【原】违反认购协议、意向书等预约合同，要承担违约责任吗？

法律知识要点：预约合同相对于本约合同，是当事人为将来签订一定的本约合同而签订的合同，在经济活动中存在各种各样的预约合同，如认购协议书、订购书，预订书、签约意向书等等，虽然名称不一，但本质上都是为了将来签订本约合同而订立的合同。

预约合同签订后，当事人负有在一定期限内缔结本约合同的法律义务，但是在司法实务中存在争议的是，如果预约合同签订后一方违约不愿意再签订本约合同的，这种情况下要承担的是缔约过失责任，还是违约责任？

这两种法律责任的区别在于举证难度上，缔约过失责任以合同未成立为前提，属于赔偿责任，当事人一方不但要证明对方有过错，还要证明自己有相应的损失；但是违约责任就不一样了，违约责任以合同成立为前提，违约方有违约行为，守约方就可以主张违约责任，不需承担更多的举证责任。

对此，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

从上述法律条文可以明确，如果当事人一方违反预约合同的，其需要承担的是违约责任而非缔约过失责任。预约合同具有合同的独立性，预约合同的违约救济手段在与本约合同没有区别，所以，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人一方违反预约合同的，另一方可以要求其承担违约责任或解除合同并主张损害赔偿。这样从法律上平息了，此前关于类似情形，是适用缔约过失责任还是违约责任的争议。

不过，需要注意的是，预约合同虽然也是形式完备的合同，但违反预约合同的违约责任，不适用继续履行。预约合同的标的是一种与合同相对方，将来订立特定合同的行为，双方当事人的合同义务是必须磋商，并不能保证缔约。

例如，在本案中，双方签订的意向书仅是双方对将来签订商品房买卖合同等有关事项的初步确认，订立意向书后双方应就商品房买卖合同所应具备的主要条款进一步磋商，但最终能否签订商品房买卖合同，则要看磋商的结果。 

通过上述的分析，违反预约合同的违约责任中，如判令当事人继续履行预约合同，有违合同法的意思自治的原则，相当于强制双方当事人缔约。但是，一方当事人违反预约合同，导致本约合同不能订立的，违约方应承担违约责任，只是不承担继续履行这种方式。

为了更好的阅读和理解上述法律知识要点，笔者分享一篇相关的实务案例，并对案例的内容进行了相应的整理和汇编，案例中观点仅供学习交流所用！

案情简介

原告张某发在2014年7月20日，与房产公司签订一份《意向书》，内容为:兹收到张某发交来诚意金50万元整，作为认购房产公司开发的千林山居项目Ⅰ区X号楼某某号商铺的意向诚意金，该商铺建筑面积888平方米，套内建筑面积829平方米，售价700万元。

张某发知悉该商铺目前状况如下：已出租给景阳公司，租期至2025年8月31日；租金20元／平方米，租赁面积727.17平方米。因景阳公司作为租户有优先认购权，房产公司已要求景阳公司在2014年7月30日前回复是否购买或放弃购买，若景阳公司最终购买该商铺。房产公司将在8月15日前全额无息退还乙方交纳的诚意金50万元；若景阳公司最终放弃购买该商铺，乙方交纳的诚意金将转为购买该商铺的定金，在房产公司通知时间内与房产公司签署正式的认购书。当日，张某发即向房产公司支付上述50万元。房产公司向张某发开具了收款收据。

2014年8月1日，房产公司向张某发发出《因双方无法达成一致意见的意向书终止通知书》，称2014年6月30日张某发、房产公司签订了《意向书》，明确张某发有意向购买位于千林山居的商铺，经双方多次沟通，双方就认购书、需要与景阳公司共同签署的《三方协议》等与购买该商铺相关的协议无法达成一致意见，对此房产公司深表遗憾。

因双方最终无法达成一致意见，房产公司决定终止双方签署的《意向书》，请张某发于收到本函之日起与房产公司联系、或向房产公司提供书面的收款账号，房产公司将退还张某发已缴纳的诚意金。2014年8月11日，张某发向房产公司发出《继续履行合同通知书》，称房产公司向张某发发函解约的行为构成了违约，张某发不同意终止双方签订的《意向书》，请房产公司继续履行双方的约定。

因此，张某发向法院起诉请求:房产公司双倍返还定金共计100万元。

判决观点

法院经审理认为：张某发、房产公司签订的《意向书》是双方为将来签订房屋买卖合同事先达成的合意，属于预约合同，该预约合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。案件的争议焦点为房产公司收取500000元款项的性质。

《意向书》中明确约定上述500000元为诚意金，即表明张某发交纳该款是向房产公司表达了购买商铺的愿望，从中不能体现出张某发交纳该款具有保证与房产公司签订买卖合同的担保的意思表示，故张某发交纳该款的目的是为了享有优先购买涉案商铺的权利。

虽然《意向书》中约定了诚意金转为定金的条件，即因景阳公司作为租户有优先认购权，房产公司已要求景阳公司在2014年8月30日前回复是否购买或放弃购买，若景阳公司最终放弃购买该商铺，张某发交纳的诚意金将转为定金。张某发主张景阳公司放弃优先购买权，张某发交纳的诚意金已转为定金，但张某发提交的录音资料无法证明景阳公司在2014年8月30日前明确表示放弃优先购买权，故不能认定诚意金转为定金的条件已经成就。

张某发交纳的50万元并非定金性质，张某发诉请双倍返还，于法无据，法院不予支持。由于房产公司已通知张某发终止履行《意向书》并将涉案商铺另售他人，故房产公司应将已收取的50万元返还给张某发。

判决结果
综上所述，法院据此判决，房产公司于判决生效之日起十日内向张某发返还诚意金人民币500000元。

律师点评

该案中，张某发为购买房产公司所有的商铺，与其签订《意向书》，该《意向书》被法院认定为预约合同，如果任何一方不履行该《意向书》约定的合同义务的，应当按合同法的相关规定，承担违约责任。

案件的特殊之处在于，由于预约合同不适用继续履行的责任承担方式，房产公司已通知张某发终止《意向书》的情况下，双方签订的《意向书》只能终止履行，在无法证明房产公司存在违约行为时，法院只能判决返还张某发支付的诚意金50万元。