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本期介绍：租房子，不少外出打工者首先办理的事情。房东把房子租出去，成为一种创收途径。租客在租房过程中，遭遇换房东，升租金，换锁等事情，发生房屋租赁合同纠纷时候，租客应该如何维护自己的合法权益？他们具体应该如何处理？我们有幸地邀请到了上海合同法专家——李冰律师参加法律快车《律师零距离》关于房屋租赁合同纠纷的专访，以下欢迎李冰律师来为我们专业解答“房屋租赁合同起纠纷该如何维权”等相关问题。 主持人：李冰律师，您好！很高兴您能在百忙之中抽出时间接受法律快车专访组的访谈。房屋租赁合同中，租客和房东容易产生纠纷。房屋租赁合同期内，房东把房子卖了，新房东要求租客搬家，租客应该怎么做？ 李冰律师：根据“买卖不破租赁”的法律规定，租赁合同继续对新房东及租客有效，即新房东需要继续按租赁合同履行房屋的出租义务。而且，对于该房屋，租客享有优先购买权，如原房东在出售前没有通知租客，租客还可基于优先购买权被侵犯向原房东主张相应权利。 主持人：在房屋租赁合同期内，新房东说每月涨房租两百元，若租客不愿意多缴纳房租，就要退房，租客如何处理？ 李冰律师：基于已经生效的租赁合同中约定了明确的租金标准，因此新房东必须按原合同继续履行。对于要求增加房租的无理要求，可直接予以拒绝。 主持人：在房屋租赁合同中补充条款中约定待出租人找到下一个承租人时候，承租人可以提前退租并无须承担违约责任。而租客因涨房租而决定退租后，房东以合同期内未找到下一个承租人不同意退租，也并没有免除租客的违约责任。租客应该怎么办？ 李冰律师：提前退租的约定即合同的提前解除(终止)，但解除合同的前提为找到新的承租人。如没有找到新的承租人，则无权提前退租。因此，建议租客帮房东找一个新的承租人，以达到提前退租的条件。需要说明的是，在合同履行期间，房东无权单方提出涨房租，对于其无理涨价要求租客可以不予理会。 主持人：若租客没有找到其他承租人，又因外出工作，错过缴纳房租的日期，被房东换锁。然而房屋租赁合同中条款规定迟延房租，每日加收滞纳金一百元，超过三日仍不缴纳，视为终止合同和放弃屋内所留物品所有权。若租客迟延三天缴纳房租，被房东换锁了。租客如何处理？ 李冰律师：上已述及，在合同履行期间，房东无权单方提出涨房租，因此租客只需要按合同约定的租金标准按时支付即不构成违约。如因租客个人原因导致逾期三日以上未交租金，根据合同约定，房东有权解除合同。 双方在合同中约定的逾期三天视为放弃物品所有权的约定，显然可能会导致租客的财产权受到损害(比如房间内可能有电脑等大件物品)，此种约定可主张为无效约定。 房东解除合同的行为必须符合法律程序，其首先应将解除的意思通知租客，如租客有异议的情况下房东可向法院提出诉讼以确认合同解除，而不得单方自行换锁。如通知后租客没有异议，也应进行房屋交接并由租客自行带走自己的私人物品。 因此，基于房东自行换锁导致租客财产权受到侵害，租客可报警，如无法解决可通过诉讼解决争议。 主持人：房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，租客继续租赁，和房东没有另行签订书面的房屋租赁合同。半年过后，房东要收回房屋，并限租客三天内搬走。租客如何解决？ 李冰律师：租赁合同到期未续签合同，双方实际履行视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，如三天时间无法搬走，可要求房东适当延长时间。 主持人：租客和房东容易产生房屋租赁合同纠纷，请李冰律师给我们一些建议。 李冰律师：首先，双方应在房屋租赁合同中明确房屋座落及面积、租期、租金标准、租金支付时间及方式、交房时间、物业管理等其他费用如何承担、房屋内设施设备、房屋维修维护义务及违约责任等条款； 其次，每次交纳房租及其他费用后，单据应注意保存，如房东收取现金应要求对方出具收条； 第三，租赁合同到期前，应提前与房东协商是否续租，如不续租应约定双方交接房屋的时间并办理好交接手续，最终留存双方签字的书面交接记录。 另外需要强调的是，如果租客需要对房屋进行装修，一定要征得房东书面同意，并应该约定租期届满时是保留装修还是恢复原状，如保留装修房东是否对租客给予相应补偿。 总结：在家千日好，出门一时难。在外工作的很多人都有自己租房或与人合租的经验，但有时因没有认真审查出租人的产权证及身份证明，导致被人欺骗，如二房东恶意转租等情况。希望大家都能提高识别能力，通过认真签署合同，以达到保护自身合法权益的目的。 |
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