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恭喜重庆，又获得了一个第一，在2018年重庆新房销售数量和面积全国第一后，重庆的链家二手挂牌量也拿下了一个全国第一。成都曾经长期占据链家挂牌量全国第一；我们大重庆后来居上，短短半年便实现逆袭成都。 7月9日成渝链家二手房挂牌数据，截图自链家网； 按照眼下的速度，很可能在本周之内，重庆的链家二手挂牌量即将成为全国第一个进入10万+俱乐部。 2019年7月9日各主要城市链家二手挂牌量排名，小树自行整理； 最关键的是链家在重庆二手房市场根本不是老大；在成都，链家作为王者占据70%以上的市场份额，可惜在重庆链家很可怜，连30%的市场份额都没有，被到家了这家本土豪强，压得死死的。可就是这个重庆市房产中介的千年老二，二手房挂牌量照样打败了成都。 有链家的地方就有到家了，有到家了的地方不一定有链家。 很多人小看二手房的库存，但是这里要提醒大家，二手房库存是短期影响房价的楼市核弹。 核武器作为战略级别的武器，它的威慑意义比实战意义要大的多，没人真的无聊天天丢核弹玩，同样的道理，二手房的库存其实更多的震慑作用，举一个简单的例子，重庆某小区业主要卖房，本来想卖15000一平，结果一问，同小区有几百套二手房在卖，均价才14000一平，这时候作为业主必然会被这个库存核弹给震慑了，只能跟着报价14000一平，除非他只是挂着玩。 为什么大家喜欢把链家的数据来拿分析，是因为链家基本没有重复房源，不像安居客和到家了上假房源一大堆。我们来看一下最近2年重庆链家在二手房市场上的历史，首先链家在2017年确实飞速扩展，新增了数百家门店，可是到了2018年脚步明显放缓，那个所谓的德祐加盟店，基本都开在链家旁边，因为这种链家体系下的加盟店自己开拓房源的能力奇差无比，只能依赖链家的贝壳二手房体系。 2017年链家二手房源数量变化情况，6-7月份也就增加了3000套房源，从19000套增加到22000套二手房。 2018年6-7月份链家二手挂牌数量变化，根据链家数据整理； 2018年年中重庆链家二手房市场相对稳定，挂牌量一直在2万套左右，后来过了9月开始快速增长，到了2019年3月，下图是2019年3月7号，链家APP的截图，突破到4万5千套，9个月翻了一倍！ 当很多人以为这到了链家二手房挂牌量极限的时候，后面链家二手房突然发生了核裂变，二手房库存在短短4个月时间又翻了一倍，直接突破接近10万套！ 很多人把这归结于链家分店和德祐加盟店的扩张，还有区县市场的纳入，很可惜，2019年链家门店扩张几乎停滞，同样，区县市场根本没有多少套房源入链家系统， 下图可以发现区县房源数量加起来连1万套都没有，还差的远。 根据撸房价平台整理，链家现在从3-6月每个月平均成交二手房2700套，而2018年同期平均数据为3300套。光看成交量，2019年远超2017年以前，仅仅低于2018年。 数据来自公众号平台撸房价； 如此良好的成交量，却没有带来如同2017-2018年二手房价格暴涨的行情；2019年链家二手房成交价格虽然有所反弹，但涨幅非常小，二手房成交价格距离2018年高位，还有距离。 数据来自公众号撸房价； 在三四月份土拍火爆的带动下，重庆二手房和新房市场在2019年3月后出现爆发，每个月二手房平均1.5万套的成交量让许多人跌破眼镜，新房同样成交量高，和2018年几乎不相上下。 到家了网站显示重庆市6月成交总量数据，链家不到3000套的成交占比不到30%； 重庆二手房3月成交1.7万套创短期新高，主要原因是由于去年下半年的楼市走淡需求压抑，堆积下来的需求在3月集中释放；而随后的四五六月份，二手房受到新房热销和土拍的影响，市民恐慌性入市。
很多人在去年年底没来得及出货，“借重庆土拍和新房刚需市场火爆，便蓄意制造了一些恐慌；预期今年会有一轮二手房短期局部炒作，手里有大量房子的炒家正急于出货。”
至于这种火爆的“出货”行情还将持续多久？我只能说短期看不见二手房反弹暴涨的可能性。
小树采访了一位投资的朋友，他的回答是，房价再涨10%、20%，其实已经没有意义，现在关键的是回笼现金流，已经赚够了，没必要在这个敏感时期再去冒风险。他已经把一半的存货都低于市场价挂牌销售了。 重庆租赁市场同样受到天量库存的冲击，房租整体下降10%；根据小树实地了解，龙湖冠寓今年初开业的龙兴店，大半年仅出租30%房源，甚至推出月租仅不到1000元单间配套，有厨房、卫生间还有阳台，还包物管费和停车费，亏到了唐家坨！
959/月很便宜？现在推出毕业季特价，只要800多了…… 做长租公寓的朋友告诉我，春节后的重庆租赁市场就开始冷清，整体租金挂牌均价相比年前下跌了10%。以租客最关注的小户型来看，不少热门的小区均出现了不同程度的降幅。
今年链家二手租赁房源长期保持在3万套左右； 房租为何不升反降？二手房源过剩、公租房的大量修建是主要原因，最搞笑的还是需求减少：举一个简单的例子，就是照母山之前新房销售火热，有上千名销售人员在附近租房，拉动了租赁市场，结果后来没新房卖了，就大部分撤离，导致照母山附近租赁市场几乎崩盘。 加上重庆今年经济下滑，这样的情况已经越来越普遍，从去年底开始，租客就慢慢减少，闲置房源越积越多。过去三年，重庆房地产市场一直比较火爆，一大批刚需族已经买房，不再需要租房子了，也在很大程度上压缩了租房市场的需求。 年初曾写过和记黄埔御峰这个南岸区“神盘”，当时这个盘新房价格与二手房严重倒挂，最高每平方达3000元，意味着买到这个楼盘的新盘，相当于中了彩票，轻松赚到几十万。 链接：验房报告：拿地11年仅开发了20%，和黄御峰慢工出细活？ 下面图片是和黄御峰2018年9月链家二手房的挂牌价，房源在建面14000-18000一平，平均价格高达建面16000；
而和黄御峰新房由于限价，2018年开盘价格只有建面10000一平左右，最便宜的有建面8000多一平的。新房和二手房直接倒挂6000元一平，如果买100平的新房，就意味买到就赚了60万；
2018年9月和黄御峰开盘，当天秒光： 后来和黄御峰又开了几期，建面均价在10000-12000一平，依然非常有吸引力。 到了今天，2019年7月和黄御峰的二手房挂牌价格环比6月下降了1.44%，数据来自安居客；
光链家一家的在售房源高达337套，这批房源主要是当年业主以套内8000，建面6000多购买的，现在已经翻倍了。
最近和黄御峰成交量也是不错，2019年链家成交了35套，到家了三个月成交了11套，这个成交量对于一个楼盘来说是不错的。可惜最大的问题是出售的房源太多，要知道2018年9月，链家和黄御峰的出售房源才几十套，短短半年时间增加到300多套，如果再算上其他中介的数据，现在和黄御峰抛盘高达400套。
和黄御峰成交量不算少，但抛售的价格真是惨不忍睹； 重庆二手房现在最大的问题，就是天量的库存，二手房堰塞湖不是最可怕的，最可怕的是没有泄洪阀。重庆市场最高记录是一年能消化近20万套二手房，但这个需求已经达到短期极限，后续很大几率需求会下滑。
数据来自乐居财经，统计包含了车库与商业； 所以，我们还要关注重庆二手房的去化速度，目前来看主要呈现四个特点： 1、供应增大 供应在不断增大，净库存在不断增多。 2、成交量大 而与供应增大对应的，反而成交量并没有放缓，这是重庆二手房的最大的支撑。 3、降价房源增多，涨价房源在减少 现在二手房市场的关键就是成交量并没有大幅度下滑，处于历史高位，所以二手房市场还没有出现所谓的崩盘。但根据主流中介机构成交数据的统计，二手房价格已经呈现横盘略跌，降价房源不断增多的趋势。 4.业主卖房信心不足 买涨不买跌，这一趋势会进一步导致二手房量价齐跌。 接盘的仍然不少，但还是架不住汹涌不断的卖盘啊！ 为什么重庆二手房供应这么大？首先新房和二手房价格倒挂导致很多人都打着高抛低吸的念头，在高位出手二手房，在低位买入一手房，从而形成一次完美的置换。 这个想法是没有错的，唯一的问题和风险在性价比高的新房，你也很难买到，还有一个原因，就是重庆这几年出现了大量以短期投资为目的的购房者，这批人最后是要套现的，既然现在已经翻倍了，剩下的就是卖房获利了结了。
如果堰塞湖久堵不梳，势必造成大坝变形、乃至决堤； 重庆二手房后续还是要看成交量能否持续高位，和新房的供应量是否有明显减少，但毫无疑问的，重庆二手房堰塞湖现象已经形成，多重风险正在累积，现在只是起到震慑作用，未来这座大坝会不会决堤呢？警报已经拉响。
一个全民炒楼的时代，终于走到了故事的尾声…… 北区楼盘： 鲁能泰山7号 万科观承 御璟湖山璟园 龙湖九里峰景 绿地新里樱园 新江与城悠澜 万瑞大平层 昱湖壹号 江北嘴壹号院 恒大御龙天峰 中交中央公园 国美江天御府 爱普新鸿府 华融现代城 舜山府 北岸江山 恒大轨道时代 华侨城 绿地克拉公馆 南区楼盘： 天誉智慧城 保利观塘 和黄御峰 京汉凤凰城（整改后记） 荣盛华府 铂悦澜庭 融汇半岛天澜 西区楼盘： 楼市评论：
小树，15年房产投资实战经验，不知名建筑收藏爱好者，坚持用脚丈量重庆楼市，足不出户带你看遍重庆楼盘； 想了解更多的重庆楼盘信息 扫二维码进楼市交流群，与小树在线交流。 |
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