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灵山岛尖的规划，太响亮了， 第二个珠江新城，副中心CBD的概念，不仅亮瞎群众的眼，还让手中的钱包蠢蠢欲动。 我们来看规划。 官方定位中，灵山岛尖未来会被打造称现代金融服务集聚区、总部商务办公区等高端商务功能区，对标的竞争对手是“珠江新城”。 不仅拥有先天的岛岸景观资源，，还有提前配置好的一系列公共配套滨海景观（悦海钟楼码头广场、水舞广场、新渔人码头、观海平台、瀑布广场、滨江湿地艺术栈道等）。居住区的学校配建也是扛鼎湾区实验学校的名头，商业配套更不用说。 以凤凰大道为分界线，左侧是居住地块，右侧是商务地块。 先天的牌实在太好，政府诚意满满，怎么看都是贵族高级范儿。 2014年出让第一个 地块，近两年步调开始加紧，接下来是要接下南沙供应的大旗的。 自2014年10月至今，灵山岛尖已推出18幅地，其中，商住和住宅地块则有10块，出让预计可供应108万㎡商住用地，而按照灵山岛尖的规划，左侧的居住地块建筑面积是196.63万㎡，保守估计，也有15000套以上的供应。灵山岛尖的每一个地块，都有人才公寓的配建要求。 既然是说房选房，那我们着眼到房产。 在之前的南沙科普文中《南沙，这可是能上的最有一个国家级新区了》我们可以从南沙的各区规划中看到政府的发力点，这篇，就是落地到区域的着眼点了。 如果是纯住区，灵山岛尖不会受到如此大的关注，除了先天景观，后天赋予的定位，产业、金融、商务、总部经济才是灵山岛尖的核心价值，这也是购房者在房价中买单的预支溢价。 其实关于灵山岛尖，让人引发深究兴趣的其实是这一点： 要知道，有群友提出疑问，南沙换到十五号线什么时候开建的时候，我的判断很清楚：南沙是广州在湾区的影响力的重大棋子，特别是对于珠江西岸的辐射，小弟多好办事。 故而，南沙的重要性在于湾区四通八达的区位，首先是高速地铁与主城打通，其次是外延辐射周边包括中山、珠海、东莞甚至江门，核心就是通过交通路网的建设加快人口和资源的流动，促进经济价值。南沙的交通价值，在于串联和汇聚。优先是主城，其次是外围城市。 做一个根基浅薄的新规划开发区域，处处需要用钱，已经有了4号线解决主岛主城交通问题，18号线和22号线对应的是主城内重要经济区域如珠城，金融城、白鹅潭、番禺广场的与南沙核心的串联，知南线是知识城和科学城与南沙的互通。15号线的开发并没有那么迫切。 事实也确实如此，根据广州市发改委的回应，15号线，需要在2024年以后的后续规划中再上报。上报，批复，开建、完工，最短至少要5年。
之所以要提这一点，根据各媒体和开发商透露的消息，灵山岛尖的规划地铁站正是15号线的范畴内。 万众瞩目的副中心金融CBD，总部经济聚集地，前期上班靠自驾和公车？讲笑咩？ 当然有人会回复我，企业从建好到正式办公，是需要时间的嘛，今年灵山岛尖的六大希望才动工，规划这么好，不要这么着急啊。 对的，没错，这里需要让你记住的，就是时间， 你可能再机智一定，会知道时间也是成本。 作为一个房产分析专业人士，只能去试想背后的原因，横沥岛的定位肯定是要强过于灵山岛尖的，在横沥岛的一切还云遮雾罩的时候，我们来看看灵山岛尖到底想做什么？ 灵山岛尖的商业地块基本已经被分割完毕，政府把台搭好，未来这些企业将会带领灵山岛尖起飞。绝大部分企业都是有进入的门槛限制的，简单的说，这些都是南沙区政府首肯的企业，基本属于定点出让，原则要求带资或者带总部进组。 根据公开的材料，整理出了一份商业区块的拿地清单。
已经整理出来的11个地块中，国企，央企有7个，民企/合资企业4家，除南沙城投，广州南投两家政府控股公司以外，剩下的多半和地产相关，或城市基建，或者居住产业链配套。 全部看下来，这些大企业似乎跟金融没什么关系？不急，政府也很看重南沙的引进企业进组，所以对于拿地都是有要求的，带总部企业进组，带合作方进组。 这些，是拿地企业的任务。 南沙市政府鼓励总部企业进驻，地产总部也是总部，还有巨额补贴，敢揽瓷器活儿，可能有总部企业的金刚钻。 地产商招商引资，需要时间检验。 但是从整个灵山岛尖的拿地企业规划中，可以清楚的看出，招商引资是一件难事儿，找到独角兽、知名企业落户更是大大的难事儿。就算有大企业，还有内部各区的竞争。南沙CBD，对于中字头，国企，地产企业还是跟更有吸引力。南沙区政府展现出了非常诚意的政府意志，接下来的，就交给市场规律吧。 说个题外话，因为富士康的金字招牌，增城政府给出了及其优越的条件（有补贴也未可知），在朱村拿下了地块。大家都很激动，富士康和碧桂园合作开发科慧小镇，写字楼建的很好，富士康的研发中心说要放在某栋的某几层。剩下的N栋，需要招商。现在科慧小镇快卖完了，富士康传闻要跑路了。要知道，科慧小镇卖的可不便宜。 跑不跑路，最后没有定论。但是消息放出来，增城区政府一定是郁闷的。 灵山岛尖接下来是南沙供应大户，金科博翠明珠和绿城柳岸晓风、越秀明珠天悦江湾以及 金茂灵山岛项目也即将面世，尚未有售楼部。整个灵山岛尖，前期配套交通主要靠公车和私家小车。 商务区块中，仅有明珠湾开发大厦和中交汇通中心建成。下面来着重说一下中交汇通中心的情况。项目分为南北两个地块，主要涵盖三种产品，写字楼，商业别墅和公寓项目。 两栋写字楼，其中一栋为超甲级写字楼，35层，另一栋 30层，项目总供应平层公寓4栋，每栋30层，每层20户，公寓约2400套，另有LOFT公寓两栋，一栋约178套，价格未出，放风价约在24000-25000区间。 进驻产业，除了中交自身，未知。 单中交汇通一个项目，公寓供货供货就有接近3000套，还有写字楼面积待售。再扩大到已经拿地的地产相关开发公司们，不禁让人深深思考：政府搭好台，企业就卖楼唱戏吗？ 理想很美好，现实很骨感。希望中交只是个例。 拿出身家前，媒体，自媒体的唱好，看看就好，仔细听听说真话的常喜良心提示 。 饭总选房 常喜提示： 1. 灵山岛尖目前的价值在于区位环境、以及政府公共配套（学校）。后期区域发展升值，需要大周期。吹风3字头的价格，横向对比广州其他区域算合理也不算合理，合理是很多没那么强规划的区域也3万多了，不合理是其他区域的3万是实打实价值，南沙是未来价值，相对较虚。4万以上基本上不用考虑了，改科学城，市区等，至少保有流通性。 2. 灵山岛尖的金融CBD短期之内都是伪概念。总部企业引进以国企，房产开发企业为主，这两类企业的先天硬伤是 市场活力不足。灵山岛尖如何走，看政府的引导和市场规律，后期转变为实业配套和服务业经济可能性居多。 3. 灵山岛尖的C1区和C2区要分割来看，商务区5年内规划高规格呈现看不到希望。公寓是深坑，远离。 4. 第一批投资客肯定不少，风险提示是住宅区域货量供应也不少，效应风险较大，加上新房冻结接近5年，基本是让开发商先走的逻辑，有可能会站岗多年。虽然说横沥岛规划已出，但是南沙枢纽还是未知数，政府是打一个概念卖一个区域，灵山岛尖价格太高会被驾成CEO区域，看着多，买的少。不如其他区域。具体加常喜微信号 K69K52进群讨论。本地自住可以考虑。要守时间，至少8-10年才能进入二手，先天景观和政府配套学校，资源够稀缺，作为自住也还行。 5. 每个地块配建的人才公寓是个不可控的未知数，目前已知的几个项目都是统一园林和出入口。业内人士给我的小道是说政府要求装修标准也不能差。根据南都的数据，大概有1000-2000套，主要变数是政府对于这批配建人才住房的用途，是做人才租赁呢，还是共有产权呢？做租赁的风险在于拉低小区档次，做共有产权又有可能价高价低买入价不一样引发矛盾 6、由于货量供应大，市场下行存在境泽，可能灵山岛尖的前期价格不会放到很高。投资看价格，3万左右的单位入手风险不大，价格再高投资需要谨慎。自住根据个人需求。不同产品来拉开层次的可能性很大。在学校可以保障的情况下，优先价低的，刚需小三房为主的户型社区，这种社区流通性会更快一些。 |
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