楼市调查 | 被出售的深圳万科商业资产

“此次出售应该是万科正常的非核心资产处理，可能与城市公司一些要求相关，并非缺钱。”

“我们收敛聚焦，是阶段性的总结和调整，收敛聚焦不是砍树，是修枝剪叶，我们知道一棵树要经过适当的修枝剪叶才能让根扎得更深，让主干长得更加粗壮，之后才能结出更多的果实来。”2018年喊出“活下去”的万科，正在进行它的修枝剪叶计划。

近期，笔者从深圳联合产权交易所获悉，万科拟整售深圳四处商业资产，分别为万科星宸大厦、万科深南广场、宝体生活广场和第五园万科里。

其中，前两者属于办公物业，宝体生活广场和第五园万科里则属于商业物业，并分别于2015年和2016年开业。不过项目未披露转让价格、运营数据及转让原因，目前四处商业资产仍在挂牌中。

万科出售办公物业并不少见，不过出让商业物业则不常见。

有业内人士透露，万科一直在深圳寻求整售，但后来都封盘不卖了，所以一直没有成功的案例。原因方面，他表示可能是由于公司内部意见不统一。

该人士续指，此次出售应该是万科正常的非核心资产处理，可能与城市公司一些要求相关，并非缺钱。

公告显示，宝体生活广场位于深圳市宝安中心区宝安大道与裕安一路交汇处卡罗社区，紧邻宝安区政府、宝安体育馆。步行五分钟可到达翻身站、宝安中心和宝体站三个地铁站口。交易标的为地上1-2 层，总建筑面积20641.85平方米，使用年限为1992年10月-2062年10月。

第五园万科里位于深圳市龙岗区坂雪岗大道与环城南路交汇处，临近南坪快速、坂银隧道（预计2019年底通车），30分钟可达罗湖、福田CBD，项目停车位充足，距离坂田地铁站1KM路程。交易标的为地上1-2层，总建筑面积10264.82平方米，使用年限为2014年4月-2084年4月。

笔者对这两个项目进行了实地走访，在万科宝体生活广场，从外观看该项目较为老旧，人流量也较为一般（工作日，人流会受影响）。

据该项目招商办公室工作人员介绍，该物业人流量日达6000人次，周末可达10000人次。主要商铺为教育机构，一楼约200元/平方米，二楼约150元/平方米，为3年合同。

若以周末最高人流量计算，该项目每年人流量为365万人次，与同属宝中商圈的壹方城相距甚远。据了解，壹方城于2017年底开业，2018年销售额40.6亿元，客流量突破4000万人次。

一位前来辅导机构接送孩子的家长表示，她每天都会来宝体生活广场，项目刚开业时生意比较好，但随着壹方城开业以后人流明显减少。她认为宝体生活广场几乎没有餐饮，停车也不方便，离地铁口远，无论从硬件设施，还是空间大小来看，都缺乏吸引力。

不过，广场内店铺经营者与保洁人员均表示，目前没有收到合同解约通知。

位于深圳龙岗区的第五园万科里与宝体生活广场情况也较为相似，据三个月前入驻该项目的商铺经营者介绍，这里的客源主要是万科业主，由于提供消费品的商铺较少，且受过年影响，所以客流量一般。

部分消费者也表示，第五园万科里商铺少、空间小，因此通常会去万象汇、布吉大一点的商业中心。

据一位已在此经营三年的服饰商铺经营者介绍，第五园万科里客源大多是万科业主，目前一楼约400-500元/平方米，二楼约200-300元/平方米。

从走访结果来看，万科出售的两处商业资产主要为其住宅配套，人流量较为一般，在同商圈中的竞争力不大。

这一点也可从租金中获得佐证，戴德梁行报告显示，2019年上半年深圳全市优质购物中心最优租金层平均租金较去年末上升2.91%至895.3元/平方米/月，而万科出售的两处资产租金都较低。

由此可以判断，万科拟出售的两处商业资产为非核心资产，那么基于什么考虑出售这两处商业资产？

就此，笔者致电万科，万科方面表示，目前项目正在招标，集团正在做相关梳理，暂时不方便接受采访。

不过，从万科近两年的系列动作中可以看出，在经济下行压力下，曾喊出“活下去”口号的万科正在进一步收敛聚焦。从这次深圳转让的商业资产中，我们可以窥见一些踪迹。

2018年9月，万科董事会主席郁亮在南方区域9月月度例会喊出“收敛聚焦，以活下去为最终目标”，并在会议上强调要做战略检讨和业务梳理。

其中，万科特别提出非开发业务梳理的5个基本原则，包括“投入和产出的匹配问题，严重不匹配的项目必须要调整”，“风险和收益严重不匹配的业务必须要调整”，“做了三年还没做成的业务不要再做”等。

随后在12月，郁亮在主题为“收敛聚焦，巩固提升基本盘”的2019年目标与行动沟通会上又进一步提出了五个工作目标，其一便包括了要基于市场，梳理、调整、配置好资源（项目、资金和组织资源）。可以看出，与此前的表述一致。

会议中郁亮指出：“万科有近15000亿资产，这些资产都需要认真梳理，这也是明年（2019年）的重点工作之一。梳理资产、摸清家底后，我们还要调整好资源，把不好的资源、没潜力的资源、闲置的资源、浪费的资源处理掉，我们要把不好的牌打掉，换回一些好的牌来。最后，我们要配置好资源，包括项目、资金和组织资源，把资源用在对万科未来更有发展潜力的业务上去。”

到2019年年底，《万科2019年年会侧记》中提到，在2020年目标与行动沟通会上，万科在4000多字报告中提了14次“未来”，这个数字整整比上一年的报告多出了一倍。

虽然并未提到收敛聚焦，但显然“活下去”才有“未来”。

未来怎样？相信对于大多数企业来说，2020年的开场不算太好，市场仍然充满了未知和忐忑。不过从1月销售业绩来看，万科仍然排在了大多数企业的前头。

公告显示，于1月份，万科实现合同销售金额549.1亿元，同比增长12.34%；合同销售面积333.5万平方米，同比增长4.97%。凭借这一成绩，万科成为了2020年首月的销冠。

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