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物业管理是一新兴行业。一般认为，物业管理在我国仅有20年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸，而在国外，物业管理已经有百年的历史。纵观中国的物业行业，从深圳发源，珠三角，长三角，京津冀一路走来。 从中国的2007-03-16颁布的《物权法》，到住房和城乡建设部2009年颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》，再到各省、市物业管理条例，还有各市先后出台的各类指导性文件，真是林林种种，在此我将所有的逻辑、矛盾及问题梳理一下。 整个物业行业的问题与说明，站在业主层面大致可归为五个方面：业委会组建、业委会运行、选聘合适的物业企业、物业企业监督管理、国家之商经法（合同法）及物权法的维权等。 一、业委会组建业委会为业主大会的执行机构，业委会的首届、换届选聘是筹备组通过议事规则、管理规约而选择出来的，该流程、手续、步骤是否合法合规？业委会权利、责任、义务是否有机构监督管理？很多矛盾是因为业委会不作为、乱作为而造成的。 二、业委会运行业委会是民间组织，是为了维护业主权益设立的机构，受街道及社区领导与监督。街道及社区如何监督？监督什么？会不会监督？就业委会运行来说，接待制度、表决制度、权限说明、财务制度、审计制度、离任审计等都有很多空白。 三、选聘合适的物业企业每个小区都是独一无二的社区，从服务标准、服务等级、人员配置、智能化手段、多种经营方案、设施设备情况、停车位、大门、高层还是多层都存在千差万别，那么选聘多少物业费、包干制还是酬金制，都有很多问题需要思考与确认。 四、物业企业监督管理业委会成立后，最主要的工作是监督管理物业企业的服务标准，而物业管理的本质是为设施设备保值与增值，如何监督？ 一是，新物业承接监检到位。一方面是为新物业进场有一个标志点；另一方面也是为全体业主负责，保值与增值作的如何，房开留下的资产到什么地方去了？ 二是，物业品质检查及满意度调查。大量的业主将满意度与物业品质混为一谈。物业满意度更多的是业主的切身感受，而物业品质主要指技术品质、功能品质、信息品质。功能品质包括小区设施设备维护水平的高低，这也是保证小区是否能有100年、200年的楼宇，所以业委会不定期的对物业品质检查是保证小区消防、监控、电梯、绿化等保值及正常使用的有效途径，再则针对物业企业合同的履行（人员、排班、频次），说直白点物业企业的偷人、偷钱、偷服务的事如何监督与管理都是业委会应尽的责任。 五、维权一方面是针对物业企业合同法方面的维权工作，很多业委会不会维权、会不会收集证明； 另一方面针对房开的地下车位产权、房屋漏水等也存在很多不会维权。 林论种种，所有的矛盾基本分以上5个方面，下面将整理一一与大家交流，如有需要也私信我。 |
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