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【摘要】土地估价中，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》不同用途的土地有不同的最高使用年限，在实际评估过程中，经常会遇到一些由于《国有土地使用证》的土地登记用途、使用年限与土地实际用途、使用年限不一致的问题，给土地估价工作带来困扰，针对这一问题，本文从三种技术评估思路对其进行分析讨论，提出个人观点，供大家讨论和参考。 自1990年5月19日国务院令第55号《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》颁布以来，依据国家土地所有权和使用权相分离的原则，国有划拨土地陆续办理了国有土地使用权出让手续，转变成为国有出让土地。其中随着国有企业的改制、上市，原国有划拨土地也陆续以作价出资、作价入股等不同的形式改变了土地的使用性质。 国有土地出让中，有一个名词叫作“历史遗留问题”，是指因特殊原因，采取协议方式取得出让土地的使用权，在土地估价中，我暂且引入这一个概念，确切的说，不是土地估价存在历史遗留问题，而是作为估价对象的土地因《国有土地使用证》上土地登记的内容如用途、使用年限与土地实际的用途和年限不符合，导致与现行法律法规和土地分类相违背的现象，而造成土地估价工作的困扰。 归纳来说，土地的用途和年限是不能分开的，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让的最高年限按下类用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”，而国有划拨土地的土地登记用途有办公、铁路用地、科研设计、工业、仓储用地、交通运输、机关团体等多种分类，与《土地利用现状分类标准》(GB/T 21010-2007)的分类标准并不完全吻合，在土地估价的实际操作中，城市基准地价将城市建设用地分为商业、住宅、工业三个大类，根据各小类的归属确定待估宗地的用途，但实际上，土地的登记用途与实际用途并不一致，这就导致了由于土地登记的历史问题，而使评估遇到困难。 举例来说：天津某企业根据上市的需要评估其土地的价值，该土地是2002年以出让的方式取得的，土地登记用途为机关、团体用地，土地受让年限为50年，2007年某估价机构接受委托，评估该出让土地45年期的土地使用权价格。根据估价师的调查，该土地的实际用途为商业用地，有关部门给出意见按照实际用途评估。根据中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类标准》(GB/T 21010-2007)，估价师决定以商业用途评估此地块。在进行土地使用年期修正时，遇到了问题。 天津市的基准地价是定义在各用途的完整土地使用权法定最高出让年限下的平均地价，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，商业用地使用权出让法定最高年限为40年，而待估宗地的土地使用权年限是45年。经过笔者调查，对于此类问题，估价师有以下三种不同的观点。 第一种观点，估价师认为，应该遵循报酬递增、递减原则，在商业四十年最高年期的基础上，按照年期修正公式向上修正到45年期出让土地使用权价格，具体公式如下： 公式中： K——土地使用年期修正系数 r——土地还原率（取10%） m——待估宗地使用年限为45年 n——基准地价最高年限为40年 得到土地使用年期修正系数K = 1.0086 第二种观点，估价师认为，应该遵循合法性原则，在商业四十年最高年期的基础上减去使用权人已使用的土地年期，进而修正，修正公式同上，其中： m——待估宗地使用年限为35年（基准地价最高年限40年减去已使用土地 年限5年） n——基准地价最高年限为40年 得到土地使用年期修正系数K = 0.9862 第三种观点，估价师认为，应该遵循谨慎性原则，把商业用地的最高使用年期看作是50年，按照年期修正公式得出在出让土地最高年限是50年的条件下45年期的出让土地使用权价格，修正公式同上，其中： m——待估宗地使用年限为45年 n——视同基准地价最高年限为50年 得到土地使用年期修正系数K = 0.9998 对于这三种结论，因各自所遵循依据的重点不一样，计算的方法也不一样。对于这三种评估思路，综合考虑土地估价所遵循的合法性、报酬递增递减、谨慎性原则，我个人认为，不应单纯的对比待估宗地的使用年限和商业用地的最高出让年限，就确定年期修正系数，应综合考虑土地对于使用者和国家收益的影响。对于土地使用者而言，土地使用年期为45年，若按照商业的最高使用年期修正，势必会损失5年的收益，所以第一种、第二种方法不可取；而对于国家收益来说，按照商业的最高使用年期为40年，若按照四十年来评估土地价值，国家势必会损失5年的收益，而第二种方法中的35年使用年期更会使国家损失10年的收益，所以第一种、第二种方法更是不可取。我个人比较赞同第三种年期修正的计算方法，虽然根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，商业用地土地使用权出让的最高年限为40年，第三种方法并不适用，但是从理论和实践上来讲，第三种方法的估价思路是成立的。对于因历史遗留问题造成的土地使用年期和用途不一致的情况，需要特殊情况特殊处理，在保证国家和土地使用者利益两者不冲突的情况下实现土地利用效益的最大化。针对这一情况设定商业用地的最高出让年限为50年，不但从技术上解决了年期修正的问题，在实际情况中又保证了国家和土地使用者两者的利益。 另一方面，从估价风险上说，对于这种特殊地类的评估，如果按照实际用途来评估的话，对于土地估价师和估价机构的风险都是很大的，这就需要估价师在撰写报告的特殊说明事项部分一定要明确指出为什么取商业用地的最高使用年限为50年，以及这样选取的理由。 总的来说，土地评估就是为了实现土地的真实价值和实现土地利用效益的最大化，在估价过程中一定要本着公平、公正、公开的原则，按照《城镇土地估价规程》完成评估工作。 |
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