世界级管理学大师彼得·德鲁克说，当今企业之间的竞争,不仅是产品和服务之间的竞争,更是商业模式之间的竞争。中国经济步入增速换挡“新常态”后，地产行业也开始由“供应紧缺”逐步转向“供求大致平衡”。在行业增速整体趋缓的时代背景下，重塑商业模式是房企在行业下半场打造核心竞争力的关键。截至4月30日，已有135家上市房企公布2019年财报，从统计数据来看，近8成的房企正通过商业模式升级、产品升级、服务升级等方式去适应行业下半场，“产城融合”成为房企竞相追逐的关键词。事实上，作最早提出产城融合的房地产开发企业之一，华夏幸福早在2016年开始，就已经开始摸索“以产兴城,以城带产,产城融合,城乡一体”发展模式。在产业地产运营方面，华夏幸福是行业的标杆。本文我们就以华夏幸福为例，结合其近日披露的年报，和大家一起探讨一下产业地产的运营模式与思路。第一阶段：2002-2012年，华夏幸福深耕固安；第二阶段：2013-2017年，紧抓京津冀，由先前的“以房养园”逐步进入“以园促房”； 华夏幸福在北京以外的区域新增入园企业的大幅增长，充分说明华夏幸福在产城发展模式的第三阶段迎来了“质”的飞跃。华夏幸福采取的策略是聚焦核心都市圈，致力于打造“3 3 N”核心都市圈布局。到2019年，环京以外区域销售额占比从上年同期的46.5%大幅提升至57.8%；销售面积比重由54.2%提升至63.7%，异地复制初见成效。
做产业地产并不是件容易的事，要把产业地产做大做好，难度更大。与传统房地产开发相比，做产业地产既要懂产业方面的知识，又要把产业与地产有机结合起来，这使得产业新城模式的进入壁垒相对较高。而华夏幸福在产业发展上二十多年的发展经验，是华夏幸福最为显著的优势之一，不同于过去那种“圈一片地，布几个产业、发展一批企业”的传统产业园区开发模式，华夏幸福开发运营的产业新城，从产业研究规划到集群聚集，从载体建设到服务运营，都要经历科学严谨的量身定制。比如固安产业新城，为了新城发展，华夏幸福构建了高科技研发制造与高端现代服务业协调发展的“313”产业体系，搭建“技术导入-技术研发-中试孵化-技术商业化”的全产业链服务体系。再如华夏幸福创新中心，华夏幸福结合丰台科技园的产业特点，以“人工智能 行业应用”为产业主导方向，构建AI创新创业生态体系，并且着力把华夏幸福创新中心打造成“中国AI 产业社区”。华夏幸福的产业新城之所以能取得成功，这跟华夏幸福独特的投资运营模式有很大关系：和许多园区投资运营主要是政府或者国有企业的模式不同，华夏幸福与政府签订合作协议，前期基建等开发建设投入需要公司自身进行大量垫资，但华夏幸福拥有着快速回款的现金流工具——房地产销售。华夏幸福通过园区运营完善园区的商业、教育、医疗、交通等各种配套后，提高的是园区的区域价值，这又将促进华夏幸福的房产销售，这就是华夏幸福一直所倡导的「以房养园，以园促房」的良性循环。此外，由于华夏幸福长期与政府合作，共赢模式早已得到双方认可：只有产业新城带动地方经济增长，企业才会收到相应环节的收益，这使得政府和企业的利益保持一致。
随着产业新城数量的拓张和园区成熟后签约额的增长，产业发展服务费也将持续高增长，逐渐将替代前期的房地产销售成为最主要的利润来源。事实上，华夏幸福近日披露的年报最大亮点，当属“打头阵”的产业新城业务。据2019财报数据显示，华夏幸福2019年投资运营的园区新增签约入园的企业达545家，新增签约投资额约为1956亿，增长幅度高达17.8%。其中，北京以外区域新增入园企业430家，占全年新增入园企业的78%，新增签约投资额为1619亿，同比增长15.1%。报告期内，由于开放合作进展迅速，其他开发商参与取地的产业新城从14个增长到31个，合作伙伴取地面积同比增长58%。产业新城配套学校在校生人数突破1.2万人，商业运营面积115万平方米，运营各类厂站数量44个，住宅物业管理户数32万户，住宅物业管理面积4443万平方米，城市运营服务管理面积达6600万平方米。
经过多年培育，华夏幸福的新增签约投资额持续高速增长，近四年复合增长率达38.2%，尤其是引入龙头企业的能力不断提升，这也表明华夏幸福的产业新城运营能力稳步提升。我算了一笔账，华夏幸福的新增签约投资额按照2019年15%的增速计算，到2020年将达到2195.35亿，2021年2524.65亿，将分别给华夏幸福创造343.36亿和437.01亿的收入。产业发展能力的不断提升，带来最直接的结果就是，华夏幸福实现了房地产开发和产业园区业务的双轮驱动，收入结构进一步优化。在所有上市房企里，华夏幸福的收入结构可能是最健康的之一。如果单纯从营收增长来看，华夏幸福的在业务上是稳健快速增长的。但要弄清楚华夏幸福实现稳健增长的原因，还得着重看华夏幸福各项具体业务的增长情况，这样才能具体的弄清楚华夏幸福在收入结构上的变化。从第二项数据不难发现，华夏幸福的园区结算和物业服务均实现了两位数的增长，但同期内房地产业务的销售额是同比下降的。这说明啥？这意味着华夏幸福的收入结构正在发生改变，说明华夏幸福对房地产开发业务的依赖正在逐步降低，而随着产业服务能力的迅速提升，带来的是产业服务收入的提高。报告期内华夏幸福产业服务收入 274.05 亿元，其中环京区域产业服务收入 55.14 亿元，环北京以外区域产业服务收入 218.91 亿元，同比增长 73%，充分表明华夏幸福的产业新城战略布局已进入了收获期。华夏幸福产业新城上的业务在环北京以外的区域迅速发展，印证了公司产业新城模式可复制性的同时，也彰显出了华夏幸福高质量发展产业新城的核心优势。2019年，华夏幸福整体毛利率达43.7%，比上年同期增加2.1个百分点，净利率14%，ROE高达35.7%，同比增加0.5个百分点。
华夏幸福收入结构的不断优化，使其抗风险的能力显著增强。道理很简单。在产业新城中，除了卖房子，运营商还能从物业管理、招商引资、商业租赁等业务中获得长期稳健的利润。2019年，华夏幸福净利润146.12亿元，同比增长24.4%。此外，营收、毛利润、归属于上市公司股东的净利润等指标，近五年复合增长率分别高达29%、37%、32%，近五年现金分红占净利润均不低于30%，稳居行业领先地位。因收入源变得更广，带来了华夏幸福经营现金流的稳步增长。年报显示，2019年全年华夏幸福通过销售商品、提供劳务收到的现金达879.27亿元，同比增长17.06%；经营活动产生的现金流入为943.78亿元，同比增长17.89%。由于销售回款持续增加，销售回款率显著提升，华夏幸福的经营性现金流得到有效保障。此外，华夏幸福去年全年通过投资活动产生的现金流量净额与融资活动产生的现金流量净额也均转正，资金安全明显改善，现金流管理成效显著。与此同时，依托稳健的经营，华夏幸福已经形成了多元化的融资渠道，涵盖银行贷款、公司债券、中期票据、超短期融资券、PPP 资产证券化以及海外债券等多渠道、多种类融资工具，并与国内多家银行及其他金融机构建立了稳定的战略合作伙伴关系，授信额度充足。在平安人寿入股之后，华夏幸福成为中国平安重要的战略协同企业，融资环境及结构也得到了进一步优化，为公司未来的可持续发展提供了坚实的保障。国盛证券认为，华夏幸福此前的产业新城没有标准化融资模式，平安入股有望通过多种渠道为提供成本合理的稳定资金，解决公司最大痛点，同时“三个开拓”新战略有望提升公司综合实力。在信用评级层面，华夏幸福也获得了中诚信、联合、东方金诚等多家国内评级公司“AAA”的主体信用评级。截至2019年年报发布日，国际信用评级机构穆迪对华夏幸福的主体评级为“Ba3”，展望稳定。持续完善的盈利能力、轻重并举的创新式业务以及抗风险能力的不断提高，将助力华夏幸福穿越行业周期，依托在“模式”、“盈利能力”、“安全性”上的优势，实现“稳稳的幸福”。
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