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在中国的房地产公司中，华夏幸福一直有着不同的风格，其他公司基本上都是以城市居民为目标客户，走的是TO C的路线，而华夏幸福走的却是TO G、TO B、TO C相融合的方向，并不断在调整三者之间的关系。2019年的华夏幸福，又明显加大了TO G和TO B的权重，也许几年之后，我们将看到一个全新的地产开发模式，或者那时候我们已经不能再用地产商来形容这家企业了。 一、曾经的地产股龙头，独一无二的产业新城模式 现在投资地产股的人，大部分都是被2017年内房股的暴涨所吸引的，其实在2017年之前很多地产股都经历了一个长期平淡的时间，从2010年开盘到2016年收盘，7年时间里，万科、融创中国、碧桂园等表现较好的个股也就是涨了一倍左右，年化刚刚超过10%，那时候的地产股龙头就是华夏幸福，7年时间涨了13倍之多，年化达到了45%！ 这种绝对的优势，源于华夏幸福独特的产业新城模式。如企业财报所说，“公司是中国领先的产业新城运营商，秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城 乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性PPP模式，探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障，有效提升区域发展的综合价值”。 从这段公司介绍里，全是“产”和“城”。华夏幸福与其他房企最大的区别，在于“房”只是华夏幸福“产城融合”的体系中的要素之一，“以产兴城”之后，居住需求只是一个必然结果而已。  “华夏幸福为委托区域提供区域经济社会发展的全流程综合性整体解决方案：以产业发展为一个核心，提供涵盖规划设计服务、土地整理服务、基础设施建设、公共配套建设、产业发 展服务、城市运营维护服务的六大服务，补齐中国县域发展中存在的资金、人才、产 业、机制四大短板，提升城市魅力、吸引力、承载力和竞争力。” 这才是华夏幸福的经营核心所在，相对当下商业、文旅地产模式，产业新城对地方政府的贡献明显更大，这是一个不但可以创造大量就业，而且可以长期增加地方收入的聚宝盆，对资源有限的县域经济体系来说，是雪中送炭，自然会得到各地政府的欢迎与支持。 二、调控期逆市增长，瓶颈期脱胎换骨 2010年到2014年那段时间，正是史上最严格的宏观调控阶段，限购、限贷政策覆盖了全中国的绝大多数地区。导致商品房销售持续低迷，2014年的销售额只有7.63万亿，比2013年整整低了5000亿。要知道自1998年商品房全面推广发展以来，只有两次是销售额下降的，一次是2014年，另一次就是2008年。 可以说2010年到2014年之间的这段时间，是大部分地产公司最难熬的一段日子。2015年开始，政策得以逐步放松，由于国土辽阔，一直到2016年全国才迎来了全面的地产盛世。 其他公司唉声叹气之际，华夏幸福高歌猛进之时。原因就在于华夏幸福的“产业新城模式”，并不主攻城市核心区，转以环京区域为根据地。一方面协助地方政府积极建设产业园区，另一方面有效对接北京的外延产业，引入大量企业入驻园区。全新的规划和建设，又有了充分的人气，住宅需求自然也就顺理成章了。 当然“产业新城”也不是十全十美的，最大的问题在于现金流，账面的钱再多也得变成现金才能维持企业的快速发展，这个道理大家都懂，但回款问题受到太多方面的影响，加上产业新城又是一个需要不断投入资金的模式，现金流问题一直都是市场对华夏幸福比较担心的地方。事物的发展都是螺旋式上升的，任何一家企业都会遇到瓶颈期，在6年增长了6倍之后，从资金压力和运营效率上华夏幸福都面临着新的挑战。面对瓶颈期，各家企业的应对方式是差异很大的。有的放任自流，等问题出来再一个个解决，这样的企业平时看似很好，但经常会一夜之间天翻地覆，出了问题就是大问题。也有的企业断臂求生，舍弃一些业务和收益，换得主营业务的稳定与持续，但这种刮骨疗毒往往会大伤元气，短时间内再也无力逐鹿江湖了。 华夏幸福走的是另外一条路线，一方面引进了二股东中国平安，其带来了180亿资金入股，并提供了数百亿的借款。依托平安雄厚的资金实力和优秀的品牌信用，在一年多的时间里华夏幸福便极大地缓解了资金压力，到2019年3季度，公司经营活动产生的现金流量净额，从2018年前9月的-20.64亿，增长到24.72亿，资产负债率也控制在了84%左右。  另一方面“战略再聚焦”，聚焦核心都市圈，将资源和资本向业绩主产区倾斜。公司产业新城的异地复制进入全面加速时期，目前在全国范围内布局了 15 个核心都市圈，形成了“3+3+X”的战略格局。在组织内部，推行扁平化管理以减少中间环节，通过绩效考核精简员工队伍提升团队战斗力，销售费用率和管理费用率都出现了明显的下降。2019年上半年，公司新增签约欣旺达电子股份有限公司、杭州锦江集团有限公司、上海祥云世纪互联网络科技有限公司等 328 家入园企业，新增签约投资额达到了 1,051.53 亿元。 三、调整阶段胜利结束，长期蓄力待发 2019年，华夏幸福房地产开发签约销售额出现了20.42%的降幅，引起投资者的广泛关注，这是由于在战略调整中，2018年土地购置大幅降低的缘故。但2019 年公司取地金额共计 311 亿元，较 2018 年增长 204%，表明内部优化已经完成，2020年的房地产销售额将会大幅增长。 其实长期跟踪华夏幸福的投资者，最关心的不是当年的房地产销售额，而是产业园区的发展增速，对产业新城模式来说，房地产销售额只是蛋，产业园区的发展才是那只下蛋的金鸡，只要产业园区业务持续走强，房地产销售额不过是顺带的结果。 2019年，华夏幸福的产业园区结算收入额为381.31亿，同比增长了22.85%，其他业务（物业及酒店等）销售额为42.34亿，同比增长29.8%，这表明华夏幸福已经走出了调整期，随着2020年房地产销售的全面复苏，重回正轨是必然的。  四、有地才有产，有产才有地 市场对房地产企业是一贯看空的，目前地产股的整体估值基本保持在6PE~8PE，主要原因并不是宏观调控，事实上这几年的调控期内，龙头房企的增速依然可以保持在两位数。 房地产业的永续性被质疑，核心原因是未来的市场上，可开发用地是越来越少的，从北京、上海等一线城市日趋减少的新增住宅用地数量上，就可以看得很清楚。而且房价高企，仅有的新增用地，每年还要被保障性住房分去相当大一部分。 越来越富裕的中国百姓，对美好生活的向往只会越来越强，好房子永远是市场的焦点。对地产商的质疑，核心是对其拿地能力的质疑。以后的土地市场，传统招拍挂的模式，从数量上和成本上都难以满足房企的需要，只有掌握独家拿地秘笈，才能保证长期在十几万亿的大市场中独占鳌头。 尽管从近两年的销售数字上，华夏幸福发展有些趋缓，但随着产城模式的逐步成熟，华夏幸福已经拥有了一个后来者十年之内都难以企及的领先优势，尽管其内部升级仍在进程中，但对华夏幸福的未来，我们可以保持更多的关注与热情，也许它能带给我们不一样的幸福。 $华夏幸福(SH600340)$ |
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