讲堂、展览于一体 对文创业种来讲实体是刚需 ▼梅溪书院与西西弗书店空间对比
第五点：民主路地面高差大，场地设计失利 建筑东侧与地面外标高高差较大 室外人行道路不平整 地砖铺贴处理不当，高差明显 外街餐饮店铺前设置三级以上台阶 消费者进入店铺不便，沿街店铺商气被削弱 ▼民主路餐饮外铺地面高差
万科集团融合优势资源 目标以热带雨林生态系统实现持续生长 七宝万科广场的高起点开发 为产品线拓展提供了优质背书 在建筑设计上 项目从选址定位到开发持续4年 聘请国内外知名的咨询公司/设计公司 使最先进的技术 如BIM技术、模拟设备运转系统 聘请专业的团队 打造传世的行业标杆作品 ▼地下车库管线综合全景图
在业态组合上 提高业态的丰富性 打造多元的消费空间 补充了许多区域商业中长期欠缺的内容 在经营管理上 万科与印力集团有序整合 印力集团作为全国第三大商业管理集团 使万科商业开发运营成为优势业务 破解七宝万科广场项目成功的密码 “家庭型娱乐购物中心”的定位视角 辐射上海西南家庭全客层的目标客群 起到了至关重要的作用 项目所在地曾是上海市的近郊，原住民(农民)多 商业类别多是中低端的百货商场 原住民消费内容以生活基本消费为主 1992年万科首次进入上海在七宝开发住宅 如今项目周边分布着多个万科居住大盘 需要对消费内容及消费体验提档升级 万科广场满足了新生代年轻家庭的消费需求 带动了原住民的消费档次 改变了所在区域的消费结构 TA的出现带动整个区域商业能级的提升 ▼项目地原有的商业现状
项目瞄准潮流时尚、全客层娱乐、网红餐饮 从初期即主打情怀至上的王牌 以体验性建立与租户及消费者的信任 选择差异化品牌 优先考虑口碑形象俱佳 但在上海西南片区较为稀缺的品牌 逐渐吸引、影响、培育及优化 核心年轻家庭客群的消费习惯以及消费量级 中心广场电子屏幕和多功能室内广场 为各类演出/聚会/商业活动 及市民的公共休闲娱乐活动提供场地 开发商品牌资源和舒适的公共空间 成为人们消费享受、交流互动的平台 ▼室内电子屏/多功能广场
▼室外公共空间
来到七宝万科广场，你会有许多惊喜的新发现 这里不仅有大鲁阁、Meland等 一站式家庭娱乐大陆首店 包小姐与鞋先生/喜茶/汉来轩等年轻人喜爱的 轻奢网红品牌也落地在万科广场 ▼喜茶/包小姐与鞋先生
最流行、最经典、最实用的品牌 你都能在万科广场里找到 项目把家庭消费和时尚消费作为自己的主流服务客群 精心打造家庭购物、休闲、娱乐的Mall 关注家庭消费者、关注年轻消费者 这既契合上海西南消费主体的特点 也是家庭娱乐购物中心的进一步延伸和诠释 ▼经典年轻潮流品牌店
在运营维护中使用BIM技术提高效率 电制冷中央冷冻水系统 雨水回收利用系统一水多能 模糊定位查询系统明确指引泊车行驶路线 支持电子缴费为消费者带来便利 ▼
▼停车场电子缴费和实时指引
七宝万科广场借助科技的赋能 为消费者提供沉浸式场景 现已实现VR全景实时定位 商场会员实现了无感积分、无感停车缴费 不断向智能商城升级 对商户行为、经营流水等进行检测 降低商户和消费者在时间、空间上的运营及体验成本 ▼商场无感积分操作
▼VR全景实时定位
来源：陈倍麟商业地产研究室 |
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