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如果万科发一个公告，说要进军胰岛素和糖尿病行业，许多人也许要惊掉下巴。 但是一个非房地产行业的上市公司告诉投资者要搞房地产项目（与房地产最佳绝配的字可能就是一个“搞”字），好像也见怪不怪。 通化东宝就是这样一个说搞就搞的公司，好吧，说说这个笑话业务吧。 东宝有个持股95%的子公司叫通化东宝永健制药有限公司，原厂房地处通化县城边缘地带，随着城市的不断建设，原来的永健制药厂房已不再适合医药生产。 为充分利用永健制药原址土地价值，公司2013年12月决定公司在永健制药原址进行房地产项目开发，东宝的房地产项目就这样开场了。 2013 年 12 月 26 日，通化东宝永健制药有限公司和公司子公司通化东宝环保建材股份有限公司与通化东宝金弘基房地产开发有限公司签订了投资合作协议，协议约定：通化东宝永健制药有限公司和通化东宝环保建材股份有限公司合计投资 5,000 万元，投资比例为 51%：49%，设立通化东宝金弘基房地产开发有限公司通化县第一分公司（以下简称“金弘基一分公司”）。 通化东宝金弘基房地产开发有限公司以资质作为出资并负责房地产项目的管理和运转。 通化东宝永健制药有限公司和通化东宝环保建材股份有限公司按出资比例享受收益分配，通化东宝金弘基房地产开发有限公司享受一次性固定收入 100 万元，不再参与收益分配。 项目的名称叫丽景花园住宅小区，总建筑面积：45.77 万平方米，总投资约9.8亿元，公司为此向两家子公司提供项目借款的总金额为 5 亿元。项目于 2014 年 5 月开工建设，2016年开始销售。通化东宝在相关的项目公告中坦言如下两点： 本项目的主要劣势是公司缺少一定开发相同规模楼盘的经验，同时资金投入额度较大，由于国家调控房地产市场相关政策已在二、三线的城市陆续实施，因此本项目在推广过程中，仍承担一定风险。 通化县区内人口有限，本项目规模较大，除本县区内居民购买外，计划吸引周边具有相应经济条件同时有改善居住环境需要的消费群体消费一定比例，故也存在一定风险。 项目历年的主要财务数据如下： 截至2019年6月底，该项目仍有账面存货3.1亿元。 正如公告所言，通化东宝开发的丽景花园住宅小区位于吉林省通化市通化县快大茂镇同德路2356号，处于通化县城市边缘地带，规划居住户数3162套。值得注意的是，通化县区内人口非常有限，目前仅为24万左右。根据有关媒体报道，通化东宝2013年末发布公告拟投资房地产时，通化市房产均价为3813元/平方米，曾有投资者直言，通化东宝45万平方米的开发面积将会给通化县带来人均2平米的供给，在房地产大鳄都直呼住宅地产难做的背景下，公司要在一个县城的城乡结合部开发这样一个大手笔项目，是否会引发难消化的尴尬？事实是项目的销售比预计的要慢很多，2016年开始销售，4年过去，目前仍有三分之一未出售，2019年销售明显放缓。 2020年2月4日公司与投资者交流时披露，截至年底大约有3亿存货，预计2-3年内消化完毕。 结论： 1、该项目为公司自有厂房开发，相对普通住宅开发成本有一定优势，目前约有三分之二已销售完毕，该项目亏损的可能性不大，但考虑销售周期及时间因素，项目最终能跑赢同期贷款利率就不错了。 2、术业有专攻，专业的事交给专业的人。该项目最好的开发方式就是转让地块或与专业地产公司合作开发，完全没有必要有那种肥水不流外人田的愚蠢做法。 3、该项目最大的败笔并非盈利与销售不佳，而是许多以生物制药为主的高管团队，花了许多精力用于自己不擅长的房地产开发行业，完全不是搞房地产，而是搞笑！我大胆猜测，公司原胰岛素研发进展缓慢与公司管理团队精力不够集中，不够专注有很大的关系，这才是真正的捡了芝麻丢了西瓜的大愚若智行为。 4、芒格说过“如果你把葡萄干和大便搅在一起，你得到的仍然是大便”。希望东宝的管理层能以此项目为戒，专注于胰岛素和糖尿病领域这么有发展的黄金赛道（在我看来，东宝应当继续做减法，干脆彻底地对中药板块全部转让），争取做中国的诺和诺德。 作者：股海回头岸  |
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