防控疫情，我们在一起，
千房百计，发现理想生活。
壹周精选，今日份聊什么？
关系到我们的生活、楼市、房子，每天热点都在为大家更新。随着各省市出台的延迟复工的相关政策，不少人都是宅在家为社会“做贡献”，国内的旅游业、餐饮业等产业受到的冲击，让企业负责人很难保持平常心。
面对企业的艰难处境，广东、福州、长沙等地一些行业协会发出了“关于适度减免各类经营主体租户租金的倡议书”，呼吁大家能众志成城、共抗疫情。
紧接着，我们身边迅速涌现出了一批“中国好房东”，掀起了减租、免租潮。但也有房东表示，疫情之下，我没有为租客免房租，有错吗？这一场关于免租的拉锯战，让我们不得不冷静下来，找到合理合法的应对方法，平衡需求，解惑答疑。
本期主题——疫情之下，我们该怎么面对减租免租？
本期大V——湖南清枫律师事务所副主任律师、开福区政协委员 刘洋老师。
关于减租免租，是近期大家关注的热点之一，我们长沙市刚出台的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的若干意见》对承租园区国有经营性用房的中小企业，从2020年2月份开始，免收1个月租金，减半2个月租金。鼓励民营业主参照上述标准减免中小企业工商业用房租金。参照上述标准切实减免租金的业主可申请减免房产税、城镇土地使用税。
房东：房贷要还，责任要承担，不能道德绑架！有不少房东表示已经有租客拿着各种推文、倡议给他们施压，让人很无奈。
而一些租客认为：现在疫情严峻，房东应该适当的体谅那些因为疫情没能入住出租房的租客。
听听他们的声音↓↓↓
千房百计·壹周精选 房东VS租客来自长沙交通广播00:0003:50
当然，租客花式表达免租减租，有的房东也是花式拒绝。不过，大多数租客在收到房东的拒绝后，开玩笑安慰自己：自己收到好消息这个月不收房租，下个月收两个月的房租。更多的租客认为这是情分和本分的事情，可以商量着来，毕竟大家不容易。
PART.1
一.我们可以从什么角度理性看待“减租免租”倡议？
舒子：首先，有关机构、组织发文倡议，呼吁大家互相帮助，本意是好的。不同的是，对于一个又一个房东，无论是减租还是免租，都不那么简单。
刘洋：减租的困难在于，减租需要承租双方的合意，这里不存在利益最大化的方案，只有损失最小且平衡的方案。换言之，不是每一个业主都能承受减租的损失，也不是每一个企业都有减租的自觉，这终究是市场之事，强求不得。
舒子：其次，对房东来说，可以根据自己的实际情况，在自己能承受的范围内，可以适当降租，共度难关。
刘洋：有能力的房东，适当降低房租甚至慷慨地免1个月，我们不妨给予最大的掌声。如果每月负担大的房东，有心无力，同时也给予理解。对于租客来说，必须明白的一点是，减租是情分，不减是本分。是否减租免租，是房东的自由，不应进行道德绑架。虽然很羡慕那些能够免租的硬核房东，但这样的房东毕竟是少数。租客们面对无法入住等极端的情况，需要与房东多沟通、协商减租免租。
PART.2
二.律师从专业角度的解答和分析，重点问答。
舒子：租赁合同中没有不可抗力条款,或者虽有不可抗力条款但未明确涵盖“瘟疫、传染性疾病、政府紧急政策”的情形下,合同相对方能否以不可抗力为由主张减免相应责任?
刘洋：不可抗力是法定免责事由,根据《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定,即使合同中没有不可抗力条款或者没有明确约定包含瘟疫、新冠病毒情形,但是根据上文的界定,新冠肺炎疫情在司法实践中大概率会被认定为不可抗力且该因素对于合同履行产生不能履行、履行受限情况的,相对方可以援引法定的不可抗力条款主张相应免责。
舒子：如果进行租金减免,应当按照何种标准进行减免(固定租金模式)?
刘洋：关于如何进行租金减免并无明确的标准,应结合租赁合同受影响情况、本着公平原则由租赁合同双方协商确定。参考2003年SARS疫情后的部分租赁合同纠纷判例,如“(2018)晋04民终2272号”、“(2013)辽审二民抗字第14号”、“(2018)鲁06民终268号”等,各地法院对于因疫情导致租金减免的标准和期间并无统一尺度,但原则上都是根据疫情对租赁合同的实际影响情况,本着公平原则酌情确定,部分案例法院最终判令免除承租人疫情影响期间一定百分比的租金,部分案例免除受影响期间一定期限的租金。除参考前述直接减免租金、物业费的方式外,还可以采用后挪免租期、缓交租金等方式进行减免。
舒子：对于个人居住房屋,因被采取隔离措施、封城封路等原因致使承租人无法返回并使用租赁房屋的,是否应当减免该期间的房屋租金?
刘洋：民商事领域遵循“意思自治”原则,合同有约定从约定,即租赁合同中约定出现不可抗力(含疫情),承租方可以主张减免租金,则双方可以按照合同约定的方式减免租金;如无约定,参考2003年《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(三)由于“非典”疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。根据“公平原则”,承租方可以和出租方协商减免租金事宜。无法协商一致的,承租方仍应支付租金。
PART.3
三．争取减少损失，我们可以怎么做？综合建议
在疫情之下，无论是承租人一方，还是出租人一方，都承受着不小的压力。为此，我们提出以下建议，供大家参考
（一）承租方
1、排查合同条款，如合同明确约定了“包括疫情在内的不可抗力免责条款”的，则承租方有权以此为据向出租方提出减免租金或解除合同的主张。
2、争取与出租方进行有效沟通，如租赁合同未约定“包括疫情在内的不可抗力免责条款”，承租人仍可尝试与出租人友好协商，如能达成合意，建议以书面形式确定相关权利义务。
（二）出租方
出租方收到承租方主张免责的通知后，及时评估风险及损益，并作出有关回应。如涉及解除合同且出租方同意的，建议在回复时明确一定合理期限，让承租方根据合同撤场、交还租赁物。
另外，近日出台的银保监办发〔2020〕10号通知中指出：“对受疫情影响暂时失去收入来源的人群，要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。”建议出租方也多加留意政府政策，符合条件的应及时申请。
商谈完毕之后，如能达成协议的，双方都要记得:这波操作：
1、明确约定减免租的时段和标准。
2、非常时期无法见面签约的，短信、微信、电子邮件用起来。这些电子文件我们都认可，但谨记沟通双方的身份必须明确！电子证据已在司法判例中广泛使用，如出租方通过微信、短信等同意减免租，那么承租方可以此为据调整当期租金。
我们相信有实力、有能力的房东会第一时间站出来，为打赢疫情防控阻击战贡献力量，也希望租客们能理性和正确看待房东减免房租这件事，不要刻意拔高道德，不要恶意利用疫情牟利。
爱心诚可贵，理性不可少，每天，我们都陪你迎接如今天一般灿烂的阳光~
