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编号│易居律师团案例库YJFC20354 编者│易居房产律师团案例研究部 联系│13911056513@139.com 一方全款婚前购房、婚后办证不改变房屋婚前个人财产性质，离婚时配偶无权分割！ ----冯某与刘某离婚纠纷案法律解析 婚前购房 婚后办理产权 全款购房 婚前个人财产 一方婚前购房，付清全款后登记于购房方名下，购买房屋的收据、付款的刷卡付款记录及签约备案日期均在双方登记结婚前，婚后办理房屋产权，该不动产仍属于购房方婚前个人财产，离婚时配偶无权主张作为夫妻共同财产进行分割。 原告：冯某 被告：刘某 冯某、刘某于2009年12月23日登记结婚，婚后育有一子。2000年3月29日，刘某购买了建筑面积为18.07平方米的商业用房（简称“A商业用房”）一间，2010年12月9日取得的发票显示购房款为85833元，2010年12月21日办理了房产证，所有权人登记为刘某，共有情况为单独所有。房地产公司（简称“甲公司”）出具证明一份，主要内容是：“刘某于2000年3月29日一次性付款85833元购买了我公司开发的某营业房一间，同日与我公司签订了商品房买卖合同，我公司于2010年12月份才为其填制了不动产发票和申请办理了房屋产权登记。” 2009年12月7日，刘某与乙房地产开发有限公司（简称“乙公司”）签订《商品房买卖合同》，约定：“刘某购买某建筑面积为8.42平方米的商铺一处，总价161563元，付款方式为一次性付款。”同日，刘某通过银行刷卡一次性支付了购房款，乙公司于同日出具了收到刘某161563元购房款的收款收据。该处不动产（以下简称“B商铺”）的签约备案日期为2009年12月17日。 刘某还在婚前购买了某建筑面积133.59平方米的住房一套（以下简称“C住房”），并于2009年12月8日登记于自己名下。 因感情彻底破裂，实无和好可能，冯某诉请：1、准予原、被告离婚；2、被告名下的两处不动产办证时间在婚后，应作为夫妻共同财产双方平均分割。 1、准予原、被告离婚； 2、“A商业用房”、“B商铺”、“C住房”系被告婚前个人财产，归被告所有。 1．一方婚前付清全款购买、婚后办理产权的不动产，是否为该方的婚前个人财产？ 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条的规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。 依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。” 据此，即使是夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，也系婚前个人财产，能够作为夫妻共同财产分割的仅为双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应的财产增值部分。既然婚前按揭的不动产能够分割的都只是双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应的财产增值部分，那么婚前全款购买的不动产就不存在任何可供离婚分割的部分。 本案中，“C住房”在双方婚前即已付清全款后登记于被告名下，显系被告婚前个人财产；“B商铺”房款总价为161563元，乙公司收据、被告刷卡付款记录及签约备案日期均在双方登记结婚前，而甲公司也证明被告系一次性付款购买的“A商业用房”，在原告没有相反证据的情况下，法院认定这两处不动产均系婚前付完全款、婚后办理产权。此种情况下，不能改变这两处不动产的婚前个人财产的性质。 2、一方能否以“房屋所有权证系在婚后取得”为由，主张其配偶婚前购买的不动产为夫妻共同财产？ 我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依法登记的房屋所有权受法律保护。房屋产权即房屋所有权，指拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权证书是房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门即登记机关向房屋产权人颁发的唯一合法的物权凭证，包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房地产权证》《房地产共有权证》。房屋共有权证书与所有权证书具有同等的法律效力。 故，房屋所有权证的取得时间，的确会对认定房屋所有权的归属产生影响。一方婚前购买房屋，婚后取得房屋所有权证，对于该种情况下的房屋所有权归属，有两种不同观点： 一种观点认为，房屋所有权证是房屋权利取得的标志，不动产的房产证在婚后取得，因而属于夫妻共同财产。 另一种观点认为，一方婚前已全款付清购房款，房产的取得虽然必须办理所有权手续，但没有办理手续之前，购买人已经具备了物权所有的要件，已经取得了所有人的资格，应当由其所有，婚后取得手续，只是其权利瑕疵的完善，而不是取得所有权的时间界定，故属于婚前财产。 本案中，法院认为，不动产物权登记的立法目的在于维护交易安全、保护善意第三人的利益，而离婚诉讼中房屋的分割只在夫妻之间进行，并不存在与善意第三人的利益冲突。被告在婚前已经向开发商全部支付了购房款，作为购房人的合同义务已经履行完毕，婚后获得房产证只是婚前财产权利的自然转化而已。 综上所述，一方婚前全款购买的不动产，婚后取得不动产产权证，该不动产仍为其一方的婚前个人财产，离婚时，其配偶不能主张将该不动产作为夫妻共同财产进行分割。 《婚姻法》 第十八条 【夫妻一方的财产】有下列情形之一的，为夫妻一方的财产： （一）一方的婚前财产； （二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用； （三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产； （四）一方专用的生活用品； （五）其他应当归一方的财产。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》 第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。 依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。 《物权法》 第九条 【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 版权公告 |
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