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在了解日本房产的过程中我们会发现，相比国内，日本的户型利用率更高、建筑质量更好、维护更细致，房产交易、房屋租赁市场更健全、透明，每个街区的配套设施也更完善，这些都是日本在一百多年的城市化过程中积累经验、总结教训的结果。 城市化是每个国家发展中的必经之路，经济、文化、社会关系的升级和改变，以城市为载体，反映在人口、房屋、交通设施的变迁中。目前日本的城市化进度在95%左右，我国则是60%。 日本的城市化开始于1868年（明治时期），在二战后开始迅速发展，今天我们就从房地产的角度来回顾一下二战后日本的城市化进程。 1945年-1975年 快速发展阶段 二战后，日本经济在美国的扶持迅速复苏。1968年，日本GDP超过德国，成为仅次于美国的世界第二大经济体。在迅猛工业化进程的推动下，日本城市化进入快速发展阶段，我们熟知的三大都市圈（京东圈、大阪圈、名古屋圈）都是在这段时期形成的。 1945年到1975年期间，日本每年约有90万人从农村转入城市，其中50万人都流向了三大都市圈（当时日本人口不足1亿）。这一时期是日本城市“野蛮发展”的扩张期，全国上下都在开展“造城运动”，其中最重要的就是盖房，补上住宅供应的缺口。 二战刚结束时，日本住宅缺口约为420万户，日本政府通过鼓励建设住房、政府兴建保障房、奖励居民出租房屋三条政策通道，在新建住房的同时盘活存量住房。到了1968年，日本房屋存量2559万套，家庭数量2532万户，住宅达到供需平衡。 但城市化的推进，又对日本住房存量的结构提出了要求。 随着打工人口涌入城市，日本传统的家族同居模式逐渐发生变化，自建一户建的需求量降低，企业宿舍、商品公寓成为新的居住方式。日本政府用“公营、公团、公库”的组合政策应对这一转变，在为低收入群体提供廉租房、为中产家庭提供优质商品房的同时，鼓励金融机构为企业和个人提供住宅相关的金融服务。 1976年-2000年 稳定阶段 三十年的“野蛮发展”为日本带来了许多问题，大城市环境污染、交通拥堵、生活条件变差，一些追求生活质量的居民开始逃离乌烟瘴气的市中心。同时，城市核心区域住房供不应求，房价、房租高涨，很多无力支持房租的人也被迫离开城市。 1970年起，日本三大都市圈的人口流入量逐年减少，从1962年峰值的70万人，锐减到1977年的接近0。事实上，1975年到1983年间，大阪圈和名古屋圈人口不断流出，出现了“逆城市化”的情况。 这一时期，日本经济也告别了高速增长，1971年和1979年的两次石油危机打击下，日本提出“技术立国”的口号，大力发展高科技，第二产业占GDP比重开始下降，第三产业蓬勃发展。 在此背景下，日本的城市化建设从“从无到有”迈入“从有到优”的阶段。 为了解决东京人口过于集中的问题，日本开始了以“分散首都圈功能”为核心的计划:避免教育资源持续向首都圈集中、控制首都圈工业用地数量、完善首都圈周边中等人口城市的设施，将首都人口疏散到横滨、千叶、八王子等城市。 这一计划让东京圈逐渐形成了目前“一都三县”的结构。1960年到2010年间，东京23区的人口在900万上下浮动，而郊区人口从1000万上升到了2600万。 这一阶段，日本政府也在不断改善住房的质量。二战结束的5、6年内“赶工”建造的房屋品质较差，需要重建。新建住房都格外注重适应老龄化、生态化等新的社会需求，防灾能力、建筑质量也不断规范。所以我们才会觉得，日本的房子设计好像更加科学，生活在其中感到格外贴心。 日本政府的努力也得到了国民的认可，从1988年开始，日本国民对住房的满意度越来越高。 日本公开透明的二手房交易和房屋租赁体系也是在这一时期发展完善的。在60年代，巨大的租住需求让中介市场乱象丛生，市场中都是小型房产公司，按照各自的规则交易。70年代，政府开始整顿房屋交易、租赁市场，搭建平台共享信息、提升从业人员素质、颁布法律法规，之后我可能会单独用一篇文章，写写日本对房产交易市场的规范。 2000年至今 高度聚集城市化 即使所有的计划都在追求完美的结果，过程中也永远都会出现新的问题。 在平稳期的末期，持续的人口疏散让都市圈的人口分布呈现郊区化的状态，核心城市的核心区域出现“空心化”现象。比如东京的都心三区，因人口长期负增长，失去了产能与活力。1991年，日本经济泡沫破裂，土地价值一落千丈，土地是银行抵押贷款的常用抵押物，地价崩塌，金融链条也岌岌可危，几乎丧失为企业融通资金的功能。 于是日本城市化新阶段的首要任务就是：把请出去的人再请回来，拯救大城市的地价；打造国际水准的都市圈，创造新的经济增长点。 日本政府提出了一系列新政策：放宽限定区域内的建筑容积率、放宽住房贷款和税收政策。10年间，新政策在很大程度上改善了上一阶段遗留的问题，东京都职住分离的状况得到缓解，夜间人口占白天人口的比例从1995年最低点的80%，上升到2010年的84%。当然，最直观的数据还是人口的变化，从2000年开始，东京都核心三区人口数开始回升。 目前，日本的城市化程度已经达到95%左右，现阶段的城市改造是继续对城市“精雕细琢”，不断的翻新、优化，适应经济、文化、社会关系发展的新需求，用城市功能区的翻新和扩建刺激消费，打造新的国际化都市圈拉动经济。 东京的新机场、大阪赌场、副首都等计划，都是围绕以上主题提出的。 纵观日本的城市化进程，有没有觉得很熟悉？上世纪90年代日本遇到的问题，正是当下我国很多大城市正在面对的，而建设大城市周边的城市，疏散城市功能和人口，也正是我国正在做的事情。 未来，我国的住宅也会更加人性化，社区也会更加生态化。 |
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