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一、积极协商 ，相互谅解，达成和解。 受疫情影响导致租赁合同暂时无法履行的，承租人应当积极与出租人协商、沟通，请求减免疫情期间的租金或者以其他方式予以适当补偿。因疫情因素的客观存在，如确实影响到承租人的正常居住、办公、生产经营等活动，本着公平及诚信原则，出租人也应当主动承担部分租金减免义务。出租人与承租人作为产业上下游的依存关系，如承租商户受疫情影响被迫违约撤店，出租人也面临着因追偿租金、违约金等而耗费的经济和时间成本，同时也需要考虑到店铺空置、重新招租而可能产生的费用。唯有出租方、承租方携手共进，方能共克时艰。 三、及时通过法律途径解决争议。 1、继续履行，请求减免租金。 双方如果对减免租金有共识，只是对于具体减免金额没有的共识的，双方可以达成补充协议，就减免租金的具体金额向法院提起诉讼解决，双方的合同继续履行，租金可以暂按一定数额支付，最后以法院确定的标准支付。 在承租方尚未与出租方就租金减免或合同解除达成一致前，建议承租方暂按照原租赁合同约定条款按时、足额支付租金，避免出现违约风险。尤其对于想继续履行租赁合同的承租人 ，不能因为未按时交付租金构成违约而导致出租人主动要求解除合同。 2、解除合同。 本次疫情对于双方租赁合同履行的负面影响应当是暂时性、阶段性的，当事人一般可以通过减免租金、延长租期、给予一定优惠政策等措施减少疫情对合同的负面影响，并不必然导致合同目的无法实现，承租方无权任意解除租赁合同。待此次疫情结束或影响合同履行的行政措施解除后，双方可以继续履行合同，如一方擅自解除合同，疫情事件不宜认定为其免责事由，应当承担相应的违约责任。 对于某些受疫情影响严重而可能长时间无法正常开业的特殊经营行业，例如娱乐场所、培训机构、健身房等，可能无法实现合同目的的，承租方可考虑趁早提出解除合同，并且主动将房产交付给业主，避免造成损失的扩大。为防止法院认为不能依据不可抗力解除合同，出租人还可以依据2019.11.08《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48 条的规定要求解除租赁合同。第48条规定，“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：(1)违约方不存在恶意违约的情形(2)违约方继续履行合同，对其显失公平；(3)守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。” 对于出租人而言如果租客实在经营不下去，决意解除合同交还房产的，出租人可以考虑接收房屋并将房产出租给他人。如果出租人不接收房产可能会造成损失进一步扩大，这些空置期间的损失法院不一定会支持，同时即使租客不能解除合同，而租客无钱支付租金或租客面临破产，则出租人也会面临十分被动的局面。疫情之下虽无一人可全身而退，然相较于承租方而言，如出租方在本次疫情中所遭受的损失尚在可承受范围内，建议出租方秉承公平、合理的原则，与承租方就疫情期间的租金减免或合同解除事宜进行友好协商，以免诉累。 |
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