 本文首发自 中房俱乐部CREC（ID：CREC88） 如大家所熟知，商业地产广义上通常指用于各种生产、办公、零售、餐饮、娱乐、休闲、度假、医疗、养老等经营用途的房地产产品。 一般包括办公楼、物流和工业用房、酒店和旅游区、零售商场、长租公寓、养老地产等等，最让我们耳熟能详的莫过于我们身边的购物中心，它属于商业零售资产类型。 我国商业地产行业经过了20多年的高速发展，2019年末，中国的城镇化率基本已达到60%，大家都在谈：中国房地产行业进入了白银时代，商业地产进入了存量时代。原因何在？ 我们先来看几组数据，这几组数据都聚焦于商业不动产板块。 第一个数据就是资产的存量巨大：2019年底，购物中心（含百货）整体存量规模超过5.2亿平方米。 第二，资产的增量放缓。2019年开始全国购物中心和百货增量占存量比例降到15%以下，存量市值庞大。截止2019年末，我国商业不动产总市值约为4万亿美元，折合人民币27.6万亿元。 第三，大宗交易增多。截止至2019年，大宗交易金额已突破人民币2400亿元，其中外资占比大幅提升至约50%。 目前从商业地产总量来看，我国人均零售面积逐年走高。以购物中心为例，重点城市的人均购物中心商业面积已达0.6平方米，相对应纽约市的这一数值是0.74。苏州、杭州、南京、西安等地均已超过纽约数字。 因此，在绝对总量上，供给已经步入成熟市场体量，商业地产整体面临结构性过剩。 同时，2019年上半年，新开业的商业项目数量出现近5年来首次同比下滑，全国新开业的商业项目数量达194个，商业营业用房的新开工增速从2017年4月以来一直保持负增长态势。 可见，商业市场的黄金增量时期进入疲软期，而存量运营迎来发展机遇。 但是当下，房地产企业普遍面临资金短缺的困境，在中国房地产行业金融强监管、去杠杆、去通道与信用紧缩的背景下，房地产融资自2018年第三季度遭遇断崖式下跌，近年来前端融资成本高起，借新还旧逐渐困难，银行房贷受到国家严格监管。 2020年现阶段，开发贷的余额增速回落，海外债规模提升，但是融资成本逐步走高。目前，房企海外债的平均融资成本为8.8%，更有不少房企在10%以上。 商业不动产投资规模大，投资回收期长，如何盘活存量的商业不动产呢？行业内普遍存在的说法是这样： 第一，引入专业的资产服务机构，专业运营，提升资产价值。 第二，盘整资源，打造符合公募退出要求的产品。如公募REITs，可以实现物管、租赁、运营三方面收入，形成轻资产的收入模式。 首先我们来说说市场化的处置。市场化的处置包括出售资产，潜在的投资人基本上分为四类： 第一类是地产基金，第二类是商业地产商，第三类是机构投资者。第四类是个人投资者。 当然，市场化的处置也分为资产出售和股权出售的两种方式。 市场化处置一直以来都是比较主流的退出方式，也是资产持有者开发商的一个选择，但是它对收购方资金要求高，成交的难度很大，潜在风险高，交易税费高。 资产证券化是当下比较主要的资产融资和部分退出的方式。近年来各大房企也纷纷试水发行CMBS，通过资产证券化的方式获得低成本的资金。 而公募REITs则是未来资本市场发展的重要趋势，也是资产退出的重要渠道。公募REITs的上市，将房地产存量资产的风险和升值的空间进一步释放给整个投资市场，对资产持有者而言是十分重要的退出方式，对投资者而言也是灵活度很高的优质投资标的。 在做商业地产的大宗交易时，往往离不开各种各样的税，这也是很多地产人的知识盲区。因此，我们把更多关于商业地产资产分拆的税筹实操内容，制作成《商业地产资产分拆的税筹实践指南》系列课，邀请到知名世界五百强央企上市公司集团总部财务总监——江菲老师，为大家进行详细梳理解读。 扫码收听 课程提纲 1、中国房地产行业进入存量时代 2、商业不动产持有者的困惑-融资难 3、商业不动产持有者的困惑-盘活难 4、商业不动产融资：资产证券化及REITs 5、商业不动产融资或股权交易退出资产的SPV要求 6、资产交易涉税分析 7、股权交易涉税分析 8、商业不动产资产分拆——直接交易OR架构设计分拆 9、重组概念下同一控制的资产分拆税筹实践 10、商业不动产资产分拆的意义和价值 本次课程时长约1小时， 只说有关商业地产资产分拆的税筹实战精华。 |
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