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1、房地产投资的标的是项目、实质是土地。 2、房地产前景持续向好，住宅地产是最佳品种之一。 3、组成房地产投资的核心要素清晰可预测。 4、房地产投资是各类投资中管理可渗透性最高的。 5、房地产投资过程中，投资管理的角色是极其重要的。一方面是基于房地产投资管理的可渗透性高，另一方面因为通过专业的投资管理，切实是可以有效控制风险、实现预期收益。 01 房地产投资的标的是项目、实质是土地。 所有私募股权投资的投资标的都是项目，但受房地产开发企业——这一“关联大公司”的引力光环影响，房地产投资往往会被误解为对房地产企业的投资。 事实上，房地产投资是紧紧围绕项目的投资，我们投资的每一块地都属于一个独立的项目公司。从独立性而言，项目公司和房企本身一样，都是独立法人公司，投资于地块所属的项目公司股权和投资于房企股权（亦或是其他公司股权），两者是并列的投资形式。 房地产投资的是项目，项目产生的现金流是投资收回本息的第一资金来源。 项目的关键要素包括土地、运营、盈利、退出，各个环节都是项目端口的表现。项目的安全顺利退出才能根本保证投资成败。其中最重要的，还是土地质量，地拿的好，投资方向就不会错。 所以房地产投资实质是对项目的投资，更进一步地，是对土地的投资。 02 房地产前景持续向好，住宅地产是最佳品种之一。 房地产是一个庞大的行业，其对财政收入、GDP、经济发展的贡献是巨大的。 决定房地产投资持续可开展的根本在于土地供给，再具体一些，是城镇化的发展。近20年以来，土地供给量持续增长，供需结构改善空间大，城镇化率离发达国家还有较大差距，所以我们坚定地认为房地产仍持续有良好的发展前景，是国民经济的发动机和压舱机。 而在各类房地产投资中，住宅地产是最佳品种之一。相较于“衣”、“食”、“行”，基于“住”，由于国家管理和企业经营的属性，加之准入门槛较高，还未充分竞争，又基于“住”是刚需，及人民对美好生活的向往，有充分的需求空间，所以住宅地产始终是最优的投资品种之一。 03 组成房地产投资的核心要素清晰可预测。 相较于一般PE、VC投资，房地产投资的底层资产清晰可见、运营方式同质可预期、盈利模式简单可管理、退出渠道畅通。 一般的PE、VC投资，其标的大多是无形资产（技术）、团队、专利，更甚至只是一个IDEA，创新企业的盈利模式没有经过市场验证，不知道怎么赚钱，公司设立之后如何运营也无章可循。而退出，通过上市或被收购往往需要3-5年的时间，不确定性太大且成功退出的概率太小。 而房地产投资核心要素清晰可预测：底层资产是土地、是固定资产；项目开发运营过程相似且可以清晰排布；盈利模式是控制成本提高售价；退出方式则是卖房子。 04 房地产投资是各类投资中管理可渗透性最高的。 刚刚说到房地产投资核心要素的确定性，使得投资管理有了落脚点，便于实施。 然而外行看热闹，内行看门道，实际的投资管理，要紧紧围绕上述要素的优化开展，看似有迹可循，但这才是真正考验优秀管理人的内功，管理人需要做好市场投研、成本管理、主体和品牌研判、风控安排落实、交易结构优化，为提升ROE尽职尽责。 这当中，房地产投资的管理可以渗透到投资的各个环节，并且在各个环节都可以设置相关的管理措施或者约束进行风险控制。 比如成本控制，对于成本上限可以合理预估并锁定，继而对过程中不合理的成本支出可以进行管理约束；比如对于工期排步，工期进度缓慢会影响现金回流速度，通过工期锁定和违约罚则的设定，可以对冲工期进度延缓导致的投资损失。 可渗透性根本是基于投资要素的清晰可预测，房地产投资的可渗透性高，也意味着对投资管理的要求更高、投资管理的作用更大。 05 为什么需要管理？管理全面渗透的重要性。 运营而言，单项目的开发周期一般在1-3年左右，关键的节点包括取证、施工、预售、清盘。对应开发周期，管理人可以合理设定投资期限，对应节点控制，管理人可以对关键节点进行跟踪管理，并提前做好发生延期情况的风险应对措施。 盈利而言：净资产收益率（ROE）是衡量项目盈利能力的关键指标，房地产项目的ROE主要决定于销量、售价、成本、开发周期和杠杆。投资管理应围绕这些要素展开，并设置风控措施。比如选择供求比良好的市场，锁定成本、锁定工期等等。 退出而言，一般股权投资通过上市、被收购的方式退出，最大的困难是渠道不畅通，去哪上市？排队要多久？买家在哪？都不明确。一个地产项目的退出渠道在于广大购房者和消费者。同时，房地产投资本身有房地产企业这样的大公司作为支撑，一般情况下其可以直接进行回购，有着明确的收购方。 最重要的，极端情况下，单体项目还可以独立进行处置。这也要求管理具备良好的资产处置能力和渠道，需要选择AMC、大型房企作为战略合作伙伴。 我们始终认为，房地产投资过程中，投资管理的角色是极其重要的。一方面是基于房地产投资管理的可渗透性高，另一方面因为通过专业的投资管理，切实是可以有效控制风险、实现预期收益的。 无论外部环境如何，现阶段中国房地产市场结构性的机会始终存在。在可见的未来，房地产投资仍是最值得信赖的长期资产配置选择之一。 对房地产投资本质的准确理解，是取得成功的先决条件，也直接关系到能否把握住房地产行业全新阶段所蕴藏着的发展机遇。 考验房地产基金管理人真正实力的时候业已来临。 |
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