 比尔·盖茨曾说：我们总是高估 “短期”变化，却低估未来“长期”的变革。从过往疫情的情况来看，对于经济的影响都是短期的，只是一个冲击性事件，阵痛终会过去。我们来聊一聊商业地产在疫情之下的冲击如何。 1 疫情对零售物业影响 1）消费的巨大冲击导致零售物业受到影响 根据万商俱乐部统计数据，为了防止人群在商业场所聚集，春节以来各大商业体开业情况大幅下降：全国商场总体开业率在40%-50%之间，开业的商场也大多缩短了营业时间，根据高力国际统计数据，有65%的零售物业业主认为疫情造成商场客流下降85%或以上，其中近三成业主的商场已暂停营业，即使是尚在营业中零售物业，开业时间亦大幅缩减，除超市外，多数于下午5点-7点即结束营业。部分城市的商户开业需要政府严格审批。  资料来源：高力国际 2）核心城市零售物业空置率可能短暂提升 受影响最大的当属商业地产密集的核心城市，那么我们来看一下北上广深的空置率情况。北京、广州、深圳截止去年末数据，零售物业空置率均在5%附近，不超过6%，而上海位于较高水平8.4%左右（数据来源：wind）。受到疫情的影响，消费行业短期内受到重创，也导致了商业零售物业板块的空置率将短暂上行。 从下图可以看出，在2008年经济危机时期，北上广深的零售物业空置率出现了短暂上行，各城市最高点在9%-12%区间震荡，而短期上行结束后，转而下滑到合理区间。由于本次疫情影响损失最严重的就是消费领域，预计在疫情结束之后，消费积累的大量需求将会出现报复性反弹，同理零售物业的空置率也将随之回到正常水平。  数据来源：wind 3）租金减免政策，以期保护产业、客户的良性发展 突如其来的疫情再次让很多中小企业深陷水深火热，摆在面前高昂的租金和人力成本让不少中小企业主一筹莫展。往年人满为患的购物中心如今门可罗雀，商场纷纷把开始营业的时间推后，不少商铺已经关门。行业协会、基层政府发起减租倡议，为中小企业减轻负担，减轻此次新型冠状病毒给中小企业带来的财务压力。一些大型商户特别是头部房企积极响应号召，主动采取各种租金减免、延期等活动，帮助入驻商户能够熬过这段艰难的时期。  灵活主动的共担风险举措将一定程度减缓租户的损失，对租户乃至产业的保护也是对客户及市场需求的保护。可以预见未来地方政府也将有所行动，针对中小企业以及商业地产领域采取减税降费相关措施，给予财政方面的支持，帮助商业地产运营回归正常运转。 2 办公楼市场分析 1）疫情或导致办公物业租金出现调整 受疫情影响，一季度办公物业带看、成交数量将出现下滑；另外，由于复工延迟，中小企业现金流压力过大，也导致很多租赁客户延缓换租，也有部分客户为了节约成本，大面积换小面积，高档办公物业换中低档办公物业。根据《财经》新媒体调查发现，2019年四季度至今，不少办公楼成交租金下滑20％-40%。目前受疫情影响，不少办公楼继续降价，并推出更优惠的免租政策。 其实在去年以来，北京的办公楼租金就出现了明显的下滑。这主要是由于在经济放缓、供应持续加码、需求走弱以及疫情因素的叠加，预计未来，办公楼租赁市场将延续供过于求的租户市场现状，预计租金下行趋势不变。  数据来源：wind 2）核心城市办公物业空置率情况 从办公物业板块来看，虽然受到此次疫情影响不及消费，但根据截至去年末数据，上海和深圳优质办公物业空置率水平到达了历史较高位置，接近20%，其次是北京高于10%，而表现较好的是广州，其办公物业空置率仅为5%。（数据来源：wind） 对比2008年金融危机时期的情况，北京的空置率甚至攀升到了23%的高点，但随着流动性的释放，经济逐渐好转，需求回升，各大一线城市的空置率大幅下滑至低点。 一线城市的办公物业空置率从2018年开始逐渐攀升，其背后是一线城市新供应量增加、需求疲软。一线城市办公物业市场供应庞大，市场压力巨大，可以说2019年是办公物业行业的寒冬。而受疫情影响全国企业复工延迟，特别是中小企业承担了较大压力，不得不退租或转租到更加便宜的办公楼，这也导致办公物业市场冷淡的氛围加剧，预计空置率高企的趋势在短期内不会改变，未来办公物业行业亟待转型。 数据来源：wind |
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