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疫情并没有解除，客户足不出户，各地楼市销售不断下滑，房企资金压力与日俱增。 至今，苏州、上海、西安、无锡等二十余个省市出台相关“微调”政策，包括延期或分期缴纳土地出让金，顺延开工、竣工等期限，调整预售条件，调整土地出让政策等方面。 这些天，线上售楼处成为热闹的风景，网上购房、打折促销、无理由退房的条件，众多房企用心良苦。 相关数据显示，全国TOP100以内房企几乎百分之百发起线上卖房，有的推出了短则7天、长则半年的无理由退房，有的推出了千元低价认购…… 然而，疫情并没有结束，坚持与彷徨是目前的主基调。 01 三四线城市库存加剧，失去投资价值 在疫情爆棚发之前，三四线城市库存一直居高不下，而且过剩加剧，楼市供需关系已经发生明显转变，早已失去了投资价值。 相关机构给出的数据显示，保守估计现在我国的住房空置率起码在20%以上，部分地区特别是三四线城市的空置率甚至达到了40%左右。 2020年2月1日，上海易居房地产研究院发布《2019年中国百城库存年度报告》显示：截至2019年12月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为48342万平方米，已经连续13个月同比增长，库存规模相当于2017年2月份的水平。 假如再加上今年上半年受疫情影响而滞销的库存，今年的库存将接近于2014年底这轮库存大刺激之前的规模。
三四线城市存在大量的库存，为什么房价没有下跌，还在不断上涨呢？ 事实上，很多三四线城市现在的房价都已经超过万元大关，而当地居民一个月的收入也才两三千元左右，已经严重超出当地居民承受能力，城市根本没有多少买得起房的刚需了。 这是因为，楼市买涨不买跌。前期楼市里的购房者太过于盲目，很容易被投资者煽动购房情绪；加上政府不断拍地给龙头房企，地价不断上涨，整个城市陷入盲目乐观上涨状态。 真实的情况是，一方面，投资客拥有大量的房源，另一方面，前几年大量龙头开发商入驻三四线城市，导致三四线楼市库存巨量增加。此外，这几年，三四线城市并没有发生多大变化，不管是经济基础还是人口走势，三四线城市都没有多大优势。 三四线城市这样的房价和居民收入水平，房价早已不具备上涨空间。这次疫情爆发，购房者经历了一次人生大考，相信今后在买房的时候普遍会变得更理智。三四线城市房产大量过剩，房价难以维持下去，即使土地不断拍高，房企不断自嗨，房价下跌是大势所趋。 02 不买房阵营扩大，投资客难熬 这次疫情，改变了很多人对楼市未来的预期，不买房阵营在扩大。 许多公司咬牙坚持，员工工资部分或暂停发放。有的人不买房，至少还能一身轻松，否则一旦面临停薪或者裁员那将会绝望至极。有的人只能选择卖房抛售，不然就等着断供危机到来了。现实是，卖房抛售并没有接盘侠，除非壮士断腕，大幅降价，而且还是不错的物业。
对于年轻人来说，他们会重新认识定居和流动的意义。流动不是流出去，并在某个特定时间反流，比如春运。 年轻人会逐渐抛弃传统居住理念，不会永远居住在一座城市的一个区，不会把人生局限在一个非常小的区域内。年轻人自由迁居，许多人不会专门为固定居所购房，租房成为一种常态。 对于投资客来说，二手房炒房客压力是很大，三四线城市的炒房者就是更受伤，尤其是那些入手成本很高的投资者。 一些三四线城市物业，已失去投资属性，甚至客户属性。已经套牢一年的炒房客面对未来没有丝毫底气，如果能原价出售就谢天谢地。疫情面前，楼市会加剧下跌的预期。 03 债务违约风险加剧，生死抉择 受疫情影响，销售受到巨大冲击，今年又恰逢房企还债高峰期，房企面临巨大偿债压力和财务成本支出。 克而瑞报告显示，今年95家房企年内到期债券将超过5000亿元，较2019年上涨45%。从利息支出情况来看，根据2019年上半年70家房企平均融资成本和有息负债总额进行推算，这70家房企每月利息总支出就将超过350亿元。 房企来终究有且只有一条路：卖房还债。房子卖不掉，贷款再延期，外债再通融没有用！
尽管数十个省市出台利好政策，但一时无法解决房企的燃眉之急。现在是大房企割肉卖房、小房企的生死抉择的时刻。 企业倒闭潮袭来，三四线城市会更多。人民法院公告网的最新数据显示，从2020年仅前40天，全国新增近100家破产房企。假如考虑上2-3月份新房根本没有销量的话，2020年破产房企会直线上升。 04 一线城市深圳趋势，因房而异 对于一线城市来说，房子因房而异，不同属性的房子有不同的发展前景。 一线城市由于房子属性不同，许多房子没有投资价值，只有自用价值。比如共有产权房、产办房、工改房、商办房。 在深圳，一年新楼盘就只有几十个，而唯一受市场欢迎的住宅数量有限。 在限价政策下，某区域若存在个别在售的住宅物业，就会形成热销。但这种热销并不具有市场代表性，因为深圳规模庞大的产办、工办类物业问津的客户不多，商办物业成交还是冷清。
深圳目前疫情下线上销售的部分楼盘，表面上热热闹闹，其实有的是品牌开发商的产办物业，自已在自娱自乐。再过一段时间，查一查国土信息网上备案成交数，就会一目了然，只会少，不会多。 而在广州，有上千个盘源，物业类型丰富，不同区域有不同价格，销售指数能代表市场走势。 水天一剑 |
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